土地使用权未确定，联建合同归于无效案

　　土地开发 合同建房 招标投标 房地产项目

　　【案例】

　　上 诉 人：甘肃省电子器材总公司

　　被上诉人：兰州某发展有限公司

　　上诉人甘肃省电子器材总公司(以下简称电子公司)为与被上诉人兰州某发展有限公司(以下简称中大公司)联建合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院(1999)甘民初字第10号民事判决，向最高法院提出上诉。

　　经审理查明：

　　1997年7月7日，电子公司与中大公司签订《联建合同书》，约定：电子公司提供其公司原址建设用地1976.4平方米，负责办理该项目的立项和计划，负责建设场地的拆迁平整工作，按期达到三通一平。中大公司负责项目总投资，并保证资金按期到位。双方商定电子公司分成，总面积5000平方米，电子公司分成5000平方米以外的建筑面积归中大公司分成所得。双方还就施工和配套以及违约责任等事项作了约定。合同签订后，电子公司依约上报了旧址改造建设的立项报告，并经甘肃省电子工业总公司批准施工面积8100平方米，建设投资850万元。中大公司到兰州市土地规划局、兰州市公安局消防分局等单位办理了有关事宜，并与马大五代签订拆迁协议，拆除了电子公司原址三层办公楼一栋。中大公司还与甘肃金陵工程地质公司签订了《工程地质勘察合同》，与兰州市城市建设设计院签订了《建设工程设计合同》，与甘肃省工商建筑安装总公司签订了《建设工程施工合同协议条款》等。1998年11月16日，甘肃省建设委员会函告中大公司：“现同意进行开工准备工作”。

　　1999年1月8日，电子公司通知中大公司终止联建合同。同年1月15日，电子公司在甘肃工商报刊登公告，声明其与中大公司签订的联建合同违法无效。同年1月29日，中大公司致函电子公司，要求继续履行合同。1999年3月，中大公司起诉至一审法院，请求依法判今电子公司继续履行联建合同并赔偿全部经济损失。

　　另查明：电子公司提供的联建土地系划拨用地。

　　一审法院认为：

　　中大公司按照联建合同约定，办理了所有前期手续，电子公司不按约定给中大公司办理产权和土地使用权过户手续，致使联建合同无效，应承担全部过错责任。中大公司擅自与施工单位签订施工合同并支付150万元工程款的行为，不符合建设部、甘肃省《工程建设施工招标投标管理办法》的规定。7中大公司提出为该工程支出52万元招待费等费用证据不足，不予支持。

　　一审法院据此判决：

　　(1)双方签订的联建合同无效;

　　(2)中大公司在前期工程中支出的拆迁过渡费46700元、拆楼费80000元、设计费100000元、工程勘察费53571.06元、租房费189165.60元、租车费244500元、人员工资893690.91元，共计1607627.50元，于判决生效后10日内由电子公司付给中大公司。

　　电子公司不服一审判决提起上诉称：

　　原审法院对本案的过错责任认定有误，判决有失公正。中大公司在签订合同时还未取得房地产开发企业资质证书，未能及时办理土地使用权变更登记手续的原因是中大公司没有缴纳土地出让金。原审判决认定中大公司在该项目中的投资损失为160万元与事实不符，故请求撤销原审判决第二项，依法改判。

　　中大公司答辩称：电子公司以划拨土地与中大公司搞联建开发，并以不作为的方式，有意中止履行义务。中大公司因履行合同而投入该项目的损失，理应由电子公司全部予以赔偿，故请求维持原判。

　　最高法院认为：

　　8电子公司用划拨土地与中大公司联建开发，违反了国家有关法律规定，一审判决认定联建合同无效是正确的。对造成合同无效电子公司应承担主要过错责任，中大公司没有进行认真审查，亦应承担一定责任，一审判决认定电子公司应承担合同无效的全部过错责任不当。有关中大公司在前期工程中支出的费用问题，电子公司对一审判决认定的160多万元数额提出异议，但没有提供充分的证据，最高法院不予采信。

　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，最高法院于一九九九年十二月三十日判决如下：

　　(1)维持甘肃省高级人民法院(1999)甘民初字第10号民事判决第一项;

　　(2)变更甘肃省高级人民法院(1999)甘民初字第10号民事判决第二项为：电子公司赔偿中大公司在前期工程中支出费用1607627.57元的70%，即1125339.30元，于判决生效后10日内付清。

　　一审、二审案件受理费共105020元，由电子公司负担73514元，中大公司负担31506元。

　　【评析】

　　本合同因当事人用划拨土地进行联建开发而被法院认定为无效合同。对当事人来说，问题不是不能用划拨土地进行联建开发，关键在于当事人没有在合同中明确约定办理土地出让以及缴纳土地出让金的责任由谁承担。最高法院判决中大公司因为没有认真审查土地使用权而承担30%的责任。这一点应引起当事人，尤其是在法律合同上并没有明确直接责任的当事人注意。

　　招待费用在任何项目的运作过程中都不是无足轻重的，但本案判决因为证据不足没有支持中大公司的请求。这一判决结果提示当事人要注意保留相关证据。

　　土地使用权是工程建设的前提条件。中大公司在土地使用权没有确定的情况下贸然签订勘察设计和施工合同，并支付150万元的工程款，其教训是惨痛的。

　　电子公司的上诉理由，即中大公司没有取得房地产企业资质证书，及没有缴纳土地出让金。判决中没有说明其对合同无效的影响。