经济适用房缘何在新一轮房产调控中被边缘化？

　　自2009年12月以来，房地产市场调控政策密集出台，而本轮调控的重点依然是房价。值得关注的是，曾经作为对房价调控的最为重要的手段—经济适用房，在本轮调控政策中，仅仅在国十一条中有过一段“各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源”这样的表述。而随着两会召开过程中，重庆市市长黄奇帆的公租房概念的提出以后，社会似遗忘了经济适用房，或者说是经济适用房，这个曾经的政府最重要的对房地产市场调控的方式和手段已经很明显的被边缘化。取而代之的除公租房外，还有廉租房。在众多政策表述过程中，很显然的，经济适用房已经被政策边缘化。

　　经济适用房缘何从政策的宠儿被边缘化，这是政府调控方向的变化，还是调控手段的变化，抑或是调控力度的变化，通过对政策的解读以及经济适用房本身的属性解读，我们的理解是经济适用房自身属性的缺陷，导致被政策遗弃。下面本文将对经济适用房缘何被调控边缘化做出解读。

　　1、经济适用房概念与原理解释

　　经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。

　　从概念本身来说，经济适用房首先是一种商品房，普通商品房向区别的是其开发主体是有政府组织或者集体组织，非纯粹性市场经济行为;其次是出售给特定对象，第三是这种这种市场行为受到利润约束，也就是在成本固定情况下，价格低于商品房市场价格;第四这个概念出台是以政治调控为背景展开的，国家保障公平与基本居住权的前提下提出这个概念的。

　　这里要涉及到我们国家商品房与经济适用房的本质概念：我国土地政策规定，一切城市土地归国家所有，一切集体土地归集体所有，现行商品房市场建立的基本前提是土地出租，同时建筑物产权化，也就是土地是租赁行为，附属于土地上的建筑是出售行为，但房地产行业则是建筑和土地具有连带性。从这个角度而言，我们国家的商品房市场均非市场化行为，非完全的市场经济概念。而经济适用房的特性而言，经济适用房奉行的依然是建筑商品房，土地租赁化程度，只是经济适用房土地租赁价格相对较商品房更低。从这个角度而言，经济适用房与商品房本质上一致的，经济适用房只是一种土地租赁价格相对较为便宜的商品房。

　　在土地国有(土地公权)下面租赁价格的降低，就意味着国家财富或者社会财富的倾斜，因为房地产行业地段的特性，加上我们土地市场的一些非市场特性(政府作为土地出让主体，政府对土地具有市场定价权)，经济适用房倾斜的租金价格衡量机制产生了无法准确度量的特性，租金减少导致的房价下跌程度更无法准确度量，加上商品房市场的一些市场溢价因素，产品，品牌，服务等，这就导致度量租金价格倾斜的程度更加无法准确度量。经济适用房在本质上是政府因为自身出让一部分利益给购买群体，但因为出让这部分利益无法准确度量，因此导致政府失去对经济适用房的监管，因为监管的缺乏，这就导致了政府公职人员在这个过程中的随意性与权力寻租行为。导致经济适用房完全商品房化的特征。

　　对经济适用房的购买群体分析，涉及到社会学与基本福利经济学的范畴。因我国目前整个社会处于上升期，上升期社会的典型特征是社会阶层不明朗化，社会秩序不明朗化，社会结构分布不合理，西方社会现在已经相对成熟和稳定，社会呈现出橄榄型特征，即社会中间阶层相对较为强大，社会上层与下层都相对较小，需要政府支持的福利群体相对较小，政府倾斜的政策很容易惠及到政策指定的方向。而我国则处于上升期，整个社会呈现出金字塔形或者两级结构，社会基层需要政府福利照顾的群体过于庞大，而另一方面，转型过程中，整个社会的道德观价值观，以及伦理体系都没有建立，整个社会处于一种快速的转换过程中，这点与西方处于资本主义上升期具有某些相同的特征，社会精神信仰缺乏，对物质的崇拜，对成功的崇拜超越了一切道德伦理范畴。权利寻租在这个时代被广泛推崇，而经济适用房则是国家代理人制度下的利益制度的调节，即国家利益被少数代理人所掌握，加上此时社会监管制度不健全，导致经济适用购买过程中权力寻租现象比比皆是，这些权利寻租导致的腐败贪污问题，一方面导致政策的目的和意愿无法实现，同时过程中出现的贪污腐败还严重污染了政府形象。

　　2、经济适用房的政策效用与社会影响分析

　　其他国家经济适用房的政策效用相对较为简单，其效用基本集中在保证社会公平，为弱势群体提供福利的角度。而我们国家的经济适用房政策初衷初始即具有两大目的：一是调节房地产市场，保证房地产市场健康平稳运行，保证房价的平稳运行;其次是才是保障社会公平和为社会弱势群体谋求福利。这点与我国房地产市场的现状是密切相关的。

　　我国房地产市场目前正处于高速上升期到成熟期的拐点时期，房地产市场历史较为短暂，政府与民众对房地产市场都缺乏历史的和理性的认识。基于中国经济现状，房地产市场与金融市场正处于一种高度融合期，房地产市场金融化特征相对较为明显。这种两大特征融合进中国当前高速城市化的现实过程中，形成了中国房地产市场独特的金融市场，产品市场，信仰市场融合的大特征。中国房地产市场已经被宗教化和神圣化了。

　　在这种背景下探讨经济适用房的功能和效用。显得更具有现实意义。基于我们前面的分析，经济适用房本质上是一种商品房，购买者至少拥有建筑产权，与商品房唯一的差别是土地租赁状况。从点来说，经济适用房本身就是一种商品房。因此也就具有商品房的市场竞价特征;对等交易特征;供求关系影响特征;消费经济学特征等等。经济适用房受到制约的规律不是政府政策方向的影响和制约，而是受制于商品房市场供求规律，价格规律，已经替代品市场运行规律等影响。而我国商品房市场则是完全市场化行为，经济适用房市场也因此表现出高度的市场化特征，这就出现了现实生活中，经济适用房价格商品房价格化的调整，经济适用房价格与商品房市场价格无限靠拢的状况。这直接显示出经济适用房作为房地产市场价格调控方式从原理和现实中的不可行，这也是在本轮调控中，经济适用房被边缘化的原因之一。