深圳:我市规范外资购房政策释疑

　　一、问：深圳市出台规范外资购房通知的背景是什么?

　　答：7月10日，市国土房产局和外汇管理局出台了我市《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。该文件是秉承2006年国家建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》以及国家外汇局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》。就目前全国范围内规范外资的执行情况来看，上海和北京在去年已经出台细则，我市属于全国第三个城市响应。

　　二、问：境外个人购买自住商品房的条件是什么?

　　答：港澳台地区居民和华侨只能购买一套自住的住宅，其他境外个人要在境内工作、学习超过一年，才能购买一套自住的住宅。境外个人在境内工作、学习超过一年时间的，属于国民经济的“居民”范畴、其经济活动的成果计入我国的GDP的因素，因此允许购买一套自住的住宅。港澳台居民和华侨与内地联系密切，其中很多人虽然没有在内地学习、工作，但在内地长期生活，因此对于港澳台居民和华侨也是可以购买一套自住的住宅。这样文件从最大程度上保障了境外人士的自住需求。

　　三、问：如果家庭确实需要购买两处以上的自住住房，是否允许?

　　答：在具体操作时，我们可以看到，目前规范的条件是一个护照或一个身份证对应一套住宅，因此，有可能出现一家人以不同人的身份证购买一套以上房屋，这并不是文件制定的缺漏，因为文件制定的本意是满足境外人士的自住需求，一个家庭确实需要购买两处以上的住房，可以通过不同产权人的形式购买自住房屋，但如果想通过这个途径来炒房，其炒房的操作难度可以说非常的大，需要更多的人和环节，因此这样规定，又可以满足家庭的自住需要，也可以堵住大批量外资炒房的渠道。

　　四、问：境外机构购买自用商品房的条件是什么?

　　答：境外机构要在深圳市设立分支、代表机构，要以所设立的分支、代表机构名义买房，并且只能购买自用办公所需的商品房。除了批准成立的外商投资房地产企业外，境外机构不允许买住宅，只能购买自用办公所需的商品房。对于住宅市场，符合条件的境外个人可以满足自住需求，对于办公商业类市场，境外机构根据经营需求，购买自用的办公和商业。

　　五、问：境外个人想要购买商业或办公或者境外机构想要购买住宅，应该符合什么条件?

　　答：境外机构和个人购买非自用房地产的，要遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业，取得营业执照后方可按照核准的经营范围从事相关业务。也就是说境外机构和个人购买非自用商品房，必须要取得两证，一个是《外商投资企业批准证书》，一个是《营业执照》，营业执照中要有房地产投资的营业范围。这是按照商业存在和投资设立的条件。

　　六、问：文件发布以前，已经付了定金或签定了买卖合同但没有办理产权过户的是否按照新规定?

　　答：文件发布以前，买卖双方已经发生买卖、认购或支付定金等行为的，仍按照历史问题按以前的规定给予办理登记和备案。