签订《商品房认购书》后不能完全就合同条款达成一致的应退还

签订《商品房认购书》后不能完全就合同条款达成一致的应退还定金
牛开发商遇到了更牛的买房人
2010-06-04通讯员李自庆扬子网记者罗双江
购房者签合同前要求增加5点补充条款，开发商不肯答应拒退定金，于是打起了官司
南京一购房人与开发商签订《商品房认购书》，认购该开发商一套价值高达290余万元的商品房。但认购书签订后仅仅两天，国务院的房产新政就出台了。5天后，买主在如约前往开发商处签合同时，提出在开发商提供的格式合同里添加己方的5点主张，但遭拒。据此，买主以买卖双方不能完全就合同条款达成一致为由，将开发商告上南京市鼓楼区法院，要求退还5万元定金。上周，鼓楼法院受理了此案。
第1回合
签认购书后两天，新政出台了
30出头的南京人姜强（化名）经济状况较好，住房条件也不差，并不属于那种急需买房改善居住环境的人。但是，今年4月南京房价开始“冲顶”的时期，姜强抱着即使不住也可以投资增值的想法，加入了“抢”房一族，并“抢”到了一处地段好、价格高的房源。4月17日，姜强与开发商签订了《商品房认购书》，并按约定缴纳了5万元购房定金，认购该开发商在某高档小区推出的一套近142平米的商品房，总房价高达290余万元。按认购书约定，姜强应在7日内与卖方签订商品房预售合同。然而人算不如天算，就在姜强与开发商签下认购书的两天后，即4月19日，国务院颁发的房产新政出台。此次房产新政，其措施之严、力度之大，都被房产界认为是史上之“最”。而由于涉及到贷款、首付等政策的重大调整，自然给包括姜强在内的众多买房人带来了巨大冲击。
第2回合
提出5点要求击中开发商软肋
按约定，姜强必须在4月24日前与开发商签订商品房预售合同，姜强也没有爽约，他在4月22日找到了开发商，说要和开发商签合同。但是，姜强接下来的一番举动让开发商始料不及。姜强提出，签合同可以，但是要在开发商提供的格式合同上增加自己的五点主张：一、将当初公开宣传的设立两所名校的分校写进合同；二、确保所交付的购房面积不能达到或超过144平米界线，否则由此产生的税费由卖方承担；三、希望按国家政策规定，允许办理公积金贷款；四、房屋交付时，相关配套应达到交付标准，并与房屋同期交付，如果逾期应视同延期交房，并按照总房款万分之五／日支付赔偿金；五、由于国家住房信贷政策发生重大调整，相关细则还未完全明确，如果因此无法获得贷款或无法获得足额贷款，双方可以解除合同，并于解除合同7日内，无息退还买房定金、诚意金及首付款。由于这5条中的部分要求击中开发商的软肋，所以遭到了开发商的拒绝。
第3回合
双方拉锯战，开发商被逼得“头大”
开发商猜测，姜强是因为房产“新政”冲击太大萌生退意了，但是姜强却只字不提自己是因为新政的影响才提出这五点要求，只说自己不过是提出了一些正当合理的要求，更好地维护自己的合法权益而已。在两次当面交涉无果后，姜强又以书面致函的形式，要求开发商给予答复。开发商被逼得没办法了，只好于4月26日给姜强发来书面告知函，答应姜强的合同签订可顺延3天，若3天后仍不按认购书约定前往签署商品房预售合同，则视为自动放弃认购权，所支付的认购定金将不予退还。收到开发商回函的次日，姜强立马又给开发商发函，提出了不能接受的三点理由，如，格式合同条款中存在有悖合同法的不公正条款，订购书的法律效力存在质疑等等。姜强显然与开发商作好了打官司的准备，他将与卖方有关人员的交涉通话均作了录音。
第4回合
不肯退定金，购房者起诉开发商
由于无法最终达成退还定金协议，加上房产调控政策步步趋严，姜强聘请了律师将开发商告上了南京市鼓楼区法院，要求退还5万元定金，理由是买卖双方不能完全就合同条款达成一致，导致签约不成。鼓楼法院于5月24日予以立案。
记者在鼓楼法院看到，尽管姜强向法院提交的诉状中只字未提房产“新政”，但从其证据材料所提及的贷款事项中，还是能看出，他起诉的原因多少是与此有关的，只不过他做得比较巧妙而已。因为如果单纯以“新政”给购房带来影响为由起诉，胜诉的把握微乎其微，而选择“不能完全就合同条款达成一致”这一理由来起诉，从合同法角度来说，更能站得住脚，在法律上可能得到更多的支持。
在获悉姜强起诉后，开发商认为姜强非一般普通买房人，而是一个经验丰富的“炒客”，懂得抓住对方的软肋为己所用，从而实现买退均由自己掌控的目的。开发商同时认为，全国所有的开发商目前大都使用格式合同，这一点姜强应该清楚，其当时争签认购书时不提格式合同的问题，现在“新政”下来要反悔，便拿合同条款不平等做文章，以达到要求退还定金之目的。对此，他们表示不会让步。
由于此案尚未开庭审理，鼓楼法院方面不愿发表过多看法。据悉，该案已定于下月初开庭审理。鼓楼法院有关法官认为：根据以往经验，每轮房产新政后都将引发新一轮诉讼高潮，而这一高潮的到来又有一段时间的滞后期，随着调控新政威力的显现，预计本轮诉讼高潮很快就会到来。
律师观点
姜强的做法是否妥当？开发商的观点能不能站得住脚？对此，记者采访了南京维世德律师事务所唐岩律师。唐律师告诉记者，从姜强起诉的理由和开发商的辩解来看，此案的发生，是双方对定金合同理解的不同造成的。姜强所理解的称为立约定金，是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。最高院有关司法解释规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。
购房者所提要求是合理诉求
结合该案的情况来看，姜强对这条规定运用得是比较好的。如果他交了五万块钱定金，到了签合同的最后期限而不按约定去签合同，那么他作为给付定金的一方，将无权要求返还定金，他的五万块钱就打了水漂了。但是，他在最后期限之前去找开发商签合同，就表明了他的诚意。至于合同能不能签得成，那要看双方谈判的结果，是另外一回事。在这种情况下，开发商拒绝签姜强提出的五点要求，并拒绝订立合同，就陷入了被动的境地。
再看姜强提出的五点要求。唐律师认为，姜强提出的五点要求也是比较合理的。因为现在很多开发商在楼盘前期宣传时抛出各种各样的利好，包括名校的分校、优美的景观等等，很多买房人就是冲着开发商承诺的这些美好前景才去的，但现实中，却屡屡发生房屋交付后前期宣传不兑现的情况，对购房者的利益构成侵害。因此，购房者有权要求开发商将其承诺的种种好处固定到合同条款中去，以更好地维护自己的权益，这一点都不过分。

开发商的“炒客”观点站不住脚
至于开发商提出的姜强是“炒客”，抓住开发商的软肋来达到自己的目的这样的说法，唐律师认为根本站不住脚。因为买房的目的不是法律禁止的范畴，即使买房人有十套八套房，但他有这个条件和实力去买，谁也不能禁止他买更多的房，更不能禁止他按照法律的规定，来维护他的权益。反过来说，即使是买第一套房，购房人提出这五点要求，和姜强在法律上也没有丝毫的区别，该法律保护的，法律还是要保护，不会因为买房的目的不同就有所区别。所以开发商质疑购房者的身份和购房的目的，不仅是站不住脚的，更是可笑的。
无论结果如何，此案都有一定现实意义
唐律师认为，此案无论最终判决结果如何，都具有一定的现实意义，毕竟姜强公开站出来挑战开发商的格式合同，而不平等的格式合同又恰恰是买房人最不满意的原因之一。法院在审理此类案件时，一般会对开发商提供的《商品房认购书》进行仔细审查，并且会倾向于对其中的某些条款作出不利于开发商的解释，因为这种认购书一般都是开发商制定的，其立场自然是倾向于开发商的，没有经过和买房人的商谈，买房人在签订此类认购书时处于弱势的地位，法院从保护弱者的角度，一般会比较倾向于买房者。如果通过此案的审判，能促使有关方面对房屋买卖合同作进一步的完善和规范，那对广大买房人来说无疑是有益的，同时对于开发商来说也可因此最大限度地减少麻烦。
“牛”开发商遇上了更“牛”买房人
2010年06月04日南京晨报
4月17日，市民姜强与开发商签订《商品房认购书》，并缴纳5万元定金，准备买下一处总价高达290多万元的高档商品房。怎料仅两天后，国家新一轮的房产新政出台，调控力度赶超以往。姜强当然知道选错了时机，不过，跟开发商谈毁约当然是需要技巧的，且看这位“牛人”如何向开发商的“软肋”格式合同提出挑战。
认购才两天房产新政来了
今年4月，南京房价“冲顶”，姜强加入“抢”房一族，并“抢”到了一处地段好、价格高的房源。4月17日，姜强与开发商签订《商品房认购书》，并缴纳5万元定金，认购了某高档小区一套近142平方米的商品房，总价高达290多万元。
按《认购书》约定，姜强应在7日内与卖方签订商品房预售合同。然而人算不如天算，两天后，4月19日，国务院颁布的房产新政出台，“新政”涉及贷款、首付等政策的调整，这自然会给包括姜强在内的买房人带来冲击。
“牛人”提5要求想添进格式合同
4月22日，姜强以签预售合同的名义找到开发商，但他并未提及受“新政”影响要求毁约的事，而是要在开发商提供的格式合同上增加自己的五点主张：第一，将当初公开宣传的设立两所名校的分校写进合同；第二，确保所交付的购房面积不能达到或超过144平方米界线，否则由此产生的税费由卖方承担；第三，希望按国家政策规定允许办理公积金贷款；第四，房屋交付时相关配套应达到交付标准，并与房屋同期交付，如果逾期应视同延期交房，并按照总房款万分之五日支付赔偿金；第五，由于国家住房信贷政策发生重大调整，相关细则还未完全明确，如果因此无法获得贷款或无法获得足额贷款，双方可以解除合同，并于解除合同7日内，无息退还买房定金、诚意金及首付款。
不过，开发商没能接受这些要求。
函来函往又录音牛人做好打官司准备
在两次当面交涉无果后，姜强又以书面致函的形式，要求开发商给予答复。
开发商被“逼”得没办法，故于4月26日给姜强发来书面告知函，答应姜强的合同签订可顺延3天，若3天后仍不按认购书约定前往签署商品房预售合同，则视为自动放弃认购权，所支付的认购定金将不予退还。
收到开发商回函的次日，姜强立马又给开发商发函，提出了不能接受的三点理由，如格式合同条款中存在有悖合同法的不公正条款，订购书的法律效力存在质疑等等。
姜强显然做好了跟对方打官司的准备，因为他将与卖方有关人员的交涉通话均做了录音。
开发商：遇上高人了
随后，姜强聘请律师，并将开发商告上南京鼓楼区法院，法院于5月24日受理了此案。
尽管姜强向法院提交的诉状中只字未提房产“新政”，但从其证据材料所提及的贷款事项中，还是能看出与“新政”有关，只是他选择的起诉理由并非站不住脚。
开发商认为，姜强并非普通买房人，而更像是一个经验丰富的“炒客”，懂得抓住对方软肋为己所用，从而实现买退均由自己掌控的目的。卖方同时认为，全国所有的开发商目前基本都使用格式合同，这一点姜强应该是清楚的，其当时争签认购书时不提格式合同的问题，现在“新政”下来要反悔，便拿合同条款不平等做文章，以达到让卖方退还定金之目的。对此，他们不会让步。
律师：对完善买卖合同有意义
由于此案尚未开庭审理，法院方面不愿发表过多看法，更不愿对案件结果作出预测。据悉，鼓楼区法院定于下月初开庭审理此案。
南京一位不愿透露姓名的资深律师表示：此案无论最终判决结果如何，都具有一定的现实意义，毕竟姜强公开站出来挑战开发商的格式合同，而不平等的格式合同又恰恰是买房人最不满意的原因之一。如果通过此案的审判，能促使有关方面对房屋买卖合同做进一步的完善和规范，那对广大买房人来说无疑是有益的，同时对开发商来说也可最大限度地减少麻烦。（文中当事人系化名）