“新政”出台一个月 剖析北京楼市降价真相

 

　　调控组合拳落下已一月有余，其效果为众人所瞩目，5月以来，已有十数家机构发布各自的研究数字，试图佐证调控的威力。

　　虽然“北京商品房成交量大幅下跌，均价大降8000元/平方米”的数据广为流传，但现实中“欲降还涨”的真实感受与其形成了诡异反差。

　　近日记者对北京楼市调查发现，所谓的“成交均价大降”只是捕风捉影而已，实际上，楼市不仅没有出现购房者期盼的普降，个别地区推出的新盘还俨然呈现低开高走的态势。而核心区域的楼盘更加按兵不动，由于地段的稀缺性，一些楼盘均价甚至出现了不同程度的上涨。

　　业内人士指出，楼市迷局中，凸显了信息障眼法的推手效用，因此有些所谓打折的楼盘反而越折越贵。这种明降暗升的价格陷阱，已是开发商们惯用的招数，即先把总价升高，再给予购房者一个高折扣，以营造降价氛围。

　　“假摔”风波

　　最近几日，北京楼市经历了一场不小的“假摔”风波。

　　5月11日，京城多家媒体援引亚豪机构统计的数据称：“新政出台近一个月的时间内，北京商品住宅成交均价降幅近8000元/平方米”。在当下的观望期，如此劲爆的消息震动了楼市。

　　然而，第二天，北京市统计局、国家统计局北京调查总队又联合对外发布的消息：4月份，北京房屋销售价格同比上涨14.7%，涨幅比3月份提高2.4个百分点，这已经是连续10个月涨幅扩大。其中，新建商品住宅上涨21.5%，二手住宅上涨8.4%。从环比看，4月份北京房屋销售价格比3月份上涨2.6%。其中，新建商品住宅上涨2.6%，二手住宅上涨2.9%。

　　南辕北辙的两个数据互相矛盾，混乱的信息让人无所适从。

　　“2009年北京全市住宅平均成交价大概是1.7万元/平方米，如果8000元的数据准确，相当于腰斩一半，显然不成立，可能在计量口径以及统计时间上产生了误差。”一位地产研究人士对记者表示，这并不能代表北京的全貌。

　　那么，究竟是哪些区域何种楼盘在降价?首当其冲的是地王周边的二手房。

　　3月15日，北京一天诞生了望京、东升乡、亦庄三个地王，如今，这些地王周边二手房价格降幅达到了10%以上。

　　记者从我爱我家获知的数据显示，三个地王产生之前，望京、东升乡、亦庄二手房平均销售均价分别为2.6万元/平方米、2.7万元/平方米、1.5万元/平方米。而地王产生后，周边二手房价格飙升，且一直持续到“新国十条”出台的前夜，最高平均单价分别达到3.2万元/平方米、3.2万元/平方米、1.9万元/平方米。

　　受调控政策的影响，目前这三个地块周边的二手房成交量平均下降了50%，成交价格每平方米下跌三四千元，但仍比地王诞生前的单价高出2000元。

　　“今年年初，那些被地王影响的板块涨幅非常大，但目前市场上，那些昔日涨幅度比较快的区域已经有了比较大的降幅，大概降到了2010年年初的价格水平。但即便如此，也没有更多买家跟进。”链家控股集团董事长左晖说。

　　以在前段时间受规划利好而房价暴涨的通州区域为例，K2海棠湾目前的均价2.4万元/平方米，全款可享受2000元/平方米优惠，贷款最高可享1200元/平方米优惠。

　　但个别区域的价格松动并不足以说明北京楼市现状。左晖认为，预计到今年年底各个板块的下降幅度差异也将会非常大，有的板块可能不会降价，而有的板块可能降30%左右，甚至更多。

　　欲降还涨

　　记者同时对朝阳、海淀、大兴、丰台、房山等商品房主力供应区域调查发现，新房价格基本持稳，所谓的降价也只是相对调低了预期售价。

　　“我们不接受定金，只接受30%的预付款。”5月12日，大兴黄村刚开盘不久的绿地新里·西斯莱公馆售楼人员称。即使如此苛刻的条件，销售人员依然称“不愁卖”，如果有客户因贷款批不下来而退房，亦会立马被别的客户选中。

　　该项目4月27日首期开盘，均价1.85万元/平方米，低于早前预计2万元/平方米以上的售价。目前，其800套住房已售近700套，好的房源几乎被抢购一空。记者了解到，该项目计划于月底再开两栋楼，预计售价可能会在原来的基础上小幅上涨几百元。

　　同区域的领海天使湾，原先预计开盘价为2.6万元/平方米，目前售价2.25万元/平方米。即便如此，仍比4月初2.1万元/平方米的均价高出1500元。

　　即使是远郊房山，也没出现预期中的大跌迹象，价格仍维持在较高状态。例如瑞雪春堂均价1.3万元/平方米;中铁原乡小镇1.35万元/平方米;中粮万科长阳半岛预计均价1.5万元/平方米左右;西棕榈滩去年年底每平方米尚未破万，而目前均价已达1.6万元/平方米。

　　相比之下，城区的楼盘更加坚挺。位于北三环的太阳公元项目售楼人员告诉记者，预计本月开盘售价4.5万元/平方米，该项目3月份的均价为3.6万元/平方米左右。预计5月开盘的红玺台，开盘均价涨到5.5万元/平方米，相比4月份每平方米上涨5000元。

　　记者从北京市房地产交易管理网了解到，截至5月13日，北京5月份有8个项目拿到预售许可证。从交易数据来看，这些楼盘的成交量并不理想，但价格却居高不下。

　　其中，位于通州的蔚澜香醍批准销售套数近300套，仅签约22套，成交均价15791元/平方米;中国铁建国际城批准预售400多套，签约141套，成交均价20149元/平方米;万科蓝山苑162套仅签约4套，成交均价39217元/平方米。

　　多家中介机构的统计数据显示，5月份，京城有56个项目入市销售，其中有48个都属于老项目后期，而且开盘均价超过3万元/平方米，相比上月大幅提高。

　　另据北京中原三级市场研究部对在售的100个商品房项目调查显示，其中无折扣销售的项目为32个，占比32%，其中大部分集中在五环以内，而且其中8成为老项目后期，已销售比例比较高，开发商表示价格不会下调。

　　“据我们了解，实际上影响的购买主体并没有那么多，通过一系列调控政策，真正丧失购买资格的人群大概只占到20%左右。”左晖表示。

　　那么，房价还能挺多久?业界给出的时间是两三个月至半年。

　　中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，以通州为代表的部分区域在5月价格下跌幅度可能超过15%-20%。北京房价也将立刻停涨，50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调30%的现象。思源经纪董事长陶红兵亦认为房价下跌30%或是目标。

　　“降价20%是合理的降幅，这个幅度政府、开发商、购房者都可以接受。”一知名房企北方区负责人对记者表示。他认为，开发商选择降价时期可能会在7、8月份，而目前出现的个别项目价格下调属于开发商率先调整自己的心理预期。