二手房明码标价实施难度大

　　二手房明码标价实施难度大，二手房5月1日执行“一房一价”的规定，可能有些难度。“因为卖方都是零散的个人，不像房企那样能整体考虑、统一定价。个人的随意性太强了。”

　　国家发改委公布《商品房销售明码标价规定》，自2011年5月1日起，商品房销售价格明码标价后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。中介服务机构销售二手房的明码标价参照《规定》执行。

　　记者昨天采访了我市数位房企销售经理,从他们那里了解到，我市商品房销售早在几年前就实行了“一房一价”，只不过没有明码标示落实得不是太好。

　　■《规定》解读

　　一次性公开全部房源

　　且明码标价

　　《规定》指出，商品房销售明码标价，实行一套一标。商品房经营者还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　《规定》明确，商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。同时经营者还应标示价格主管部门投诉举报电话。

　　对于已销售的房源，经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已售房源的实际成交价格。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

　　■徐州楼市

　　这几年一直是“一房一价”

　　但没明示

　　我市数位房企的销售经理告诉记者，我市商品房销售早在几年前就实行了“一房一价”。一般售楼处的做法是，每套房源都有一个销售价格，打成表放在销售顾问手中，消费者看中哪套房子后，由销售顾问查到后告知。

　　某房地产销售经理告诉记者，类似的文件以前也有过，徐州这几年一直执行的都是“一房一价”的销售政策，这次发改委发文再次强调“一房一价”，并把二手房交易也纳入范围内，表明了管理部门让房价更加透明的决心，有利于购房者明白消费。加上限价政策“半年内不允许涨价超过3%、一年内不得超过6%” 的规定，把“一房一价”明示出来后，便于消费者对房企的监督，同时也有利于行业自律。

　　■二手房市场

　　中介机构：二手房

　　明标“一房一价”有难度

　　随后记者又采访了我市部分二手房中介机构的负责人。他们均表示，二手房5月1日执行“一房一价”的规定，可能有些难度。“因为卖方都是零散的个人，不像房企那样能整体考虑、统一定价。个人的随意性太强了。”有一套不动产的庞永春经理告诉记者。

　　庞经理认为，5月1日开始实行肯定会有难度，但中介机构会加强与卖家的沟通，让卖方标价更实在一些，确保符合国家的规定。他表示，这样实行以后，可以让二手房交易价格回归理性，有效挤出水分，使价格更趋合理。

　　■《规定》摘要

　　须明确标示相关的因素

　　1、开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。

　　2、楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。

　　3、当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　4、优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

　　5、商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

　　商品房销售应当公示的收费项目

　　1、商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。

　　2、商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。

　　3、商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

　　■深度分析

　　明码标价能否根除坐地起价?

　　据新华社电 同样一套商品房在几天之内连续涨价的情况很可能会成为历史。对于此次发展改革委“明码标价”的商品房销售要求，业内人士认为，这正式将物价部门纳入了房地产调控监管机构的阵营当中，对规范房地产销售，打击“捂盘惜售”将起到积极的作用，不过具体效果如何仍要看政策的执行力度和相关配套措施的出台和执行情况。

　　遏制根据客户量随意加价行为

　　对于普通的购房者而言，购买某一楼盘的商品住房时重要的价格参考多是该楼盘的成交均价。不过开发企业公布的“均价”或是开盘时的“起价”往往与实际签约时的价格不同——通过“捂盘”“多次放盘”或其他方式，开发企业可以人为地制造销售紧张的气氛，借机涨价，从而使得很多购房人的实际购买价格大大超过宣传时的“均价”和“起价”。

　　“新政策的出台，有利于抑制部分开发商的违规行为，特别是在开盘销售中，根据客户数量而随意加价的行为会被有效遏制。”

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟说，“这有利于楼市调控的落实。一套一标价也避免部分开发商利用‘均价’或者‘起价’等数据吸引客户，制造楼盘热销的假象。”

　　物价部门参与商品房价格管理

　　其实，对于房屋销售价格制定的问题，国务院曾多次出台过政策，规范开发企业的销售行为，为销售价格设上限。不过此前的商品住房价格管理多集中在房管部门，物价部门并没有参与其中。

　　上海易居房地产综合研究部部长杨红旭表示，此次出台最大的不同在于：“不像以往通过房管部门的条线进行管理，而是从物价管理的条线对房屋销售进行监管和控制。”

　　《规定》明确要求，各级价格主管部门要抓好《规定》的贯彻落实工作，这意味着除了住建部门、土地部门、房管部门之外，地方物价管理部门将正式介入到房地产调控当中。

　　在杨红旭看来，物价部门参与房屋价格的监管，从管理机制上讲扩大了管理的纵深和条线，是房屋销售综合管理的重要组成部分。“对于普通购房者而言，在与开发企业发生价格上的纠纷时，又多了一条投诉的渠道。”杨红旭说。

　　除了对“一套一标价”的明确要求之外，此次规定对此前“国十条”等政策当中的执行细则也进行了进一步的重申，包括“一次公开房源”“禁止预售证有效期内涨价”等等。这些政策的再次强调也凸显了决策层遏制房价过快上涨的决心。不过，新政策能否在平抑房价中起到关键性的作用，仍要看执行的力度和相关配套措施的完善情况。

　　“监管难度本身就很大”

　　事实上，自从去年国务院常务会议出台十条措施调控房地产市场之后，按照要求，各地就已经加强了对项目价格申报的管理，提高了标准。开发企业在售房时的价格只能低于向房管部门申报的价格，如果高于这个价格必须重新申报。

　　这些政策的严格执行倒逼一些开发企业在申报时选择了较高的申报价格，因此在实际签约的过程中，成交价格往往低于预售价格10%左右。同样，新的政策执行后，“高价申报、低价售房”的情况是否会加剧，同样考验着政策的实际效果。

　　“物价部门对于什么是商品房交易的‘合理价位’并不专业，需要房管部门在审核项目预售许可证及网上备案售价时对项目报告进行核准。”杨红旭表示，新的政策能否取得预期的效果需要物价和房管部门的配合，也需要物价部门探索加大检查和监管力度的方式和方法，因为“全国的售楼处实在是太多了，监管难度本身就很大。”