断供与退房——困扰房地产开发商的二大热点法律问题

2008年，对于房地产行业来说，注定是不平凡的一年。新年伊始房市即遭遇\"大雪\"，据中国指数研究院独家提供的数据监测显示，2008年第一周，全国主要城市商品房市场整体成交量大多出现下滑，北京、上海、天津、深圳四大城市成交量也大幅萎缩；并且接下来的“五一”假期以及以往的“金九银十”也未能挽救低迷的楼市。销售的冷遇加上2007年处于房价高位时期的大量拿地，均使开发商感受到了前所未有的资金压力，为了缓解资金危机开发商只得采取各种方法促销，其中最直接有效的就是打折、降价销售。在网上，有篇文章题目为《万科“三重门”》——“捐款门”、“辞职门”、“降价门”，前两道门与本文无关暂且不论，但最后一道门足以说明“降价”一词在今年已成为万科这家房地产行业龙头企业的主旋律之一，万科尚且如此，其他企业就更不用讲。全国掀起的这种降价风潮虽然在一定程度上刺激了意向购房客户的成交速度，但更多的是让之前购房的业主无法释怀，于是一些高价购房的老业主齐声喊冤，或要求开发商弥补、退还差价，或要求退房，或停止还贷。而且开发商促销力度越大，已购房者退房或断供的行动就越强烈，于是一边是开发商打折售房吆喝声不断，一边买房人“退房”、“断供”行动一波接一波，因此，“退房”和“断供”就成为今年困扰房地产开发商的二大热点法律问题。第一部分：首先看一下全国主要城市退房以及断供的案例。 深圳：众所周知，深圳这两年的房价涨幅居全国最高，自去年下半年开始下调以来，目前新开楼盘基本都采取低开策略，很多楼盘报价较去年高点已下调20%左右，尤其是一些分期开发的楼盘，业主们可以非常直接在同一小区进行价格比对，所以更直接导致前期高价购房的业主心理失衡。今年深圳诸多楼盘都出现团退现象，包括万科第五园、金地梅陇镇等大牌，其中典型的是桑泰地产的某楼盘。去年均价2万元/平方米，目前推出的特惠单元均价为1.6万元/平方米，1.3万元/平方米起价。于是以前的业主要求团退，经几番较量开发商最终妥协，将按照特惠单元的价格全部进行差额补偿。补偿老业主的方式分成两种：还没有签订正式合同的客户直接用新价格来签约，对已经签约的客户开发商则以装修款的形式退回给客户。 北京：据统计，今年上半年北京预售、现售商品房累计退房2144次，这座房价一向坚挺的城市也开始让开发商们坐卧不安了。业主罗云在今年1月购买位于北京朝阳区东四环美利山小区的80平方米两居室，当时均价为13800元/平方米，这让罗云觉得很值，因为这个价格是沿海集团将楼盘由精装修改为毛坯房，每平方米降价近2000元后重新推向市场的，并且比周边同档次的楼盘便宜了一两千元。但不久之后开发商推出了买房送宝马车、12380元/平方米特价房等各种优惠活动，让罗云非常“气愤”于是决定，与开发商协商多次后罗云在缴纳了2万多元的违约金后，退房拿回了首付款。这种例子在今年北京已经不是个案，心理不平衡以及对未来市场走向的不乐观让众多购房者选择无奈退房。在京城楼市持续冷清半年后，“退房潮”悄然现身，甚至职业“退房律师”这一行当也应市而生。 上海：最受瞩目的上海退房案当属“水岸蓝桥”集体退房案，虽然案例发生时间不在今年，但退房的原因与背景情况却与今年房价下跌完全一样。2003至2005年上海房价经历了持续的快速上涨，这与2006、2007年的深圳相似。在“国八条”的重点打击下，上海房价从2005年夏季开始下跌，数月内便整体跌去20%左右，部分楼盘达30%左右。于是退房潮起。“水岸蓝桥”案例就发生这个背景之下。上海市宝山区法院判决的案卷中显示，业主黎敏（团退原告之一）在2005年2月从上海地产十强的大华（集团）有限公司购买了“水岸蓝桥”一期一套约106平方米的房屋，总价144.15万元，平均每平方米单价高达13590元。可到了2005年下半年，由于楼市宏观调控趋紧，上海中外环线周边地区房价下跌，同类房价最低跌到过每平方米8000多元。如此一来，房子还没到手，每套价格就“缩水”了三四十万元。 于是在2005年12月底，“水岸蓝桥”的89名业主位将一份联名解约“通牒”递交给开发商，强烈要求退房，并声明将集体停止偿还房贷。一时间，上海楼市“风云”乍起，十几个楼盘先后发生集体退房事件。后双方诉至法院，2006年9月上海市宝山区人民法院一审判决购房人解除购房合同，业主承担3%违约金，开发商收回86套价格“缩水”的房屋、退还约1．2亿元购房款。 上述几则是发生在几大城市的退房案例。在今年降价风潮中，虽已购房业主最希望的是退房或由开发商补贴差价，但由于种种原因，导致真正走完退房程序的达不到有退房意向人数的1/10，于是业主们就换用另一种方法向开发商施压——断供。 深圳：在百度里敲出“深圳 断供”两个词，能找到几百篇相关报道，开发商、业主、银行三方都纠结在“断供门”里。以时间为序梳理一下深圳的断供情况：2008年6月2日，一篇名为《断供已过千亿，次贷危机浮现》的文章在网上公开发布。作者“风语”称了解到深圳某一银行蛇口支行形成千宗共计约15亿元的房贷坏账，据此推断深圳总计房贷坏账金额已达1000亿元。此文一出，立刻在民间掀起了一场轩然大波，并迅速引来媒体的广泛关注。6月5日，《每日经济新闻》刊文，报道深圳广泛断供的情况确实存在，但是银行资金缺口是否是千亿不好判断。7月14日，中央电视台对深圳断供风波进行较为全面的报道，这一报道也让深圳断供风波走进全国公众的视野，深圳“断供门”成为全民的话题， 7月20日，深圳宝安碧水龙庭68位业主作出决定：集体断供，这也是目前为止深圳浮现的最大断供案。一时间包括《南方都市报》在内的各大媒体纷纷跟进。 上海：一家公司在浦东大华锦绣华城不惜血本投资的150套房源，最终由于资金链断裂，无法支付房贷，最终被法院查封，该案例也是上海目前为止公开的最大一起断供案。 而据多家二手房中介提供的情况表明，这起案例并不是上海唯一的断供案，包括浦东金桥新城、环球翡翠湾等多个楼盘也有断供个案，并且数量非常惊人。 150套断供房的出现，打破了此前各方关于“上海无断供房”或“上海断供房是个别现象”的论调。

第二部分：退房、断供的法律性质以及对开发商构成的风险

退房在法律上的性质就是业主向开发商提出解除合同的要求，根据《合同法》第93、94条规定，解除合同有协商解除、约定解除和法定解除三种方式。所谓约定解除就是业主与开发商经协商一致而解除合同的情形，我们在第一部分所举案例中北京业主罗云与开发商多次协商最后退房的案例就属协商解除合同的情形。所谓约定解除就是业主利用双方签订的购房合同中约定的解除合同条款，当条件成就时业主向开发商提出解除合同的要求，上海“水岸蓝桥”集体退房案就是一则非常典型的约定解除案例。开发商大华（集团）有限公司与业主签订的购房合同补充条款中有一条特别约定：“若乙方（购房者）因自身原因提出解除合同，乙方（购房者）应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3％，并承担由此产生的一切相关费用。”孰料正是这一在卖方市场中购房人只有签字认可、根本无法置疑的“牛气”条款，在房价下跌时却被买房人引用为解除合同的依据。 89名业主宁愿承担3万至4万余元不等的违约赔偿金也要退房，其实是两害相权取其轻。退房业主的代理人杜跃平说：“和房屋贬值的几十万元相比，承担总房价款3％的违约金毕竟是小损失。退房是业主的权利，符合合同约定，也符合经济理性。” 当然，除此之外，开发商与业主订立的《商品房买卖合同》中还会有其他一些条款涉及到约定解除情形，例如在我市统一使用的《商品房买卖合同》版本中，当出现房屋面积误差超过一定比例、开发商逾期交房以及开发商在出现设计变更10日未及时通知业主的情形时，均属于业主有权提出解除合同的情形。最后，所谓法定解除合同，就是当开发商出现《合同法》第94条规定的违约情形以及出现其他房地产专业法律法规或者最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的解除情形，业主据此向开发商提出解除合同就属法定解除。例如开发商交付的房屋主体质量不合格、房屋质量问题严重影响正常使用居住以及开发商一房两卖都属于典型的法定解除情形。 退房对开发商构成的风险最主要、最直接的就是资金风险，因为根据《合同法》97条规定的合同解除法律后果，一旦业主退房成功，那么开发商必须全额退还购房款，并且如果因开发商出现违约情形而导致业务主退房的情况还须进一步承担违约责任，而无论是全额退购房款还是承担违约责任最终都将物化为资金。就以我们在第一部分所举的上海“水岸蓝桥”集体退房案为例，经上海市宝山区人民法院判决后，开发商大华（集团）有限公司必须收回86套价格已售出房屋，一次性退还业主约1．2亿元购房款。众所周知，在以土地储备衡量地产公司实力的年代，强烈的上市融资欲望和发展壮大的决心，使得开发商们在2007年拿地拿到亢奋，地王记录不断被刷新，但在大量拿地的同时开发商也背负了巨大的资金压力。据北京一位地产中介项目经理透露，近期北京有意转让土地的开发商明显增多，转让的地块中，以住宅用地为主，曾经土地为王的房地产市场，开始向资金为王转变。而今年开发商的普遍降价销售，无疑就折射出了开发商资金链的紧张。据著名的富力地产2007年报显示，其现金仅为13亿元，负债总额已达415亿元，净负债比率高达139.5%，较2006年的71.5%大幅上升。截至2007年年底，富力地产共向银行举债199亿元，除要向政府支付的地价款外，今年富力地产需归还的贷款近74亿元。而在这种情况下如果再遭遇大批业主“退房潮”对于开发商无疑是雪上加霜，如果因此导致资金链断裂对开发商更是致命打击。除了资金风险之外，业主退房，特别是大规模的“退房潮”对于开发商的市场信誉度也会产生很大冲击，对开发商今后的销售会产生不利影响。 相比退房，断供的法律性质较为复杂一点，虽然断供本身的法律性质即为业主不履行与银行签订的贷款合同，仅属业主对银行履约过程中的违约，但因为开发商在某个特定阶段要为业主承担担保责任，所以如果业主在这个阶段断供就会对与开发商造成很大风险。我国现行按揭贷款担保制度特点简单概括一下为两个担保阶段、三方当事人和四种法律关系，第一阶段自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，并办妥抵押登记；第二阶段始于银行取得《房屋他项权证》，此时抵押合同开始生效。三方当事人即借款人（抵押人、购房人）、贷款人（债权人、抵押权人）和保证人（开发商）。四种法律关系，即购房人与开发商之间的买卖合同关系；购房人与贷款银行之间的借款合同关系；购房人与贷款银行之间的抵押合同关系，开发商与贷款银行之间的保证合同关系。理清了按揭贷款担保制度，那么业主断供对开发商产生的法律风险也就十分明了：在业主的《房屋所有权证》未办妥抵押登记之前，只要发生业主停供、断供贷款情况，开发商都有可能会被追究保证责任，而且基本都是连带保证责任；当业主停供、断供贷款，又因其他债务导致尚未过户的房屋被法院查封，房地产开发商不仅面临被追究保证责任，而且因房屋被查封面临承担保证责任后无法追偿的危机。由此可以看出，业主断供表面后果是银行受损严重，但实质是开发商要承担比银行更为不利的后果。

第三部分：开发商怎样有效避免业主退房、断供风险 对于今年暴发的喧嚣的 “退房潮”与“断供潮”，虽然有很多部门、媒体，相关法律专业人士站起来反对、甚至声讨业主仅仅因为房价下跌而无法律依据的退房与断供行为，如深圳市国土房产局房地产业处的陈凯一语中的“开发商不能因为建设材料等成本增加或房屋市场价格上涨而将原约定的价格提高或解除合同，同时购房者也不能因为商品房价格下降而要求将原约定的价格下降或解除合同”；并且，从法律层面讲，业主们无理由的退房”与“断供”也是得不到法律支持的。但有一点不可否认，那就是买房相比较其他消费来讲更直接涉及到老百姓的根本利益，因此业主对于房屋价格才会有如此强烈的反应。所以网上有段评论很耐人寻味“近几年中国的车价一直在跌，也没见有人退车索赔。或许有人会说，车子是消费品，房子还兼有投资品的性质，那么股价已由6000多跌至1000多，也没见有股民找证券公司或上市公司算帐，最多期待政府出手相救而已”。所以在此我们首先要给开发商的一个建议就是：无论如何，业主是自己的衣食父母，对于业主们因房屋降价而暴发的“退房”与“断供”，既要充分理解，更应当充分重视“断供”与“退房”带给自己的法律风险，并采取积极有效的方式去避免、化解业主们的“退房”与“断供”。下面就谈几点我们的建议： 1、采取合理方式安抚业主，而非简单补偿。　 业主们在无任何理由之下的“退房”或“断供”其实是一种不合理要求，也有悖市场诚实信用原则。因此我们认为开发商如果仅仅采取简单补偿方式其实是助长了业主这种不理智行为，同时也并不能从根本上解决问题，因此我们建议开发商拒绝非理性简单补偿，而是在提升小区居住品质方面进行更多投入，让业主真正感受到物有所值，从而平衡心态。例如深圳金地集团营销总监董小明面对“退房潮”时表示：为了提升物业的品质和服务，金地设立了一个1000万元的增值服务基金，用于提升项目及其周边交通、医疗、商业等配套水平。深圳万科副总经理张酹也表示，万科已推出了名为“琢玉行动”的第五园全面品质提升计划，改善和提升万科第五园交通、生活、教育配套设施，还为部分受损失业主提供全屋精装修优惠服务的选择。另外，对于部分“断供”业主来讲，其实并非真正没能力还贷，而只是在退房不成、补偿不到的情况下对开发商的施压行为，但其实业主也明白“断供”在给开发商施压的同时也将让自己的信用体系从此蒙上了污点，所以在这种情况下，如果开发商采取合理方式真正让业主觉的物有所值，平和了心态，并且与业主加强沟通，那么完全有可能避免这部分业主的“断供”行为。 ２、避免业主寻找到合理的退房理由。 我们在上面第二部分已经讲到，除开发商与业主协商一致解除合同之外，业主在合同约定的解除条件成就以及开发商出现法定解除行为时，业主提出退房都属于有合理理由的退房，而且会得到法院或仲裁机构的支持。例如：北京回龙观某小区业在去年上半年买房子的均价是9000多元/平方米。但近半年来，他们所在的楼盘价格一路狂跌至7500元/平方米，还没到手的房子就跌了十几万，遇到这种情况业主们难免心理不平衡，纷纷到开发商那里要求退房，然而开发商却认为业主们的要求没有任何法律或者合同上的约定，从而被严词拒绝。正当业主们绝望的时刻，有人却提出一个“合理退房”的办法——在去年买房与开发商签订的合同中，有一条规定“延迟交房30天以上，购房人有权提出退房”。而进入10月份以来，“开发商施工进度缓慢”的消息也就此“摇身一变”成为购房者盼望的喜讯。“其实，与其说我们在盼望‘延期交房’，还不如说我们在盼望找到一个合理的理由退房。”一位业主如是说。而在业内人士眼里，业主们的这一做法，一方面比无根据的要求退房已经是一大进步了，但另一方面也的确给一些开发商出了一个不小的难题。因为年底的“收房季”一般是开发商资金比较紧的时候，有的开发商连工程款都无法凑齐，要按时交房恐怕有一定难度。原来在房价快速上涨的时候，就算不能按时交房，业主们一般也不会以‘退房’来处理，只能忍气吞声，然而今天延期交房问题就如同一把悬在开发商头顶的“达摩克利斯之剑”，让他们不得不倍加小心。这恐怕是开发商们一年前不曾想到过的。由此，这就要求开发商从合同签订到履行到质量问题每一环节都严格要求，避免业主找到合理退房理由。 ３、制止业主无理由退房。 虽然“水岸蓝桥”业主用了承担违约金的条款得已解除合同，但并不代表业主只要承担违约金就可以退房。我们碰到的一则案例就是另一种情况：业主潘丽娟于2007年3月28日与常州某房产公司签订了《商品房买卖合同》购买房屋一套，合同总价为623512元，其中35万元为按揭贷款。开发商通知房屋交付后但业主一直未来办理进户手续，后公司委托我们向其发律师函要求其履行合同权利义务进行房屋交接，并办理两证进行抵押。但业主接函后却向公司打一书面申请“因个人原因要求退房，同时愿按合同条款承担5%违约金”，并在与开发公司交涉中出示了“水岸蓝桥”案例。开发商向我们咨询时非常着急，因为此例一开后果不堪设想。我们经仔细研究，认为该业主依据的补充合同第一条——“本合同生效后，任何一方无正当理由不履行合同，向对方支付房款5%的违约金”与“水岸蓝桥”案存在根本区别，该条款并非是一个约定解除条款，而是一条关于违约责任的总括性、兜底性条款，潘丽娟所谓的“因个人原因要求退房”的理由没有法律或合同依据，开发商有权要求其继续履行合同。同时，我们指导开发商在与潘丽娟交涉时反用这一条款针对其不接受房屋交付，不办理权属登记等违约行为，最后潘丽娟其同意了开发商的观点，撤销了退房申请。 ４、防止业主以其他方式达到“退房”目的。 我们的顾问单位就今年遇到这么一则以更名为由行退房之实的案例。2008年7月16日业主顾彦君、陶秋玉、王梓力（ 关系）与常州市某开发商订立了一份《商品房买卖合同》。由顾彦君、陶秋玉、王梓力共同购买住房一套。2008年8月15日三人提出要求：由于家庭原因，要求在合同买受方中去掉王梓力姓名后重新签订合同。开发商根据买受人的实际情况于同意为其更名并配合办妥了合同撤销登记手续。然而他们却未按更换后的买受人与开发商重新订立合同，而是立即要求退房，并多次纠集不明身份人员到开发商处无理取闹。开发商至此才明白，业主顾彦君等是由更名为由行退房之实。但由于开发商未全面考虑风险，也未采取其它补救制约业主，导致一脚踏空，让买受人钻了空子。无奈之下，开发商在扣除业主相应违约金的情况下为其办理了退房手续。　 ５、督促业主及时办理产权证并督促银行及时办理产权证以尽量缩短开发商承担保证责任的时间。 首先开发商在办理产权证条件成就的情况下应督促货款业主将办证资料交付开发商代为办证，针对无理由迟迟不配合办产权证的贷款业主应采取发函或诉讼方式要求其办证，主动结束悬而未决局面，不要坐等承担保证承担责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和和房屋所有权登记手续”，因此业主及时办理产权证不仅是其权利也是一项法定义务。另一方面，开发商还应当督促银行及时办理抵押登记，并有必要与银行约定因银行不及时办理业主房屋的抵押登记而致开发商承担保证责任情况下银行的责任承担。虽然在银行提供的格式贷款合同中，办理房屋抵押登记以及他项权证的义务在于业主，开发商有协助义务，但实际操作中都是业主向银行出具授权委托，由银行代为办理他项权证。但我们在今年却碰到一个案例，银行在收到房屋权证后怠于办他项权证，就在此期间业主因其他债务房屋被查封，而后银行又起诉业主还贷，同时要求开发商承担连带保证责任。由此案例，我们建议开发商很有必要与银行约定因银行不及时办理业主房屋的抵押登记而致开发商承担保证责任情况下银行的责任承担。 ６、充分重视《物权法》以及《房屋登记办法》中预告登记制度的运用。 《房屋登记办法》公布后，各大媒体在宣传该办法时，无不例外地认为“申请预告登记，防止一房二卖”，即媒体普遍认为《房屋登记办法》的最大亮点为“防止开发商一房二卖”，但我们认为，防止开发商一房二卖并不是《房屋登记办法》最大亮点，因为已强制实施的商品房预售登记备案制度已能有效防止开发商一房二卖。仔细分析《房屋登记办法》第六十七条规定的预告登记制度，我们会发现预告登记制度中的“以预购商品房设定抵押”这一制度对预防购房业主“断供”及因第三人主张债权而导致开发商陷入法律纠纷困境有着十分重要的作用。众所周知，购房业主按揭贷款购买商品房时首先由开发商向银行提供保证，等到业主办理了房屋所有权证并将该房屋交银行抵押之后，开发商的保证责任才能撤回。 在这一时间段中，开发商因贷款业主无法按期向银行偿还贷款而被迫承担担保责任的情况频繁出现，当开发商为业主偿还贷款之后往往又面临追偿落空的风险，除此之外更有一种令开发商陷入绝境的情况：那就是购房业主因其他经济纠纷招致法院上门查封了尚未办理产权过户的房屋，致使开发商失去了房屋这个追偿债务的基础，因而向业主追偿贷款的希望有可能完全破灭。但开发商的这种窘境将会随着《房屋登记办法》中“预告抵押登记”制度而解脱，根据这一制度，开发商在商品房预售给贷款业主的同时就为该房屋办理预售抵押登记，即将该预售的商品房对银行设定抵押，这样银行就对预售房屋享有了抵押权，从而享有债权的优先受偿权，即使因购房业主“断供”或因购房业主的其他债务导致商品房被法院查封，银行仍对被查封的商品房享有优先受偿权，这样银行的利益就不会受到损失，作为保证人的开发商也不会受到连带损失。所以开发商应充分重视《物权法》以及《房屋登记办法》中预告登记制度的运用，在《商品房买卖合同》补充条款中就预告抵押登记与业主进行约定。