“小产权房”是房产市场的有益补充

北京的“小产权房”越来越火了。不用做广告，购房者也趋之若鹜。统计显示，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米２５００元至４０００元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的２５％至３０％。但在众多的业内人士看来，“小产权房”存在多重风险，最大的问题是实际上没有产权，不受法律的保护。

政府有关部门提示购房者注意购买“小产权房”的风险，有媒体呼吁政府出台相关措施限制“小产权房”的发展。

所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。它一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。因其用地的性质，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，当然也不能上市交易。其“房产证”是由乡镇政府自制颁发的，卖房者是村委会。相对于直接受法律保护的商品房所有权，这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”，所以被称之为“小产权房”。由于不存在土地出让金，也不用交纳各种税费，所以成本很低、价格也很低，这也正是它大受欢迎的主要原因。

“小产权房”是近几年出现的新生事物，不仅北京有，很多城市都开始出现。那么，“小产权房”的出现是好事还是坏事呢？

“小产权房”的好处是显而易见的。近年来，由于地根紧缩等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价的不断攀升。“小产权房”就像是“正规军”之外的一支“野战军”，为城市的正统房地产市场注入了新的血液。尽管它是没有名分的商品房，但在客观上扩大了商品房的市场供应，缓解了供不应求的紧张局面。“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。

同时，“小产权房”有利于维护农民的利益。同样的土地，如果被政府低价征用，然后转手倒给开发商，农民得到的补偿很少，这实际上是对农民利益的巧取豪夺。而农民自己开发商品房，则可以从市场中分享土地的增值。这当然要公平得多。

当然，“小产权房”也存在明显的问题。“小产权房”没有真正意义上的产权，因此这种“房产”的未来充满不确定性。如遇征地拆迁，“小产权房”的生存就成了问题。不过，房屋所有权没有法律保障，不等于其他所有权利都不受法律保护。购房者与村委会签订的购销合同，也是受合同法等法律保护的。既然已经预见到将来可能发生征地拆迁等难以抗拒的变故，那么双方可以在合同中约定这方面的权利和义务。比如约定村委会多少年内不得转让房屋所在的集体土地；如果提前转让，或者政府要征地，村委会承担哪些违约责任、按什么样的原则和标准赔偿或补偿等等。这样，即使房子保不住，利益还是有保障的。退一步讲，即使利益保障不足甚至没有保障，那也是购房者自己的事儿，相信他们自会权衡利弊、自愿承担后果。

总之，“小产权房”是房地产供求关系严重失衡情况下自生出来的一种准商品房，是城镇房地产市场的有益补充。它在操作的过程中，可能存在一些不规范的做法，但它的存在自有其合理性。