房地产开发公司的法律风险解读之一——商品房销售广告带来的法律

目前，商品房买卖90%以上是以广告形式向社会公开出售的，因商品房销售广告引发的纠纷大量存在，商品房虚假广告成为消费者投诉的热点问题，社会上要求整治商品房销售虚假广告的呼声日益高涨，在此情况之下，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此问题作出了解释。该解释第3条规定："商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。 以下简要剖析一下该条款：

1、该条款运用了《合同法》有关"要约"以及"要约邀请"的概念。根据《合同法》第15条规定，商业广告在一般情况下属"要约邀请"，但如果商业广告符合了要约要件即构成"要约"。因此该司法解释也认为，一般情况下商品房的销售广告和宣传资料为"要约邀请"，但是"出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约"，因此开发商只要作出符合上述条件的广告宣传，如果不兑现就有可能承担违约责任。

2、本条所说"广告"是指商业广告，"商品房销售广告"是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示等。本条所说的商品房销售广告中的"说明和允诺"是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售楼宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。本条所说的"相关设施"包括商品房的基础设施和相关配套设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等；公共配套设施包括商品房规划范围内以及商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施配套。

3、适用本条有两个并列条件，其一是商业广告的内容符合"出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定"（这里强调的是广告针对开发范围内所作，在开发范围外所作的说明和允诺并不受此条款约束）；其二是"对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响"，但什么是"对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响"，实践中很难掌握。就此点而言，对开发商还是很有压力的。

4、该条款加大了对开发商广告宣传的治理力度，对比以前建设部《商品房销售管理办法》的相关规定可以看出，《商品房销售管理办法》第14、15条只是笼统规定了商品房广告内容必须"真实、合法、科学、准确"；"商品房销售广告和宣传资料所明示的事项应当在商品房买卖合同中约定"，换言之就是，如果广告内容不写入合同，那么广告就不成为合同一部分，开发商就无须对广告内容承担责任。而这次的司法解释却特别严格，即只要广告内容构成要约，不管这些广告内容是否在商品房购销合同中表述，开发商都有可能因为不实承诺而承担责任。