房贷收紧 对二手房市场冲击更大

日前各地陆续传出收紧个人房贷的消息，甚至部分地区部分银行个人住房贷款已全部暂停。虽然银监会出面澄清：“首套房首付不低于三成的基本政策”未有改变，但随后的一句话颇有亮点，“各地银行可根据风险情况自主提高首付比例”。日前抬高门槛的住房贷款，对于二手房市场的冲击相较新房市场更为强烈。

不断上调的存准率以及未来加息的预期，使得个贷门槛已经变得有些高不可攀。自去年下半年以来，央行已经连续4次加息，5次上调存款准备金率。不断上调存款准备金率虽然使得货币泛滥流动性过剩造成的投资过热、通货膨胀严重等经济问题在一定程度上得到缓解，但是达到历史新高21%的存款准备金率同时给房地产行业带来的更多的压力。放贷的惯性冲动造成各大商业银行在每年第一季度最大限度的完成全年信贷发放指标，然而不断提高存款准备金率，使得商业银行头上的“紧箍咒”越来越紧，到目前为止，2011年各商业银行的信贷额度已经非常有限。另一方面，银监会今年以来多次对银行向房地产行业发放贷款进行警示，并按照不同程度多次对商业银行房贷资产运营情况做压力测试。由此可以预期2011年下半年，个人申请房贷难度之大、周期之长也会成为历史之最。

日益紧缩的房贷政策对楼市交易产生的影响不可低估，相对延长了新房以及二手房市场的交易时间，从而对市场成交转暖有一定的抑制作用。而更值得注意的是，相对于二手房市场，新建商品房的开发商与商业银行的良好信誉关系，使得购房者较容易获得个人房贷，而二手房的单个购房者，由于是分散的个体向银行贷款，则更难获得贷款。因此，房贷政策的日益收紧对二手房的成交量的抑制会明显大于新房市场，对二手房市场的冲击会更大。

来自上海知名中介机构汉宇地产的市场数据统计：4月份以来由于信贷政策的收紧已经有近两成购房者受到了明显影响。从几家大型房产中介公司和专业房贷机构了解来看，二手房贷款目前面临问题一方面，银行对贷款申请审核趋于严格，评估价格往往会低于成交价。另一方面，银行放贷时间比以前有所延长，临时变更的比例较高，甚至还出现了审核不通过退单的现象，这是以前没有发生过的。

例如来自汉宇地产的案例：位于宝山顾村分行周边动迁楼盘丰水宝邸，由于已经年满3年税费很低，所以受到很多客户的追捧。但是随着目前该楼盘成交单价不断上涨，首次购房获得足额7成贷款已经成为不可能实现的事情。比如早在3月份该楼盘成交了一套71平米的2房，总价122万，单价高达17200元/平米。按照首付3成贷款7成比例，首套房买家顾先生向银行申请85万贷款，但银行以单价太高为由拒批。后来将贷款调整到80万依然未批，目前顾先生又筹集了部分房款，仅需贷款60万元，该贷款比例已经下降到5成，但是银行现在依然没有审批通过的消息。这套物业是否能够顺利成交依然是未知数。

由此可见，未来上海楼市受到信贷政策的影响，二手房市场成交长期保持低迷的概率很大。如果政策延续，估计未来两三个月时间内，二手房贷款市场还会延续目前相对比较“冷清”的局面。

在“限购”、房贷收紧等一系列调控政策的挤压下，二手房市场预计将在较长时间内很难有所回暖，日前，北京、上海等地也纷纷传出一些小型房产中介关门的消息。据北京房地产交易管理网数据显示，北京3月二手房住宅交易总套数为10,493套，同比去年下跌六成;4月二手住宅成交量约为9,172套，环比3月下降了约18%;5月上半月北京市二手房住宅网签3,226套，同比4月上半月又下降了22%。而每年的6至9月本来就是房地产市场的淡季，如此看来，预计未来几个月时间内，二手房交易量将继续萎缩，房价涨势将会继续趋缓，二手房市场还将持续盘整。