二手房转让税收政策调控效果初探

　　随着国家对二手房交易市场调控力度的加强，二手房税收调整政策频频出台，这些政策是否起到了应有的作用?在实际操作过程中又出现了哪些新问题?作为执行者的税务机关，有必要对政策落实情况进行深度探讨。笔者结合所在城市实际工作，分析总结了一些焦点、难点问题，旨在为二手房交易税收的规范化管理提供研讨依据，并尽快找到解决问题的途径。

　　转让收入难以核定的计税价格

　　2006年8月1日，国家税务总局下发通知，进一步明确住房转让以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。从江西省赣州市情况看，市政府在2005年8月出台了搞活住房二级市场的有关政策，即对中心城区存量房屋区域进行了等级划分，相关部门参考各等级基准价核定最低交易价格。随后，赣州市地税局、财政局、规划建设局、房地产局又联合下发通知，指出对申报成交价格明显偏低的，可采取三种方法进行核定：一是参照同类地区、同类地段、同类结构和同等楼层价格进行核定;二是提请有关中介机构评估;三是参照各级政府确定的最低交易价格核定。

　　但实际操作过程中，按“政府基准价”核定的最低交易价格往往低于房屋原价，使许多纳税人以房产证上注明的原价甚至更低的价格虚报交易价。对于近几年建筑的新房，如按“政府基准价”核定，转让收益为零，而建筑年代久远的房屋交易因原价低，转让收益畸高，税负出现倒挂，显失税负公平。如把“宝”押在中介对交易价进行评估上，且不说增加纳税人负担，鱼目混珠的评估机构，同样不能评估出合法公正的交易价格。

　　个税税率难调众口的自助餐

　　个税是个早已存在、但至今才被推至台前的二手房交易税种，日前，国家税务总局正式发布了二手房交易应强制征收个税的通知。而通知却似乎留有三处“活口儿”：一是纳税人不提供房屋原值凭证，税务机关可实行核定征收，幅度为住房转让收入的1%-3%。由此出现“20%据实征收”和“1%-3%核定征收”两个征收标准，造成地税部门的自由裁量权过大。二是卖房人会在两个标准之间权衡，取其轻。典型的表现是税法“自助餐”，导致弹性税收。三是通知规定了据实征收扣除成本的装修费用扣除限额，容易导致虚报装修费用，高报成本，减少税基。

　　个税优惠难以执行的好政策

　　财税字[1999]278号通知中出台了两个优惠政策：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。国家税务总局还在2006年8月1日的通知中强调，要不折不扣地确保维护纳税人的合法权益。这就带来两个问题：一是到底是应该先买房还是先卖房?如果要享受个税保证金返还的优惠，只能先卖后买。而现有住房出售后，再购买新房到装修完工搬进新房，至少要半年以上，那么，这段时间卖房者该往何处安居?二是售房者出售已经居住五年以上的住房，要想免缴个人所得税，条件是“惟一的自有住房”。然而在实际操作上却没有操作性，因为存在异地购房、以亲属名义多处购房等因素，税务机关难以调查核实，房产管理部门也难当此任。有些税务机关采取让售房者书立保证书的形式确定“惟一住房”，也无异于纸上谈兵。

　　上述政策的难以操作，导致部分地方对二手房转让的个税征收时征时停。

　　营业税政策难显公平的“重典”

　　1999年8月1日，政府开始对个人将购买不足1年的住房销售实行全额征收营业税，2005年6月1日国税发[2005]89号文又将该政策的1年期限改为2年，2006年6月1日国税发[2006]74号文再将该政策的2年期限改为5年。几年时间，三易政策，可谓“乱世重典”。“重典”之下，又难免殃及池鱼。

　　根据营业税暂行条例实施细则第四条规定，“单位将不动产赠与他人，视同销售不动产”，应当征收营业税。就是说，只有单位无偿赠与不动产的行为才征收营业税，对个人无偿赠与不动产的行为不征收营业税。面对二手房交易税负的日益加重，当今一些购买未满5年的二手房正以“赠与”或遗产继承的方式悄然变相交易，偷逃国家税款。

　　为了堵塞假赠与规避营业税，国家税务总局出台了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。差额计税不减除房屋原价，其税负接近偶然所得个税税负，对假赠与确实是杀手锏。但对于通过继承、离婚、直系亲属赠与方式取得的住房再转让，却等同于普通赠与方式再转让实行重税负，显失公平。

　　也许，国家的“重典”是为抑制住宅用房的炒卖，但在住宅与非住宅之间也同样凸现税负的不公，厚此薄彼。如不足五年交易的住宅和非住宅，同样的购置年限却适用全额和差额征收两种不同的营业税政策。非住宅购置单价远远高于住宅，有时税负却远远低于住宅。

　　税务发票抵扣难煞买房人

　　根据国税发[2005]89号和国税发[2006]74号文件，对个人购买的非普通住房超过5年对外销售的，在向地方税务部门申报缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票，作为差额征税的扣除凭证。今年8月1日国税发[2006]108号相关通知第二条也强调，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。此举对买房人在潜意识里增加了索取发票的观念，增强了公民的纳税意识，也有利于房地产开发公司、房屋装修公司、建材市场等经营者规范经营、依法纳税，减少税款流失。但交易成本费用没有正式发票将不予抵扣，即意味着对无发票者(购房消费者)追缴了以前的税款。

　　笔者发现，目前二手房交易中至少20%以上无法提供发票，原因主要有：发票遗失，以前源头控管不到位，未开具发票，也有开发商或卖房人故意偷税不给购房消费者提供发票，或是消费者没有索要属于自已的发票。这便使纳税主体发生倒置，为开发商或卖房人买单，就要承受被追缴税款的“伤痛”，显然不合情理。同时值得我们注意的是，税务机关在这个执法程序上是否合法。

　　再从另一个层面上讲，对于5年之内的普通住房全额征收营业税，这时没有差额“发票抵扣”，那么还要不要纳税人提供以前的购房发票呢?在窗口的税务工作人员并非税务稽查人员，有权追缴无票偷税事件吗?况且要定位到以前办证时间点的税收政策，确定是补税还是免税，也是耗时费力的事。

　　“统一计价”与“先税后证”难以统一的程序

　　早在2005年10月初，国家税务总局就下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，要求全国各地区在存量房交易过程中所涉及的契税、营业税、个人所得税、印花税等一律施行“一窗式”征收，同时，统一对房地产交易价格的认定，保持相关税种计税依据或计税价格的一致性，实行“先税后证”。值得关注的是，税务机关从税收管理的角度出发，要求房地产部门凭税务发票和税票办理产权证书，实行“先税后证”。同时对“二手房”交易价格明显低于社会平均交易价格的，由地税机关依法核定计税价格。而房产管理部门的职责是不断激活住房二级市场，扩大交易总量，希望税负越轻越好，因此向社会发布的交易指导价格往往远低于实际交易价格，活跃的交易市场也是地方政府所希望的。因此，对“统一计价”、“先税后证”的做法难免出现变通执行的情况。