卖二手房如何避免有价无市

佛山楼市发展一片生机勃勃，土地卖出了天价，楼价一路狂飙。在一手楼价不断攀升的时候，二手房的放租和放售却成为二次置业或是多次置业者们关心却又头痛的事情。本期置业顾问合富置业营运总监杨东立认为：“佛山二手房的放售不理想，这主要是由于业主们对市场意识不足而导致的。通常情况下，二手市场定价过高，造成了有价无市的局面。”那么如何为自己的物业放盘定出一个合理的价格呢？

了解最新市场行情

市场是价格的风向标，二手房价升跌与一手房价的升跌密切相关。杨东立认为，业主需了解最近半年至一年区域内一、二手房地产市场状况，才能做出合理的价格判断。佛山2004年楼价总体上升超过10%，升势主要在上半年，下半年一手楼价基本与上半年持平，二手楼价则稍有下跌。如目前湖景板块一些新推项目的二手房均价约为3400元/平方米，而魁奇路段的新盘均价约为3800元/平方米，在楼盘配套与质素更加成熟的基础上，其整体售价与上半年相比，并没有明显上升，这表明楼市进入平稳发展期。而许多放盘业主在不了解市场走势的情况下，仅按意愿高价放盘，对于房价的期望过高，反而白白丧失大量意向客户，耽误了回笼资金的时间和计划。

了解最新政策走向

由于入户政策的影响，2004年上半年佛山二手楼市引发了抢购热潮，致使2004年上半年二手楼价节节飙升，也严重地透支了下半年的购买力。而很多业主在放盘时，却受到楼价上升的影响，不断提高二手房的售价，导致在2004年下半年佛山二手房购买力出现下降时，出现供大于求的现象，放出的二手楼因为高价不可能顺利售出。如华远东路侨都花园中层观园景单位，在2004年上半年的成交价在3600-3700元/平方米之间，而在下半年很多业主则将放盘价定在3900元/平方米以上，这些远超市场价格的物业真正能成交的少之又少。因而，业主们对于政策对房价的影响要做出合理的判断。

科学制定合理价差

据杨东立分析，许多业主在放盘时非常清晰的知道区域内一手楼的价格在升值，但却不知道该如何制定自有物业的售价，多数人以在售一手的价格作为放盘价。其实不然，实际成交的二手房价与相同地段的一手楼价相比，一般相差10%-20%的差价，否则难以吸引置业者的兴趣。如10月份，汇银城市花园的二手房放盘单价为多层3372元/平方米、电梯楼3620元/平方米，而其附近的新开发的项目价格仅为3800元/平方米，这就不利于汇银城市花园二手房的交易，预计该楼盘二手房价格至少要下降3-5%，才利于销售。

清楚自有物业质素

二手房的区域特征非常明显，所处地段或小区决定了销售价格范围，而二手楼本身的素质则直接影响售价的取值倾向。楼层佳、方向好、景观靓、光线足的二手房，一般可偏向上限值定价，一般来讲，保养较好的物业更可提高5-10%的售价。而各方面条件较差的，可偏向下限值定价，如无电梯的顶层，或是七、八层的二手房，因需求的客户群太少，且市场上该类型的物业容量较大，定价应根据实际情况相应调低。