物业小区一些特殊客体的权属确定

一、外墙、外墙面、共用界墙

　　常见的纠纷如业主在自家房屋所在的外墙或者超出所在的外墙粉刷广告或悬挂门面招牌，相邻业主、物业管理公司提出异议引发纠纷。一般认为，外墙不能视为共用部分，只有外墙面才可以成为共用部分。我国建设部的规章仅把外墙面列为共用部位，但是有的地方性规定如上海把外墙、外墙面都规定为共用部位。这一问题涉及到学理上关于专有部分范围的四种学说，即壁心说、空间说、最后粉刷表层说、壁心和最后粉刷表层说。第四种壁心和最后粉刷表层说被视为通说。该说认为，就内部关系而言，专有部分包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷的部分；在外部关系上，专有部分达到境界部分厚度之中心线。按此通说，外墙一般不应视为共用部位，而外墙面应为共用部位。但是，是否能一概认定业主对外墙没有任何合法使用权，其任何使用都应当经全体共有权人或共有权人授权的组织如物业公司同意和许可呢？对此，也不能完全绝对化。首先，如业主公约有规定，业主在公约允许的范围内使用，这种使用实际构成了前面所述约定专用情形，是完全合法使用。其二，即使在业主公约没有规定的情况下，业主仍应当在一定限度内对自己房屋所在的外墙面拥有合理的利用权。如安装空调器，如果业主没有任何利用外墙面的权利的话，那么空调的室外安装就成问题了。显然，对于外墙，业主仍然应当有一定的合理利用权。合理的界线应当是：是否对相邻业主的生活造成不良影响；是否影响了整幢楼宇的美观和统一性；是否影响公共安全，等等。
　　对共用界墙，我国建设部的规章确定的是由相邻业主承担对共用界墙的维修义务。笔者认为，对共用界墙应当承认相邻业主对其有共有权，但这种共有权实质是一种共用权。当共用界墙同时又是整幢楼的承重墙的时候，该共用墙又构成全体业主的共用部分，由全体业主享有共有权。

　　二、楼顶平台

　　对楼顶的权属有不同观点：有认为应归共有共用；也有认为应归楼顶业主等。一般认为，楼顶的权属应由该楼的全体业主享有共有共用权，而且，可以约定专有使用权。这同我国建设部的规章是一致的，建设部规章对共用部位的界定包含了屋顶。

　　现实中，楼顶权属的确定可能会因开发商先行约定专用或者后来进一步开发利用变得异常复杂。例如下列案例：乙公司从甲公司手上购买了一大厦的裙楼（共3层）。该大厦呈“L”型，主楼高18层，裙楼的第3层与主楼相连。裙楼3层的屋顶为一约896米的露台，原设计规划为屋顶花园，但因种种原因尚未动工，通过主楼电梯经4楼可以到裙楼露台。在乙公司购买裙楼一年后，甲公司将裙楼露台卖给丙公司。丙公司在上面盖了轻型钢结构建筑，经营歌舞厅。乙公司遂以自己享有3楼屋顶所有权，将甲公司告上法庭。

　　就上述案例，笔者认为，开发商原规划该露台为空中花园，应是确定露台权属的一个十分重要的考虑因素，它表明了露台的公共用途，由此就不能在露台未能建成的情况下，仍视开发商保留了对露台的盈利性开发权和经营性使用权。因此，应当判定该露台属于该L型大厦的共用部分，乙有权以其应享有的份额主张对甲已获得的利益进行分割，按份享有其应得收益。

　　三、停车场所

　　目前，我国有关停车场的权属纠纷尤为普遍。常见的纠纷如，开发商承诺“为本楼住户提供地下停车场的停车车位”，却又将停车场专卖于特定业主；物业管理公司将停车场低价出租给特定人专用，侵害业主共同权益等。从各国的立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争论的问题。日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车场。屋外停车场属于在共有地基上设定专用使用权；屋内停车场，日本最高法院判决认为构成区分所有之标的，为专有部分。主要理由是：停车场满足专有部分的两个要件，即构造上的独立性与利用上的独立性。但日本学界对此持批判态度，认为应当以共用部分专用使用权确认停车场权属比较妥当。我国有学者也认为，地下停车场可以与上面楼层分开而成为单独所有权的客体。也有学者认为，在理论或者立法上应当将停车位确定为整幢楼的附属物，即为共用部分，再由业主购买（直接计入各个物业的成本）或者在业主公约中约定专用使用权。但这在我国目前的适用有困难，由此不妨可以将停车位作为专有部分的附属物，由业主自愿购买，不愿购买或剩下的可以由原开发商继续拥有产权，委托物业管理公司经营管理。

　　笔者认为，目前我国司法实践中确定停车场权属，应注意考虑以下几点：1.区分不同的类型。对地下室形态或者室外共用基地上的停车场，一般应确定为属于共用部分，共有权属全体区分所有人，但可以通过业主公约或者开发商事先出卖、区分所有人事后追认的形式设定专用使用权；对地上以小型独立的停车空间形态存在的且规划设计及宣传材料中没有明示是作为公共设施的，可以确定为专有部分，同房产一样单独出卖所有权（当然目前还存在产权登记方面的障碍），也可以作为房产的附属物出卖。2.对已作为小区公共配套设施的一部分纳入了房价或者在规划、宣传材料中以公共用途定性的，一般宜确定为共用部分，由全体区分所有人享有共有权。如果开发商再拿去卖，重复获利，应不予支持。

　　四、地基、小区空地、场地

　　对建筑物地基的使用权归区分所有人共有，此基本为通说。也就是说，如果建筑物发生了毁损需要重建或者拆除，应当确认各区分所有人对地基的使用都享有权利。但是，小区空地、场地的权属则往往比较复杂，这里还涉及到土地、空间的增建改建问题。增建改建权属于开发利用权，这种权利一般应属于所有权人，当然，所有权人可以将这一权利转让，由特定人继受获得。司法实践中，判断小区空地、场地的权属是由业主共同享有，还是由开发商自己保留，应特别注意以下几点：1.从开发商的规划、出售和宣传行为中是否可判明这些空地、场地性质为公用；2.开发商是否明示保留了对这些空地、场地的所有权使用权；3.这些空地、场地是否已作为房价的成本并已由业主承担；4.如果本身已作为公共场地在使用，开发商擅自改变公共用途改建其他，根据我国《物业管理条例》第五十条规定是否构成对业主法定“共用权”的侵害；5.开发商的增建改建获得行政许可或者被定为非法建筑，不应实质影响民事权利归属的判断。