做低价避税小心购房合同无效

　　做低价避税购房合同无效

　　当前，在二手房买卖中，买卖双方往往会以做低房价的方式规避房产交易税费。这种规避税费的方式在房产交易中极为普遍。

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　　我们说，所谓做低房价是指房屋买卖双方按照合意对被交易的房屋进行定价，在签订合同时，买卖双方约定订立两份价格不一的购房合同，一份购房合同的价格条款注明了该房屋交易的真实价格，而送交房产交易中心登记过户的购房合同的价款往往低于实际成交价格，从而降低及或规避因房产交易而产生的税费，即所谓的“阴阳合同”。此外，做低房价的另一种比较普遍的形式是订立一份交易价款较低的购房合同，再以补充协议的方式将该合同与实际交易时的购房价款的差额部分以“补偿款”、“装修款”的名义补足，并采用现金方式支付给卖家。

　　就产生做低房价案例的背景在于，由于目前政府出于调控以及鼓励普通住房消费的目的，出台优惠政策对商品房进行台阶收费，普通房和非普通房的纳税标准差异较大。对于很多购房者来说，非普通住房如果全额纳税，则各种税额将达到房屋交易总价的10%以上。因此，这部分房源在交易过程中就会出现故意采取一些技术性处理的手段，将房价报低以满足普通住房的标准，从而达到降低交易成本的目的。但随着房市的火爆，买卖双方都愿意降低交易成本，规避税费，所以，许多普通住房的交易过程中也屡屡出现做低房价的现象，甚至有些房屋中介公司，为了促成交易，获得佣金，往往也会主动指导、帮助买卖双方做低房价，显然，做低房价这一行为已经成为了当下房产交易中的“潜规则”。

　　2010年，随着上海楼市持续火爆，房价的加速上涨也导致了二手房交易过程中毁约情况的频繁出现。卖家发现房价上涨后，认为房子“卖便宜了”而出现，不愿继续履行原合同，拒绝办理产权过户手续等毁约现象，买家则一纸诉状递到法院要求履约或赔偿。此时，双方前期约定的做低房价合约往往会成为毁约方的最好理由，并依此要求判定做低房价的合同无效，从而解除交易。

　　以往许多律师和业内人士都认为，即使签的是阴阳合同，一旦发生纠纷，法院仍然会认为合同有效而要求继续履行。或者告知买卖双方，购房合同的价款应以双方的合意为准，并采取就高不就低的原则，予以定价，并以此作为本次交易中的纳税依据。此外，阴阳合同中，送交房产交易中心的那套购房合同中价格条款的无效并不妨碍购房合同中其他条款的有效性，根据促进交易的原则，维护社会经济秩序的稳定性，因此，该类案件往往会被判决：合同继续履行。

　　但笔者在实际的案件经办过程中发现，上海基层法院对于类似案件的判决结果不尽相同。在审判实践中，对于上述类似案件中，法官给出的判决有合同有效、合同无效、合同部分有效三种截然不同的结果。

　　据悉，上海市宝山区人民法院在一起交易双方通过中介做低房屋出售价格的案件中，依据《合同法》第五十二条，以房屋买卖合同侵犯国家利益为由而判决该房屋买卖合同无效。

　　这起案件，笔者并清楚庭审的具体情况，但就法理而言，对于该判决结果，笔者是非常认同的。因为，交易双方将实际成交价格做低后签订了房屋买卖合同，并以较低的价格报交易中心审核结算税费，这属于明显虚构事实逃避国家税收，因此，这份被做低房价的买卖合同应当被认定为无效。

　　在做低房价逃税的前提条件下，房屋买卖合同是否有效?存在一个悖论，如果认为此合同有效，则是支持买卖双方共同违背他们国家税收的诚信;如果认为此合同无效，则支持了不履行合同的一方对另一方的不诚信。所以，针对此类案件，法院在判决时应该考虑各种因素，除了公平原则、利益不偏原则，还要考虑社情民意、社会接受程度以及判决结果对社会行为的引导作用。

　　但也有业内人士指出，目前房价调控政策频出，房价上涨或下跌都可能出现，不排除会有人为了谋取更大利益，滥用无效判决并利用这个司法判决来撕毁交易，从而导致房屋买卖市场的混乱，影响稳定。

　　笔者认为，基于我国法律的统一精神，公民有义务如实申报缴税，如果这个做不到，落实到具体案例中也就是买卖房屋的双方做低房价签合同，就应该判定该协议或者合同无效。这样在短期内可能会造成为数不少的交易毁约现象，但是“吃亏”的一方只有吃了亏有了沉痛的教训才真正能有所警醒，在今后的交易中不再走这种老路。这种合同无效判决对于其他的交易方也起到警示作用，从长远来看更能维护交易诚信的环境。

　　但笔者对于从根本上抑制做低房价，规避税费的现象，还有一些想法：

　　第一，税务部门一旦认定或基于法院判决认定买卖双方有做低房价的行为，则应严格按照相关法律法规，对于偷税漏税等行为予以处罚;

　　第二，制定对中介行业出现做低房价行为的具体处罚措施。

　　上海地产中介目前唯一的一个管理办法就是《上海市经纪人条例》，但是在这份条例中，对中介帮助及或协助客户做低房价的处罚没有明文规定，这导致了地产中介为了促成交易常常主动提出进行类似操作。笔者认为，有必要对《上海市经纪人条例》进行修改，加入有关合同中修改房价、将房价做低等事项的具体处罚条例。

　　第三，对于房产税费进行调整，降低房产交易成本，使房产交易的税费更为合理。

　　第四，制定合理的房屋买卖区域基础价格标准。

　　笔者认为，房屋买卖属于自由合同，由于买卖双方约定的房价取决于很多因素，对于房价的高低，只要双方认同，并基于真实的意思表示即可，完全趋于市场化，政府不应过多干涉。我们说，政府制定房屋买卖的区域基础价格标准的初衷是为了保证国家税收，抑制房价过快上涨。但我们也不得不考虑，若制定不合理的房屋买卖区域基础价格标准，有可能会推高房价，促成更多的阴阳合同。因此，若房屋买卖的区域基础价格标准必须存在，那么其标准应当经过严格的评估，必须是合理的，让广大人民群众可以接受的。

　　第五，明确房屋买卖中缴纳税费的价格基础。

　　目前就二手房价应不应包含装修、设备费用，相关法律条款及法律解释对此没有比较明确的规定，这也给法院对夸大装修、设备费用而做低房价，逃避税费的案件判决造成一定困扰。

　　但根据笔者以往司法实践经验而言，现在法律对于作为缴纳税费依据的房产价格包括哪些内容没有明确规定。但是，在具体税收操作上，却是有着明文的规定。2007年6月，上海发布“关于转发《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》的通知”显示，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

　　在实际的操作过程中，若买卖双方将购房合同以及装修设备补偿协议同时提交房产交易中心，进行过户登记的，房屋买卖的税费计算价格基础为包括装修、设备在内的房屋买卖合同的总价款。若买卖双方不提交装修设备补偿协议，且购房合同中也未包含及或注明该等费用的，则仅仅将购房合同中所约定的房屋价格作为本次交易的税费缴纳基础。

　　笔者建议，房屋价格和房屋的装修设备价格应当分离，而且为了不增加买卖双方的负担，在计税的价格基础中应剔除房屋的装修、设备价格。但该房屋的装修及设备的价格的确定应当合理，或是进行评估，或是不高于房屋总价的一个合理比例。

　　综上，房屋买卖双方对以逃税为目的，做低房价的风险应当予以充分的认识，警惕因做低房价而可能导致的购房合同无效。此外，治理上述问题应当从根源做起，对于房产交易中纳税基数应当明确合理，使广大群众可以接受，同时对于逃税的行为予以严肃处理。抑制房价的过快上涨，制定合理的房产交易规程和法律法规，任重而道远!

　　附：《中华人民共和国合同法》第五十二条　【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。