调控后的二手房市场呈多元化发展

　　2011年，可以说是房地产市场受到政策调控最为密集且严厉的时期：新国八条细则颁布，差别化的信贷政策，“限贷”、 “限购”、连续加息、上调存款准备金率减少可贷款总额，一系列限制需求的政策接踵而至，在种种力量博弈之下，二手房买方、卖方等各方关系人面对这个市场更加谨慎，而武汉市二手房市场又呈现出什么样的特征?

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　　房价的持续走高，使得一部分市民将首次置业的目标投向了二手房。武汉中联公司市场分析师就表示，目前该公司成交的买卖单中，仍然以刚性需求为主。虽然成交量在下滑，但是市场的刚性需求仍旧存在。

　　分析数据显示，随着各种调控政策的深化，投资性购房行为渐渐淡出市场，取而代之的是居民日益强烈的购房欲望。5月15日，万科金色城市3期，精装6500元，折合毛坯仅5500元起，开盘仅四小时，776套房源就已售罄。在全市成交量还在微幅变动的环境下，在市场的观望期，这样的结果不免让开发商们感到，价格才是王道。另外，后湖、金银湖、盘龙城等区域的楼盘，也吸引了越来越多的刚需购房者。

　　“刚需”仍是购买主力

　　关键词：刚需

　　近几月来武汉租赁市场呈现火热趋势。因房价的不稳定，买转租成为普遍现象，很多有购房需求的买家们纷纷改变策略，变买房为租房。另一方面，相对于买卖市场的冷淡，租赁市场的活跃使越来越多的业主都乐于转售为租。加上近期的毕业季来临，租赁市场需求量旺盛，部分片区租金小幅上涨。

　　近期二手房买卖受影响，买卖双方的观望和期望，促使房屋租赁价格不断上升。据武汉中联地产数据统计，通过该公司成交的租房价格已经达到了每平米23.7元。 “随着大学生毕业季的到来，租赁市场将持续火热，加上市场整体情况影响，预计下阶段房屋租金还会持续上涨。”

　　白领、小商户和一些小公司构成了稳定的租赁客源，这在洪山片区和光谷片区表现最为明显。从各家中介公司的统计数据来看，租赁市场每周都有稳定的成交量。

　　租赁市场需求旺盛

　　关键词：租赁

　　近几月武汉的二手房成交量下跌，一些中小二手房中介相继关门，许多品牌房产中介则是在这个时期采取了对外招人、逆市扩张的做法。

　　由于今年信贷政策的收紧，本地多家银行对二手房贷款采取了限贷的举措，很多购房者遭遇贷款“拦路虎”，只能被迫放弃购房打算，转为观望。从市场需求看，武汉市场还有不小的购房需求，但都被“等贷”抑制住了。银行收紧贷款，直接带来的冲击就是二手房的交易量下滑。虽然很多购房者的购房意向转为观望，但多数房东对出售房屋的价格预期却并没有下调而是选择了租售并重的手段，买卖双方的价格对峙从而导致了二手房市场的这样一个博弈现象的出现。

　　面对这样一个市场，江城的多家中介为谋求生存空间势必采取更多的竞争手段来抢占市场份额，随着外来品牌中介公司的入驻，越来越多优秀的中介公司选择在市场僵持的时期在黄金地点开设新店。从去年开始，国家利用一系列的“限购令”，对房地产市场进行调控。武汉有一个庞大的对住房有刚性需求的市民群体，必然会带来武汉房地产业的全面发展机遇，特别是二手房市场的机遇。

　　中介逆市待发

　　关键词：中介

　　行业看点》》》

　　二手房交易冷热不均

　　观望期将持续

　　记者走访发现，近期二手房市场前景不明朗，二手房成交结构出现了变化。有些房子失宠被冷落，乏人问津;有些房源紧俏，一放盘就被抢购。面对冷热不均的市场，业内人士分析，市场观望期可能要过3个月，在此期间购买二手房需审慎，切莫跟风。

　　中心房源受欢迎

　　受限购、限贷等调控政策影响，武汉近期二手房的价格出现波动，成交量在几月内呈现持续下跌的趋势，而挂牌量却居高不下。

　　根据某网数据显示，6月武汉市二手住宅共成交了1888套，与上月相比减少了54套，降幅为2.86%，平均每天成交量为63套。从成交区域来看，汉口中心区和武昌中心区的二手住宅成交量在本月有所回升，而汉阳中心区的二手房成交量则在本月有所下降。这三个区域的成交量占成交总量的51.48%。

　　业内人士认为，许多业主并未受到楼市价格波动的影响急于出手物业，而是采取反复挂牌试“水温”的应对方式。但是从市场认可来看，刚性需求仍然在市场占有主导地位，这也导致了二手房各区域间冷热不均的现象。

　　大户型遭冷落

　　“最近行情不好，大户型不好卖，手上有大户型，尤其是高端物业房源的业主表示可以有小额的议价空间。”在竹叶山附近的一家中介的工作人员介绍，目前该地区的一处130平米的物业挂牌价为90万，小降了100-200元/平方米左右。

　　市民曲女士告诉记者，她本来想买一套140平米的大房子，但是考虑到房价居高不下，房屋总价过高，付完首付后贷款金额也不小，自己经济上压力太大，所以最终决定改买一套90平方米的房子。

　　“虽然近期市场行情不稳定，但是中小户型还是比较好卖，特别是总价50万左右的小户型。但是总价超过70万的大户型，或者是在远郊的大户型看的人就相对比较少。”中介公司接待的客户大多是为小户型而来，一些偏远片区或是周边配套不完善以及超过100平方米的房源，相对关注的人较少。另外，房屋总价过高，使投资客资金受限，也开始投资小户型，大户型则被“冷落”。

　　原因：市民观望情绪重

　　近期楼市冷淡的环境下，买卖双方都具备较大的议价空间，但楼市前景不明，导致不少购房者不敢轻易出手，大量的刚性需求客户都在持币观望。他们对房价下调的希望导致其与卖方在房屋价格上的僵持，减缓了成交速度。

　　武汉中联地产市场分析师韩曙光认为，在政策和房价影响下，购房者尤其是改善型住房人群放缓了出手速度，从自身需求出发理性面对市场，在户型、价格、地段等因素上有所取舍。业主对房市仍然持乐观态度，而买方对国家政策抱有希望，所以双方会继续僵持下去。现在，无论是买方还是卖方，普遍存在买涨不买跌的心态，业主的惜售心理严重，不会轻易放盘。而市场供需矛盾与政策走势的这种博弈将至少会持续三个月时间。

　　一手房价飙升二手房价应声而涨

　　关键词：房价

　　随着武汉市民自购住房和换新房的需求持续增加，选择价格相对实惠的二手房的购房人日渐增多。由于市区一手供应量减少，众多买家回流到具有潜质的二手市场，部分优质楼盘楼价得到大幅提升，同时对区内其他物业有直接的刺激作用。

　　楼价的升幅在不同区域存在差异，这与一手市场供应量有很大关系。太多和太少都会促使价格上涨。如果太多，进入二手市场的新货数量多，一手价高就会促使二手价格上涨。

　　二手住宅价格由于一手房价上涨而被整体带动攀升，上升幅度较大的是汉口中心区和武昌中心区。以武昌为例，作为教育强区，武昌中心城区房价一直高居不下，以中南商圈、光谷商圈、徐东商圈等为原点辐射的中心片区，周边小区配套日趋成熟，高性价比获得越来越多购房人青睐。根据数据显示，武昌中心区均价比去年上涨了2成，每平米均价已突破9000元大关。

　　也有分析认为，根据武汉近期房产成交数据看出，二手房成交量所占比例越来越大，并有超过新房的趋势。这说明随着武汉房地产市场发展，二手房优势凸显。已经越来越受到购房人群的关注和认可。根据历年楼市走向来看，房地产市场走势都是“逢调必涨”，未来楼市调控能否起到显著作用还有待观察。在刚性需求的推动下，二手房价格仍将稳步上涨。