房地产与知识产权（专利篇）

　　通常人们认为，房地产与知识产权，尤其是专利权没有什么关系。即使两者有什么联系，往往体现在开发商被诉专利侵权的情况较多。作为房地产律师和知识产权律师，本人在执业中，也很少遇到两者发生衔接及遭遇之处。但是，随着社会的发展，随着房地产市场的发展与完善，随着专利保护及相关法律法规的健全，专利与房地产开始了交叉与交融，两者的遭遇日益突出且不可避免……

　　2005年，某开发商致电本人，声称某专利权人以侵权为由将其诉至法庭。本人通过了解得知：该开发商开发项目的施工单位，在房屋建设施工及安装过程中，在开发商不知情的情况下，安装、使用了一种取得外观设计专利权的新型窗户，也就是说，该开发商有可能面临侵权赔偿。

　　经过分析，本人认为，《专利法》第六十三条第二款规定：“为生产经营目的使用或者销售不知道是未经专利权人许可而制造并售出的专利产品或者依照专利方法直接获得的产品，能证明其产品合法来源的，不承担赔偿责任。”也就是说，开发商作为建设单位，为生产经营目的使用了不知道是未经专利权人许可而制造并售出的专利产品，在开发商及施工单位能证明其产品合法来源的情况下，不承担赔偿责任。但是，《专利法》本条的规定并不排除开发商相关侵权责任的承担，也就是说，开发商及施工单位虽然不承担赔偿责任，但应该承担侵权责任，应该立即停止侵权，否则，就应该赔偿损失。

　　虽然没有承担赔偿损失的责任，但是，在建设施工中，侵犯专利权的情况还是有的，比如使用了被授予专利权的施工设备及或依据专利方法获得的产品等等，因此，在房地产开发及施工中，无论是建设单位还是施工单位，都应该注意避免专利侵权。

　　以上所述是开发商被动应对专利侵权指控的一些现象、做法及法律责任的承担问题。

　　下面，本人着重谈一下开发商如何利用专利，积极应对市场竞争，提升楼盘品味与质量，更好的促销楼盘，增加楼盘附加值等问题。

　　客观上说，北京乃至全国商品房市场发展、完善的几年来，不少楼盘在设计理念、设计构思、人文体现等方面，表现出了较好的设计水准。比如，北京西四环某楼盘的山楼、云楼、树楼，在楼盘造型、使用功能、采光及舒适度等方面，体现出了较佳的设计，具有较大的特点。但是，如果能将知识产权的相关内涵赋予其中，应该说，完全可以带来更大的附加值。

　　《中华人民共和国专利法实施细则》第二条第三款规定：“专利法所称外观设计，是指对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所作出的富有美感并适于工业应用的新设计。”而《（专利）审查指南》4.4.3第（1）项规定：取决于特定地理条件、不能重复再现的固定建筑物、桥梁等，不给予外观设计专利保护，不属于给予外观设计专利保护的客体实例。

　　但是，从目前北京的地理环境来看，除依山傍水的项目外，在设计、建设商品房时，基本没有或不会出现《审查指南》中所述的因“特定地理条件而不能重复再现的固定建筑物”的情况。也就是说，只要是“对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所作出的富有美感并适于工业应用的新设计。”就存在可以将楼盘的“形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合”申请并被授予“外观设计专利权”的可能。当然，《中华人民共和国专利法》第二十三条规定：“授予专利权的外观设计，应当同申请日以前在国内外出版物上公开发表过或者国内公开使用过的外观设计不相同和不相近似，并不得与他人在先取得的合法权利相冲突。”也就是说，在楼盘符合前述条件下，符合外观设计新颖性的规定，就有可能被授予“外观设计专利权”。

　　以往的房地产开发、销售中，开发商往往使出浑身解数促销，但基本上都忽视了知识产权（专利）的因素，设计随好，却不能将其价值与作用发挥到及至，往往通过评选，取得一些所谓“最佳设计奖”了之，完全没有将知识产权的内涵加以挖掘和利用，更没有意识到专利在房地产开发、销售竞争中的作用，知识的力量与设计的价值在房地产市场中完全被忽视……

　　以上是专利在房地产市场中对开发商能够发挥的作用的探讨。

　　此外，从业主的层面来看，如果某楼盘的设计能够获得“外观设计专利权”，业主购买及入住的心情可想而知，而赋予了知识产权内涵的楼盘设计，世人又会怎样青睐或加以评判。

　　第三，从业主维权的层面来看，如果某楼盘的设计能够获得“外观设计专利权”，相当于业主购买了一项专利产品，业主维权时不但可以依据房地产的相关规定，还可以依据专利法的相关内容提出权利主张。因此，将楼盘的设计申请并获得“外观设计专利权”，这种做法对开发商及业主可以说是“双赢”。

　　目前，据本人了解，广东省佛山市及湖北省武汉市已经有开发商将其设计的楼盘申请了“外观设计专利”，希望北京的开发商能够与时俱进。

　　北京市英岛律师事务所·邓泽敏 黄浩洁