美国人是怎样出租公寓的

说实话，美国的房地产也是近四十年走向民众的，老百姓自己拥有的公寓越来越多。

四十年前，美国大城市中的中高层公寓都是私人物业，例如犹太人枯柏在曼哈顿有五栋20-25层高的公寓，从一房一厅到四房三厅，共900个的单元，他的家族靠出租公寓维持生存与扩大产业。

五十年前，纽约50%的公寓是被像枯柏这样的人和家族拥有，20%政府拥有，只有30%是有钱人住在自己购买的公寓里。

那时候，全美国大城市70%的人是靠租房在当地立足，工作。

合作公寓与共有公寓

要打破一些有钱人垄断公寓出租市场，政府又没有很多钱来盖楼解决住房问题。

上世纪五十年代后期、六十年代初，政府开始鼓励老百姓合作起来，每人出一些资金并共同向银行贷款，买地盖公寓。这种公寓就叫合作公寓。合作公寓的业主是没有产权的，出资人只拥有该公寓的股份，你出资多少拥有股份多少。出资人共同来承担还银行的贷款，政府地税，公寓的水电煤等费用，因此，合作公寓的物业费要比共有公寓高。

合作公寓只能出资人自己住，不能出租。

四五十年过去了，由于纽约的许多合作公寓的银行贷款已还清，大股东的结构有了变化及房产市场的多元化发展，有些合作公寓转向共有公寓，有些合作公寓放宽规章，小部分流向出租市场。

由建筑开发商建造的大楼，把单元的产权卖给个人的公寓称共有公寓。

共有公寓是可以出租的。许多有钱的投资人买了共有公寓，以出租房屋为生，发财。

现在曼哈顿的一房一厅，约70-85平方米，月租金在1,600美元上下。纽约的其他地区月租金约是1,100美元左右。

美联邦公平房屋法则

1968年，美国联邦通过了《FAIR HOUSING AND FAIR LENDING LAWS》（《公平房屋法则》），1988年修正。

各个州与市政府在联邦的《公平房屋法则》的基础上制定了更具体化的法规。

但不论是合作公寓或共有公寓，或者是一至多家庭的HOUSE的出租，都要遵守联邦《公平房屋法则》。

联邦《公平房屋法则》的基本精神是赋予所有人有选择自己居所的自由，而不能受到宗教、种族、肤色、国籍、残障、性别与年龄等方面的歧视。

纽约州市的法律中还加入了房东不可因承租人的婚姻、职业、居留身份等原因拒绝。

《公平房屋法则》是十分偏利房客的，若房东在招租的广告词中，若写了“只租给广东人”、“拒绝有小孩夫妇”、“不租黑人”等具有歧视性词语或口头上说这些字眼，将被房客起诉。若房东具有国籍、宗教偏见，说“你的父母是从哪个国家来的？”、“哦，你怎么信伊斯兰教？”，这同样也是犯法的！

如果房东确实对房客或申请租房人存有歧视，申请人或租客一年内可向人权局，房屋局投诉，二年内可向联邦法庭提出民事诉讼，法庭认定房东有罪时，法庭会作出下列判决：

1、向租借人或房客赔偿经济损失，赔偿精神损失；2、租房给受歧视的租借人或房客；3、房东向联邦与地方政府交纳罚款，首次违法的房东最高罚一万美元，在七年之内若第三次违法，罚金最高达五万美元。

2006年8月7日，美国联邦司法部对加州韩裔斯特林家族地产公司提出租房歧视控诉，这家在洛杉矶的韩国地产公司把房屋只租给韩裔，对其他族裔的求租者都以 “没有空房”为由加以拒绝。而在2003年，这家房地产公司已被19名非洲与拉丁族裔集体控诉，到2005年11月，法官判决斯特林家族支付原告500万美元律师费，并出租房给韩裔以外的族裔。

租金管制的公寓

从广东台山来的伍老先生从1961年就住在唐人街附近的一个老式公寓里，到2005年12月伍先生去世，他住的二房一厅的租金是482美元/月，其他新房客租相同的单元，租金要2,050美元/月。

伍先生的租金便宜，是因为纽约政府在1969年制定了(RENT CONTROL)租金稳定管制政策，凡是在1947年2月1日之前造的公寓，以1971年6月31日为界，房客从没有搬出过该公寓，他的租金每年的涨幅为7.5%。

对租金稳定管制政策的公寓，纽约市议会每年6月开会，研究租金的升幅，但年租金的升幅比率最高不能超过15%。

在上世纪五六十年代，纽约的一套公寓的月租金只有几十美元，当时，一般房东对房客租金每年涨2%-4%左右。到了上世纪六十年代末期，纽约的人口迅速递升，公寓的租金上涨，为了防止广大民众因住房的租金造成生活危机，给社会带来不稳定因素，纽约政府在1969年制定了租金稳定管制政策，有效地控制房屋租赁市场。

目前，纽约有120万户的房客住在租金管制的公寓，纽约政府拥有的十几万套的公寓也是属于租金稳定的公寓。

租金管制公寓的房东不能驱赶原有的房客，除非房客死掉，搬走。只要老房客在，租金不能随当前的公寓租赁市场而上升。只有在与新房客签合约时，租金才能提高。从1994年到2005年，由于房客的变迁，租金管制的公寓已有103,000套释放到正常的租赁市场。

公寓租赁的规矩多

近几年，美国的房地产业迅猛发展，有房阶层愈来愈多。纽约租赁市场从上世纪六十年代的70%逐步下降到现在的40%，换句话说，纽约仍然有40%的人是住在出租的公寓或其他住宅里。

纽约的公寓出租规矩很多。

2006年11月10日，纽约警察局在唐人街的一所楼宇里发现出售LV，TIFFANY，ROLAX等仿照假冒名牌商品的据点，事情闹得很大，纽约的主要媒体都刊登了消息。该楼的房东一星期内收到二封名牌公司律师的来信，要求立即停止与出售假冒名牌的房客租房合约。根据纽约物业法第231条（NEW YORK REAL PROPERTY 231）业主允许租客做违法贸易、制造等商业行为，业主将承担法律责任，制售假冒货者最高罚款25万美元，入狱5年。业主不驱逐不法者，业主的物业将被拍卖。该楼的业主这几天忙着向媒体澄清，自己是不知情的，以免遭到法律起诉。

公寓出租，房东除要遵守政府法律外，各个公寓都有公寓的规则。

通常有居住人数，信誉调查，租金定金，申请与搬进搬出费用，宠物饲养等规定。

无论租借人请中介寻找，或自己从广告上寻找，手续都要到公寓的管理公司办理。有些高级的公寓对申请人还要进行一二次面试。

居住人数的一般规定，统间(STUDIO)住一个人，一睡房二个人，二睡房二至三人，三睡房二至四人，厅是不能住人的。如果有朋友来访入住不能超过三天，如果有父母来访入住不能超过一个月。入住的条件不能违反房间人数的规定。

十年前，笔者父母来探亲，当时我租的是二房一厅公寓，父母在我住的公寓里住了一个月，管理公司就来信，礼貌地告示公寓访客的规定，我不得不给父母另租房子(如果自己买的HOUSE就没有此烦恼，住的是公寓，不论是买的还是租的，超过人数就会遭管理公司干涉)。

租借申请人填写申请表后，管理公司要收取50美元的信誉调查费，管理公司对于申请人的收入，信誉，有无欠款记录等进行调查，符合该公寓的要求方可批准。

公寓管理同意申请人入住，申请人须付一至二个月押金，押金到租客搬走时，经过房检后才退。押金存在银行，利息归房客，但利息的10%归管理公司做为管理费。

新房客搬入或老房客搬出，要支付250美元的MOVING费。这笔钱是归大楼基金，不归管理公司。

政府对宠物饲养没有严格规定，一般纽约的公寓准许一户饲养一只，少数公寓不准饲养宠物，少数公寓不限制数量。

房客在公寓居住期间，如果违反公寓规则，管理公司有权驱逐房客搬走，不管房东是否同意。

住宅违章出租要罚款

2005年，纽约房屋局开出13万张房屋违建罚单。从2000年起，纽约房屋违建罚单每年要增加5%，这与纽约的新移民，非法居留者增多有关。

2006年8月16日，住在法拉盛的李先生告诉笔者，这几天，心里很烦，老婆刚从上海希尔顿宾馆辞职，带了儿子来纽约一个月，他的房东被人告地下室与三层阁非法出租，他租的是三层阁。现在正在找房子。

纽约政府规定，任何住宅不能非法改建。其中包括自己把公寓的二房一厅改成三房或四房，出租多人。已设计建造的合作公寓，共有公寓，一至多家庭的HOUSE要改变任何格局，都要建筑师重新设计，向房屋局申请，得到批准后，才能改造。但要在HOUSE的地下室装锁，加建三层阁，改造成住人房间，公寓的单元隔成多间一般是不会批准的(每个区域 ZONING不同，面积率FAR不同)。

李先生说，房屋局收到举报来检查时，纽约红十字会的人也在场，并询问他们是否受到房东虐待？身心有没有受到损害? 要不要先搬到旅馆去住?(住到旅馆去，一切开销由房东承担)。房东在现场一百个求饶，因为如果房客说一些不利于他的话，他将罪行加重，罚款加多。

美国一些中下阶层房东，他们省吃俭用，省下钱来买了一栋HOUSE，为了付贷款，就不顾政府法律，非法改建，把每一个小空间都出租。而刚到美国的移民，因经济原因，也只能找这种地方住。我们在国内经常看到报道，说某人刚到美国怎么苦，与多人合租地下室等就属这种情况。在美华人购买一家庭，二家庭住宅较多 (国内喜欢称之别墅)。一家庭住宅是指只有一套完整的厨卫系统，地下室为暖气热水锅炉房、电表、煤气表房、杂物工具间等，一楼是客厅、厨房、饭厅与一个抽水马桶间或一个车库，二楼是二或三个睡房及一套带淋浴的卫生间。

二家庭住宅具有二套独立的厨卫设备、客厅、睡房、可供二个家庭居住。

纽约法律规定这种格局是不能随便改变的。例如，不能加建三层阁，地下室是不能装锁的，不能住人。如果房东把地下室分隔成五个小间，装了五把锁，还建了共用厨房、洗澡间，分租出去。被查封后，罚款是一天一间50美元，五间共250美元，最高罚45天，近10,000美元。30天内要恢复原结构(有时放宽到60天)，上法庭听候判决。

房东收到政府罚单时，最头痛的是房客在规定的30天内不搬，称找不到合适的房子，随之向房东索取搬家费等等。这时候，给房东用上“大出血”一词是不过分的！