最新深圳市二手房交易流程

　　本文介绍深圳二手房交易流程，包括二手房购买流程，二手房交易税费以及二手房购房注意事项等内容。在进行二手房交易的时候，需要对产权进行审核。

　　对于日益兴起的保安、银行、网站等个人或机构提供的二手房资源，市民给予了高度关注。业内人士对通过上述渠道进行自主交易褒贬不一，但市民的回应相对一致：如果能保证资金、产权无风险，自主交易很欢迎。

　　“如果能省下几万块中介费，手续繁琐点都是小问题，最担心的是房子产权有问题、资金没保障。”最近有买房打算的黄先生说。调查显示，对于非中介机构提供的买卖房源，近两成人明确表示可接受，近四成人表示“价格便宜很多可考虑操作”。对于自主交易，市民最担心的是“交易风险”。对于这一问题，记者在采访银行、中介按揭部专家、深圳市国土房管局后拿到一致答案：如果能按部就班做好每个环节，风险就可迎刃而解。如市民闻之色变的“资金风险”，只要你把资金交给银行监管，签个妥善的监管协议，资金便放进“保险箱”，而另一“大头”———产权风险，你只需要在交易前查档就能化解。

　　深圳二手房交易流程以及风险提示

　　第1步

　　买卖前的产权审核

　　担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。

　　首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

　　最关键、不可省略的一环是，查询房屋产权。个人买卖房屋，只能到对应单位进行实地查档，电话、网站查档都不可行。特区内房产是到位于福田区的档案大厦四楼房地产档案信息中心查档(咨询电话25985367)，宝安查档要去前进一路2 9 3号(咨询电话27820119)，龙岗查档要去到龙岗中心城的建设大厦(咨询电话28918176)。

　　记者致电上述单位，得到的回复是：查档必须要业主凭身份证原件、房产证编号才可以查档，查档完毕后可以打印明细，查档及打单均为免费服务，查询当时就可以得知结果。宝安的接线人员则表示，买家本人也可以查询，但只能查看简单信息，不能打印明细。

　　风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

　　第2步

　　交定金与签合同

　　看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

　　如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

　　一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。

　　风险提示：

　　1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

　　2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

　　3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

　　第3步

　　赎楼

　　赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

　　“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。

　　这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

　　风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。

　　第4步

　　付首期及资金监管

　　除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

　　具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

　　出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

　　风险提示：

　　1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

　　2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。

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　　第5步

　　签订买卖合同

　　在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。

　　签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。

　　交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。

　　风险提示：

　　1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

　　2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

　　3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。

　　4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

　　5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。

　　第6步

　　选银行和办按揭

　　如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，如果房产楼龄较新，例如是在2000年以后入伙，因为评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。

　　至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。

　　风险提示：

　　1 .如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

　　2 .目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

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　　第7步

　　过户及交税

　　去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

　　至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日，2000年以后的新证是20个工作日)。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。

　　风险提示：

　　1.根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十六条的规定：房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

　　2 .目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。

　　第8步

　　后续事项

　　交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

　　风险提示：

　　1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。

　　2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

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　　深圳二手房交易税费

　　二手房按揭收费标准

　　税种税率收取对象

　　契 税普通

　　住宅90平方米下1%

　　买方

　　90—144平方米1.5%

　　非普通住宅144平方米以上3%

　　营业税普通住宅超

　　超过5年免征

　　卖方

　　未超过5年差额征收(成交价-购买原价)×5%

　　非普通住宅超过5年差额征收(成交价-购买原价)×5%

　　未超过5年全额征收：成交价X5%

　　印花税0.05%×2买方、卖方

　　交易服务费3元/平方米×2买方、卖方

　　个人所得税成交价减去原登记价及合理费用X20%，卖方

　　免征项目教育附加(营业税的3%)、城市建设维护税(营业税的1%)、

　　土地增殖税(免征) 卖方

　　登记费(个人50元，单位80元)买方

　　贴花

　　5元/本

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　　直系亲属或配偶之间房地产赠与，免征营业税、城市建设维护税和个人所得税，其他房地产赠与，视同一般房地产买卖计征税费;接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，全额计征营业税;

　　项目 　　收费标准

　　评估费 　　评估额*3‰

　　抵押登记费 　　贷款额*3‰

　　登记费 80元

　　赎楼手续费(500元，关外1000元)

　　委托公证费320元

　　赎楼担保费赎楼款的1%，最低2000元

　　中介佣金 成交价的1.5%(不足5000元按5000元)

　　按揭合同印花税按揭金额的0.05%

　　按揭合同印花税按揭金额的0.05%

　　保险费贷款额×保险系数

　　抵押登记费按揭金额的0.01%,不足100元按100元

　　二手房按揭收费标准

　　费用：卖方如下：

　　过 户 税 费 营业税(合同销售价减去原购入价的差额的5%或合同价的5%)

　　城建维护税(营业税的1%)

　　单位所得税(所得额的15%)

　　个人所得税(所得额的20%)

　　查档费(50元)

　　契税(合同价的1.5%或3%)

　　印花税(合同价的0.05%)

　　教育费附加(营业税的3.0%)

　　贴花(5元)

　　现售合同工本费(5元/本)

　　登记费(个人50元，单位80元)

　　交易费(3元/平方)

　　现售合同公证费(合同价的0.3%)

　　给中介佣金 成交价的1.5%(不足5000元按5000元)

　　赎 楼 费 用 委托公证费(400元)

　　查档费(50元)

　　赎楼手续费(500元，关外1000元)

　　赎楼担保费(赎楼款的1%，最低2000元)

　　赎楼利息(以银行结算凭据为准) 过 户 税 费 营业税(合同销售价减去原购入价的差额的5%或合同价的5%) 买方费用如下：

　　城建维护税(营业税的1%)

　　单位所得税(所得额的15%)

　　个人所得税(所得额的20%)

　　契税(合同价的1.5%或3%)

　　印花税(合同价的0.05%)

　　教育费附加(营业税的3.0%)

　　贴花(5元)

　　现售合同工本费(5元/本)

　　登记费(个人50元，单位80元)

　　交易费(3元/平方)

　　现售合同公证费(合同价的0.3%)

　　合计

　　给中介佣金 成交价的1.5%(不足5000元按5000元)

　　按 揭 费 用 物业评估费(1000元)

　　按揭合同印花税(按揭金额的0.05%)

　　保险费(贷款额×保险系数)

　　按揭合同公证费(按揭金额的0.3%)

　　抵押登记费(按揭金额的0.01%,不足100元按100元)

　　按揭手续费(1000元)

　　查档费(50元)

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　　如果您是买卖双方自行交易，您需要上缴国家：

　　契税 房价：低于9300元 /㎡ 交易额×1.5%

　　房价：高于9300元 /㎡ 交易额×3%

　　印发税 交易额×0.05%

　　印花税票 5元

　　土地出让金 成本价：建筑面积×1560×1%

　　优惠价(标准价)：建筑面积×1560×7%

　　经济适用房：交易额×3%

　　如果您是通过经纪公司的话，您还需交纳：

　　代理费 交易额×1.5%(卖房)

　　交易额×1%(买房)

　　产权代办费2000元(各公司不等)

　　深圳二手房交易注意事项：

　　二手房交易“秘笈”

　　●同行转按揭更节省时间;

　　●在意向做按揭的银行做定金、首期监管，可以节省单次500元左右的资金监管费用;

　　●担保公司与银行签有协议，最好通过意向的按揭银行来寻找对口的担保公司，先行找担保公司有可能令你空跑一趟;

　　●交定金时签的预约买卖合同，以及交首期之后签的正式买卖合同，都可以到深圳市国土房管局网站上下载;

　　●到中介端口打印正式的买卖合同，可能要被收取180-400元不等的费用，但通过房协网站注册、确权后，自己到房协领取合同完全免费;

　　●交定金时要签一份交房保证金协议，并在定金中扣除1- 2万元作为保证金，以确保交楼及过户后的物管、水电等结算顺利进行……

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　　机构代办指南

　　银行：1000元就能代办过户

　　目前在市场上，有银行可为自主交易的双方提供代办服务，比较典型的就是搜房网和深发展合作的自主交易网。据了解，该网站提供的全程房产专业咨询，代办房产、水电等过户服务，只收取1000元。要寻得该服务上搜房网首页点击“二手房自主交易房源”，就可进入该自主交易网的主界面。在上面可以有深发展客户接待人员的联系方式，也有在线的客服直接回答相关的问题。如果想面对面交流，还可到目前主办自主交易的三家支行：上步支行、科技支行及蛇口支行进行当面咨询。据搜房网相关负责人介绍，如有需要，深发展还可实现上门服务。需要注意的是，该1000元仅是代办过户的服务费用，交易中间产生的打印合同费用、税费等仍是交易双方支付。

　　中介：不同公司收费差别大

　　中介也可以做代办手续，据记者了解，像美联、世华等大型中介，收取代办费较高，一般总价在100万元以下的是5000元以上/单，总价超过100万元的代办费更要达到8000元以上/单。也有网络中介的代办费用稍微便宜一点，像二手房网，成交价在100万元以下的，每单收取代办手续费双方各2000元，即共4000元。成交价在100万元以上的，每单收取代办手续费双方各2‰，共计4‰，所以200万的房子代办费用也要8000元。据中介介绍，代办手续跟中介撮合的办理手续是完全一样的，不过由于相比佣金要低很多，所以中介办理的积极性并不大。而一些中小中介为了做生意，2000、3000元也愿意做代办手续，但专业性并不强，存在一定的操作风险。

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