购房新法“小户型1+1”改善型公积金贷款更合适

　　高房价贷款难催生年轻人居住观念改变———

　　在当下北京房价居高不下、个人住房贷款政策再次收紧的时候，打算购买第二套房置业升级的人群，多数人不会选择再“卖旧买新”或是“押旧买新”来购买大户型房屋了，因为之间的差价还是比较大，许多人选择了购买两套小户型实现置业升级，这种新的“小户型1+1”的新置业升级理念正在逐步流行了。

　　●典型案例：旧房不卖置业升级“1+1”

　　在2002年北京房价较低的时候，田先生贷款购入一套70平方米总价为50万元的小两居作为婚房，当时因为公积金缴存时间不足12个月，所以使用的商业贷款，贷款已于2009年底结清。眼看着孩子就要上小学了，田先生想要父母接过来照顾接送小孩，但目前居住的小两居不能满足田先生的居住需求，他寻思着再买一套房。田先生目前手头有资金60万元，他粗略地算了一下，以目前的房价来看，如果现在再买套大房子，至少也要在200万元以上，由于自己之前又贷过款，根据目前的政策再贷款购房无论使用商业贷款还是公积金，至少都要支付40%的首付，自己手头上的钱明显是不足以支付如此高的首付款。思前想后，田先生最终选择在本小区另外购买了一套100万元60平方米的两居室小户型让父母居住了。

　　●专家解析：高房价下置业升级新理念

　　专家分析认为，像田先生这样选择“小户型1+1”来进行升级置业人群越来越多。以田先生为例分析，主要有以下两个方面的原因：

　　小户型首付、总价低税费支出相对较少

　　“伟嘉安捷”的专家分析认为：首先，目前商业贷款和公积金二套房首付均为40%，如果借款人购买大户型房屋首付压力较大，而且还要顾及装修房屋等情况。小户型房屋总价较低，像田先生购买这套100万元的小两居，他自己的积蓄60万元在支付完首付后还会有所剩余，可以用来交税费和装修使用;其次，小户型面积多在90平方米以下，在二手房交易中可以享受一定的税费优惠，如契税90平方米以下按1%缴纳，90-140平方米则要缴1.5%，140平方米以上甚至要缴3%，营业税和个税满五年普通住宅都是免征的，而非普通住宅都是要按差额征收。另外，无论从自住还是从投资的角度来看，小户型较大户型相比都存在一定优势的。

　　与父母分住年轻夫妻生活空间更独立

　　如今的年轻夫妻，生活思想较为独立，多数不愿意与父母同在一起，可是生了小孩后又不得不需要父母来照顾，这种矛盾使得置业升级采取“小户型1+1”式较为盛行。与父母分开居住，既不影响父母帮忙照顾小孩，也不影响年轻夫妻的独立空间，更不会出现在一个屋檐下居住而争吵的现象。小夫妻们基本上自家厨房不用开火，平时晚饭和周末去父母那吃饭就行。

　　●置业升级公积金贷款更适合

　　从目前的二套房政策来看，公积金贷款和商业贷款虽然在首付方面均为40%，但公积金贷款利率是统一的，目前为3.87%，商业贷款执行上调1.1倍后6.53%的利率。以田先生为例，总价100万元的房产，评估80万元，他的首付差不多为50万元。以贷款50万元20年为例，“伟嘉安捷”的专家计算如下，公积金贷款相对于商业贷款，每月要少还740.94元，总还款利息少还177825.85元，是借款人的房贷省钱能手了。

　　●专家小贴士：

　　置业升级有过贷款即二套

　　“伟嘉安捷”的专家提醒借款人，从目前的房贷政策来看，只要借款人之前有过贷款购房记录，再次贷款购房时，无论使用商业贷款还是公积金贷款，均需最低支付40%的首付，置业升级人群购房时首付款要备足。

　　政策从紧还款方式可选择

　　虽然二套房政策从严，但借款人仍有省钱方法可循。按周发薪或是月中月末发工资的夫妻借款人，可以选择双周供还款，由于还款频率高，总利息支出较少;还款能力较强的借款人可以选择等额本金还款，每月支出还款本金相同、利息递减，尽管前期还款压力较大，但总利息支出相对较少;收入稳定的工薪阶层、公司白领等可以选择等额本息，每月还款额固定方便还款，但利息支出相对较多的。

　　自住投资地段户型尤重要

　　无论是从自住还是投资的角度，地段都是尤为重要的，借款人尽量选择交通便利、具有升值潜力的区域，如新兴开发区、规划中的地铁线路等。此外，购房人还要选择合理的户型、采光通风良好、室内空间浪费少的房屋了。