当前商品房集团诉讼不断增加的原因及对策

近几年来，随着商品房价格的不断上涨，全国各地房地产市场异常活跃。然而，房地产市场不断升温的背后则伴随着商品房交易合同纠纷不断增多，且以集团诉讼更为显著。洛阳市涧西区法院2009年1至9月共受理民商事案件2412起，比去年同期增加986起。具体分析增加的原因，涉及房地产合同纠纷的案件增加了653起，其中集中在几个房地产公司的同性质、同类型集团诉讼案件为578起，占民商事案件增加数的58.6%。这一现象的出现，与当前房地产市场的畸形发展有关，但同时也反映出了我国当前房地产市场所存在的诸多问题。

一、在以往的商品房纠纷案件中，购房者更多的是以单独诉讼的形式出现，很少有集团诉讼，而最近两年来，法院受理的该类案件中集团诉讼比较常见，在涧西法院受理的多个小区购房者分批起诉开发商延期交房、不予办理房产证、擅自违约的案件即为集团诉讼。究其原因，主要有以下几方面：


1、商品房合同内容约定不全面。由于我国的商品房交易大多实行预售制，即期房性质，购房者在和开发商签订商品房销售合同时，看到的通常是沙盘模型，双方据此就商品房的价格、面积、质量，以及交房期限、违约责任等做出约定。该合同因内容不全面或约定过于笼统，在实际履行过程中，购房者则会发现有很多问题，如房屋内管道、配件等建筑材料的品牌、质量，屋内设施的布局、走向等，双方在合同中均没有做出明确的约定，而开发商通常还会就周边环境、未来发展等合同上未约定的内容进行夸大宣传、虚假宣传，这些不真实的宣传对购房者产生重大误导，当既成事实和购房者的期望出入较大时，则很可能演变成为诉讼纠纷。


2、开发商市场准入门槛偏低。我国当前房地产市场的开发商准入门槛较低，随着住房商品化的深入，房地产开发行业以其巨大的投资回报率吸引着一些企业和个人纷纷投资该行业。一些不具备条件的企业或个人通过挂靠、承包等方式取得了房地产经营资格，其本身并不完全具备履约的能力，而被挂靠或承包的企业又无能力或出于利益因素而不愿或不能对其进行有效的管理，当纠纷产生后双方互相推诿、扯皮，这是导致房地产交易过程中纠纷频繁出现的一个不可忽视因素。


3、开发商自身问题严重。开发商在商品房买卖交易中占主导地位，购房者在履行完付款义务后开发商才开始履行建房、交房、办理房屋手续等义务，并不能保证开发商完全履行义务。由于当前的房地产市场管理不够严格，开发商出于个体利益的考虑，以降低房屋质量、更改既定规划、配套设施等方式降低投资成本；还有的开发商因手续不健全而违规开工等导致购房者拿不到房产证和土地使用证；一些中小开发商为了最大化地获取利益，将已预售的商品房、土地向银行进行抵押，用抵押到的贷款缴纳土地出让金后才去给以房者办理房产证，或者再次进行房地产投资开发。开发商这种“寅吃卯粮”的做法，只要任何一个环节出现问题或其他市场风险，极易造成资金链断裂而闹上法庭。


一些房地产公司是以家族企业或不很规范的中小企业形式出现，公司经济实力有限，管理上也不够规范，在公司运营上过分得依赖于法定代表人的个人行为。如果开发商投资决策失误或遭遇金融危机等因素，将对公司的正常运转造成致命打击。同时，房地产开发行业作为经济犯罪的多发领域，在高额回报率的诱使下，个别开发商为低价拿到具有区位优势的地块不惜铤而走险，从事行贿等违法犯罪行为，一旦东窗事发，将导致公司的运转停滞，直接引发延期交房、无法履行合同，甚至“烂尾楼”等诸多问题。这些问题侵犯的都是全体购房者的利益，极容易引发商品房群体诉讼。


4、购房者的维权意识不断增强。购房作为绝大多数人一生中最大的消费支出，购房者通常都是拿出其全部积蓄或背负债务而买房的，同时购房者也认识到通过一家一户和开发商单打独斗无异于“蚍蜉撼大树”，最终只能不了了之。因此，更多的买房者对于商品房合同存在的共同问题，如：合同误导、变更规划、配套设施不全，以及绿地面积不符等，往往通过尽可能得联系到更多的其他购房者，组成相对稳定的团体集体维权，制造社会影响来共同和开发商对抗。购房者较理性的维权方式有派代表和开发商协商、邀请有关部门协调或集团诉讼等方式，有的购房者因证据不足，在协商无果而又胜诉无望的情况下，则集体到政府门前静坐示威、上街堵路、越级上访，甚至造成流血冲突等事件的发生。


5、政府相关部门监管力度不足。开发商的素质和政府部门的监管力度有很大的关系。由于我国的房地产市场还不够成熟，一个房地产公司从成立到投入运营，再到商品房建成销售通常要受到二三十个政府部门的监管，这种多部门的管理往往出现有利益可得的部门积极管理、无利益可得的部门消极管理，最终造成管理衔接不上、管理无力或者不予管理现象的产生。由于相关管理部门没有切实担负起自身的监管职责，在当前的房地产市场上开发商擅自违约、延期交工或者购房者拿不到房产手续等现象时有发生。对此结果，除非购房者耗时费力得打赢官司外，开发商很少承担责任，而不愿打官司的购房者则无可奈何，任开发商摆布。


二、商品房集团诉讼案件的增多，一方面反映了购房者法律意识的增强，另一方面也反映出当前的房地产市场存在着多种方面的问题。前者是民主法制社会的正常现象，而后者则是反常的，它直接关系着商品房市场能否良性发展、人民群众的经济安全感指数和社会经济秩序的稳定。定纷止争、化解纠纷是人民法院的根本职能之一，要想解决商品房集团诉讼，应从以下几方面做起：


1、调解机构提前介入进行指导。对于商品房集团纠纷，人民调解机构、诉前调解庭或社会法庭等调解机构的提前介入对纠纷的化解具有极其重要的作用。首先，调解机构的提前介入，可以为商品房买卖双方提供法律指导，明确权责，督促双方履行合同；其次，为双方矛盾的化解提供一个协商的平台，通过调解机构的协调，避免双方互相僵持，矛盾激化；最后，通过调解机构的消化，使一部分可能形成集团诉讼案件的纠纷得以化解，大大得减轻了法院的办案压力，使法官有更多的精力去办理其他案件，提高案件质量和效率。对于开发商无履行能力，购房者即使通过诉讼最终只能赢得一张无法执行的判决书，且在辖区内影响较大的商品房纠纷，调解机构应积极努力，取得党委、政府部门的支持，最大限度地保护人民群众的合法利益。

2、在司法实践中对集团诉讼进行探索。我国民事诉讼法第五十五条规定：“人民法院作出的判决、裁定，对参加登记的全体权利人发生效力。未参加登记的权利人在诉讼时效期间提起诉讼的，适用该判决、裁定。” 最高院关于适用民事诉讼法若干问题的意见第六十四条更加详细地规定：“未参加登记的权利人在诉讼时效期间内提起诉讼，人民法院认定其请求成立的，裁定适用人民法院已作出的判决、裁定。”在司法实践中，由于该条文不易操作，同时买房者的房屋面积、价款数额、诉讼请求等不同，法官往往出于更为慎重的考虑，在司法实践中很少以裁定形式适用法院已作出的判决、裁定，通常是单独立案、分批开庭、逐案判决，致使该法律条文形同虚设。因此，应在该条文的适用范围和条件，以及如何具体操作等方面进行探索，为集团诉讼案件的解决找到一条出路。


3、加强对开发商的监管。在涧西法院所受理的商品房集团诉讼中，大多数案件以开发商败诉结案，主要表现为开发商缺乏诚信，散布虚假广告误导消费者、房屋质量问题、延期交房，以及不能办理房产证等。正是由于这种现象的见怪不怪，且房价不断上涨，大多数开发商抱着“爱买不买”的心态，败诉的结果大不了是退还房款和利息，但房子还可以更高价格卖给他人。作为购房者，其最终目的是为了住上房子，只要开发商不是特别过分，通常不愿浪费金钱、时间和精力去和开发商对簿公堂，况且在业主委员会没成立前，购房者还要受开发商管理而不敢得罪开发商。面对当前房地产市场的这种现状，就更需要政府相关管理部门充分发挥其职能作用，加强对开发商履行合同行为的监督和公司财务、资金流向的管理，确保开发商依约履行合同，避免资金随意转投其他项目或进行行贿等违法犯罪活动，从而促使房地产市场的规范、健康发展。


4、明确政府监管部门职责。目前我国的房地产业正处于快速发展阶段，一些法律和部门法规相对于经济发展较为滞后。由于缺乏健全的法律规范，个别政府职能部门因法规的不完善而处于管理无序的状态，从而导致履行职责上的混乱。一些地方政府为适应本地经济发展而出台了相应的地方性法规，但因不具有现实操作性而流于形式。因此，建议政府部门尽快出台、完善房地产管理相关方面的法律法规，如操作性较强的小区配套设施验收管理办法、商品房质量保修实施细则，物业收费项目及标准等，明确政府监管部门的职责范围，对违规开发商从严惩处，对监督管理失职的部门和人员追究不作为的行政责任，直至刑事责任。


5、引导消费者理性维权。一些购房者为维护自身利益而给相关部门施加压力，在诉讼前或诉讼过程中组织购房者采取集体静坐、堵路、越级上访等不理性行为。对此，法院或相关部门应通过法律讲解或说服教育的方法，使其认识到过激行为不仅不能解决根本性问题，而且还给广大购房者在人力、物力和财力上造成浪费，也给其他民众的生活和社会稳定造成影响，最终问题还要通过正当途径解决。因此，在遇到商品房团体纠纷时应冷静处理，可以由政府部门进行组织协调，也可以通过诉讼途径解决问题，引导购房者走上理性维权的道路。


商品房集团诉讼的形成，其原因是多方面的，但由于其影响较大，如果处理不当，就很可能给辖区的和谐稳定造成了严重的后果。因此，在此类案件的处理上，应以化解矛盾为首要目的，在严格依法办案的基础上，和党委、政府，以及调解机构等建立起联动机制，只有这样，才能使商品房集团诉讼不断增多的问题得到有效处理。

河南省洛阳市涧西区人民法院 董 扬