二手房纠纷之附条件买房

　　网友咨询：

　　您好，我是买方，今年5月份的时候通过中介签了一个房屋买卖合同，因为我需要先卖掉名下的房子才有购房资格购买，故口头约定“房子卖了才能买”(有录音证据)，签完合同之后交了五万块定金。但是后来，①我名下的房子没有顺利卖掉，②卖家提出把房子做成唯一让我把个税(20万左右)直接给他，可以少给一两万(有可能已经是唯一的了，当初说卖了另外一套这套就是唯一)，③我又发现这个房子并非先前中介宣传单上写的集中供暖，而是自采暖。基于这三个原因，我7月份的时候提出要解除合同，但是对方说解除合同算我违约，得按照合同支付总房款的20%的违约金，现在法院正在审理这个纠纷。请问作为买方，我要承担什么责任？如何将损失降到最低？合同可以认为是附条件(我卖了名下房才能买)的合同吗？卖方有没有违约过错？法院会支持多少比例的违约金？

　　律师回复：

　　如果卖了才能买只有录音，而合同中又约定了明确的付款时间的话，通常这个录音的证明作用不大。因为卖不掉往往是因为价格原因，在合同有明确约定付款条件的情况下，法院很难单凭一个录音支持你卖了房再付款的主张。当然，准确认定得看合同和实际情况。

　　当然，即使认定构成违约，违约金也未必支持那么高。

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