“期房”转让是否一定无效

　　王某于2006年与开房商订立《商品房预售合同》，购买位于** 新村房屋一套，约定交付时间为2007年4月，办理房屋权属登记的时间为交付之后90日内；之后，王某又于2007年1月与张某订立《房屋买卖合同》，将该房屋转让给张某，约定交付时间为2007年9月，并写明合同生效条件为王某领得房屋权属证书。2007年4月房屋验工交付后，王某故意拖延办理房屋接收及权屋登记手续，，至2007年10月，张某向王某要求按合同交付房屋，但王某因房屋价格上涨，明确表示拒绝，并称自该《房屋买卖合同》订定时至今房屋未能领取权屋证书，转让协议依法应当无效。张某遂诉至法院，要求王某履行合同约定的房屋交付及办理权屋变更的义务。经法院审理后，判令王某继续履行合同，在向开发商办理房屋交付及权屋登记后向张某交付房屋并办理权属变更手续。[评析]我国《城市房地产管理法》第三十七条确实规定有“未依法登记领取权屋证书的”房地产不得转让的内容，因此，人民法院在处理期房转让纠纷时，一般会对未能领得房屋权属证书情况下的合同效力作出否定的判断。但该条规定是否必然导致所有的期房转让协议都归于无效则不尽然。本案中，法院认定王某应当继续履行转让协议，事实上已经对双方之间《房屋买卖合同》效力作出了肯定的评价，其基本理由如下：（一）王某与张某之间的《房屋买卖合同》是各方真实意思的表示；（二）王某在未取得房屋所有权证书前虽然不能享有房屋所有权，但依法对开发商享有要求交付房屋的债权，其对债权的再行转让并不违反法律禁止性规定，应当合法有效，王某以房屋尚未取得权书证书为由主张合同无效，依法无据。（三）诉讼时王某已经具备了取得权屋证书的条件，房屋装让已经具备了现实的可能性。根据《合同法》第四十五条的规定，当事人可以对合同效力约定附条件；附生效条件的合同，自条件成就时生效；当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案中王某恶意阻止权属证书取得，应被视为合同所附条件成就，期房转让合同已生效，对双方具有法律约束力，双方应当继续履行房屋转让协议。 但律师仍然提醒买房人，由于未取得房屋权属证书的期房大多存在效力、交付上的障碍和出卖人反悔或者一房多卖的可能性，因此，应当特别加以慎重考虑。