什么情况下开发商才能销售或赠送顶层露台及底层小院（绿地）给特

　　开发商在销售房屋时，“买顶层，赠送屋顶露台”或者“买底层，赠送一楼小院（绿地）”的营销手段时常运用，这也是促进顶层或底层房屋销售的一大卖点。但是按照《物权法》规定，无论是顶层的露台还是底层小院（绿地）都应属于本幢或本小区业主共有，那么要在什么情况或条件之下，开发商才有权将顶层露台或者底层小院（绿地）一并销售或赠送给某个特定业主呢？《物权法》第七十三条就绿地问题首先给出了答案：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”，也就是说在“明示属于个人”的情况下，开发商有权将本属于业主共有的顶层的露台还是底层小院（绿地）销售或赠送给某个特定业主。那么怎样才算符合“明示属于个人”条件呢？最高人民法院于2009年5月25日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此问题进一步作出规定。 　　该司法解释第第二条第二款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”。据此，露台要成为专有部分的组成部分，必须具体以下条件：第一、规划上专属于特定房屋。这里所说的“规划”，包括《物权法》第6章所说的规划，特指经过规划行政主管部门批准的规划，不仅仅是规划图，而且包括规划行政主管部门批准的与建设有关的所有文件，如施工图等等。第二、物理上专属于特定房屋，是该特定房屋的附属物，也就是说只有该房屋能通到该露台，其他房屋是不能通到该露台的。第三、销售合同有约定。本条表述“且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等”，其含义就是如果露台要成为某特定房屋的组成部分，必须要有合同依据。也就是说开发商与购房人签订合同时，已经确约定出售的部分包括露台。符合上述三方面条件的情况下，开发商有权将顶层露台销售或赠送给某个特定业主。那么底层小院（绿地）是否可以对照此规定呢？专家提示认为，在该条款中，司法解释在“露台”后面用了个“等”字，这个“等”字应当包含一切与露台性质相近的其他附属物，底层小院（绿地）应在其中。这样看来，《物权法》73条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”，这里的 “明示属于个人”也就有了实际操作标准。据此，所谓“明示属于个人”，既包括规划确定为个人所有，也包括合同确定为个人所有，如果规划确定为业主共有，则不能依据合同确定为个人所有。参照本条关于露台的解释，专家认为在审判实践中可以从以下几方面把握绿地是否属于特定房屋的组成部分；第一、该绿地在规划上专属于特定房屋；第二、开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中；第三、该绿地被围了起来，只能从该特定房屋才能进入，即“明示”的标准就是具有构造上和利用上的独立性。　　综上所述，在同时满足了规划上的专有性、构造和利用上的专有性，并且在销售合同上明确约定的条件之下，开发商有权将顶层露台或底层小院（绿地）销售或附赠给特定业主。