开发商违约交楼花样多多

　　导言：法律规定逾期交楼每日按房价款万分之五付违约金，但现实纠纷不绝——

　　开发商违约交楼花样多多

　　核心提示

　　近来，随着房地产价格高企，开发商与小业主之间的关系似乎是“强者愈强、弱者愈弱”，交楼纠纷骤增的现实在一定程度上验证了这一点。面对开发商交楼涉嫌违约的个案骤增，涉嫌违约的性质日趋恶劣的现实，小业主如何通过正当的途径进行维权成为社会关注的热点问题。

　　日前，广州市海珠区的×城大厦200多户业主的代表投诉称，×城大厦开发商涉嫌违约交楼。代表们称2005年，他们购买了该大厦的房子，并与开发商签订了合同，写明交楼日期为2006年12月31日。

　　可是×城大厦的200多户业主的代表称，直到2007年2月11日开发商才向业主们发出第一批收楼通知书。

　　事件

　　200多户业主分三批起诉开发商

　　2007年3月28日，×城大厦81户业主由于不满开发商交楼违约，联合到海珠区法院起诉开发商。在法庭上，业主们称开发商违反了之前双方签订的《商品房买卖合同》约定，未能按合同规定的期限2006年12月31日交房。然后一直未能按照正常的交楼程序出示证实该商品房符合交付条件的任何证明文件给业主。因此业主们要求开发商按照合同赔偿规定的违约金。而且业主们还诉称开发商当初与其签订的交楼条件只规定了永水(永久性供水)、永电(永久性供电)、电梯、消防验收证明文件，这是低于法律规定交楼最低标准的。据广州市政府有关规定，开发商交楼需取得建设主管部门规定的《工程竣工验收备案表》。

　　对此，开发商答辩称：交楼合同中只规定了永水、永电、电梯、消防验收证明文件这个交楼条件，而发展商也最终能在法庭上出示相关的证明，他们认为已经具备了交楼条件，因此没必要参照法律最低标准。此外，他们认为延迟交楼的原因是施工方延误工期，过错在施工单位。

　　此外，×城大厦的业主们还指出开发商未能在交楼时提供与煤气公司签订的供气合同，以及住宅使用说明书、商品房交楼书、管线分布图等文件。

　　庭审于今年3月29日结束，双方庭下调解也因赔偿问题相差过大而失败。另外据记者了解，×城大厦大多数业主已经自发组织了维权行动，200多户业主除去第一批已经上诉的81户业主，剩下的约120多户业主将分两批继续起诉×城大厦开发商。

　　纵深

　　工地一片狼藉竟发收楼通知书

　　记者调查发现，在广州市类似“×城大厦”交楼纠纷的案例骤增。有人指出：在房产供需不平衡的今天，很多人说现今的房产市场是卖方市场，购房者得听房地产开发商的。逾期交楼成了目前房地产市场上较为常见的情况。

　　2005年11月，××花园二期现场还是一片狼藉的工地，就发出收楼通知书，收楼日期一拖再拖，开发商只出示了一份《消防工程验收合格证》，收楼最基本的“三书一表”一样都没有，所以34户业主拒绝收楼并联合起诉开发商：出示法定收楼证明，同时赔偿每户应得的违约金。

　　去年4月份，位于天河的××广场的18户业主联合起诉发展商××房地产开发有限公司，该案件在去年8月正式开庭，天河区法院最终判定业主方胜诉。据了解，去年1月初广场开始交楼，但不少业主发现楼盘根本不具备《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，按照国家法规，没有经过竣工验收的楼盘不能向业主交楼。而且发展商在未通煤气、无法点火的情况下让业主收楼;房屋的装修质量与样板间不同，与当初宣传的1000元/平方米装修标准相差甚远，当时约有100户业主拒绝收楼。

　　今年，广州××雅苑的发展商在临水临电、未通市政永久水电的情况下要求约200户业主收楼。该盘业主向发展商提出拒绝收楼要求，并要求发展商按原合同约定，按原交楼时间赔偿业主损失。首批接到收楼通知的约200户业主中，已有99户业主联名，通过代理律师向发展商发去律师函，拒绝收楼。

　　对策

　　业主要勇于维权

　　面对交楼纠纷日益增多的局面，专家们呼吁：业主们要善于利用现有的法律和法规，勇于维权。

　　著名监理专家、华南理工大学建筑系的程志辉教授指出：“目前国家没有直接进行工程进度监督的单位，只有靠合同来约束开发商的工程进度。开发商交楼时，综合验收项目必须达到国家相关部门的验收标准，而有的开发商在未能提供与供电公司签署的永电合同、与煤气公司签订的供气合同、“三书一证”也未能出示的情况下交楼，这是不具备交楼条件的。这样的行为显然属于违法。同时，按广州市政府的有关规定，开发商交楼时应向业主出示《工程综合验收备案表》。

　　程教授提醒广大业主，当开发商发出收楼通知时，如果楼房没有达到收楼的标准，业主是完全可以拒收的。国家法律明确规定在该盘购房合同列明逾期交楼每日按业主已支付房价款的万分之五付违约金，迟交楼超过180日的，业主可要求退房。开发商拖的时间越长，赔偿金越高。开发商急于交楼，往往是为逃避迟交楼罚金。业主可以通过法律渠道来维护自己的合法权益。

　　卓信律师事务所的潘律师对记者说：“以往业主们遇到这种权益受损的事情，往往大事化小，最主要的就是由于高额的诉讼费。但4月1日国务院制定的《诉讼费用交纳办法》开始实行。诉讼费标准调整，尤其是小额的民事诉讼，更是大幅度降低。因此业主们在交楼纠纷中更应勇于维权。

　　在采访中，几位专家建议，面对交楼纠纷急增的局面，国家有关部门应该加强有关的立法工作，设立相关的监督部门，以保障广大业主的利益。