解决二手房纠纷有了新办法

　　近日，北京市高级人民法院公布了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》(试行)。对常见的二手房纠纷作出了明确规定。在实际生活中，哪些案例可以运用这些规定?本报邀请北京中允律师事务所合伙人商宏冬进行了细致解答。

　　无房产证

　　买卖合同也有效

　　2013年，王先生将自己名下的一套房屋出售给张女士，张女士在办理过户时发现，该房屋的房产证尚未办理下来。张女士起诉至法院，要求判定合同无效，终止交易。法院驳回张女士的诉讼请求，判定合同有效，但王先生需承担因房屋无法过户而对张女士造成的经济损失。

　　律师：房子合法就能买卖

　　发生上述案件最多的情况是期房的买卖，原因是期房获得房产证的时间较长。在此类案件的判定中，有些法院会依据《城市房地产管理法》中第38条规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”为由判定合同无效。但由于《城市房地产管理法》系行政管理性法律，因此合同是否有效，须以《合同法》的规定进行判定。

　　在《合同法》中，违反法律、行政法规的强制性规定的属于才属无效合同。尚未拿到房本仅属于违反管理性规定，因此不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。

　　但值得注意的是，没有房产证的房子并非意味着房子在交易过程中就是安全的，如果房子被法院押扣或是房产证已被抵押，则一样存在交易风险。

　　共有房屋

　　单方卖房算有效

　　王女士与胡先生婚后共同贷款购买一套住房，房产证上只写了胡先生姓名。在王女士不知情的情况下，胡先生将该房以市场价出售给黄女士。王女士起诉至法院，要求法院判定此次交易无效。法院驳回王女士的诉讼请求，判定合同有效。但要求胡先生将所售房款的50%交还给王女士。

　　律师：单方反悔无济于事

　　近年来，房屋增值较快，不少卖房人反悔出售房屋，于是便以夫妻单方出售共有住房为名起诉到法院，要求确认买卖合同无效。但只要购房人是善意购买，法院就会认定购房合同有效，无论房子是否已经过户，都将无法被追回。

　　只有房价过分低于市场价时，追讨方可以以恶意串通、损害原告利益为由要求法院判定合同无效。

　　未满5年

　　经适房买卖无效

　　王女士将2010年购买的经济适用房出售后，认为所售价格太低，希望买方再加些钱，被拒后起诉至法院，要求法院判定此次购房合同无效。法院以经济适用房未满5年不能上市交易为由，判定购房合同无效。

　　律师：不足5年可终止合同

　　此次《指导意见》规定将经适房买卖分为了两种情况：在2008年4月11日后购买的经适房，未满5年便出售的，如果买卖一方起诉主张买卖合同无效，法院可予支持;但在2008年4月11日前签订购房合同的已购经适房，取得房产证满5年，如果出现买卖纠纷，应认定买卖合同有效。

　　一房多卖

　　谁办房本谁得房

　　李女士将名下的一套房分别卖给了三人，均签订了购房合同。房子最终过户到了其中一人名下，另外两人起诉至法院，要求将房子过户到自己名下。法院驳回两人的诉讼请求，判定他们的购房合同无效，但要求李女士偿还两人的购房款及损失。

　　律师：“一女多嫁”只认房本

　　《指导意见》规定，一房多卖且与买房人签订的购房合同均为有效的情况下，按照以下顺序决定谁最终获得该房屋的所有权：一是已经办理房屋所有权转移登记的;二是虽未办理房屋所有权转移登记，但已经实际合法占有房屋的。合法占有房屋的界定，通常以是否已经正常居住作为参考。

　　对于未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，法院应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。