政策变化使买方贷款不成 能否解除房屋买卖合同

　　【案情简介】

　　2007年7月22日，原告(购房人)与被告(开发商)签订《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》，2007年8月11日，原告(购房人)与被告(开发商)签署了《深圳市房地产买卖合同(预售)》，双方约定原告以944120元的总价款向被告购买ⅩⅩ花园二期Ⅹ栋A单元11层2号房，签订该合同之日起一日内首期支付房地产总价款的20%，即人民币194120元，其余价款自签订该合同之日起14日内向银行贷款支付。同时合同约定：原告如选择以银行按揭方式付款支付，应在被告通知的时间内在被告指定的银行办理按揭手续，如因原告原因导致未能办理按揭的，或在按揭期内未履行正常还款义务的，由此引起的一切后果由原告自行承担。原告依约已于2007年7月26日支付了首期房款，并向中国工商银行股份有限公司ⅩⅩ支行申请按揭贷款。 2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定已利用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。根据本规定，该行认为原告购房的首期款少于40%，未同意原告的贷款申请。原告认为因贷款政策调整导致合同无法履行，遂于2009年3月2日向被告发出《律师函》，要求解除合同，返还原告所付房款。被告于2009年3月7日发出《复函》，要求继续履行合同。涉案房产也一直未办理入住手续和房地产证。后原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》，被告返还购楼款194120元;2、被告承担本案一切诉讼费用。 本案在审理过程中，经法院支持调解，双方当事人达成和解意向，解除了该合同，被告返还了原告一部分购楼款项。

　　【房产律师点评】

　　在2007年，国家以及各地方政府均出台了诸多抑制房地产市场炒作的政策。在此情况下，不少房屋买卖双方对房屋买卖合同是应该继续履行还是可以解除产生分歧。本案系新房贷政策发布后，实践中常见的商品房买卖纠纷案例。尽管上述案件中，当事人达成和解协议，但鉴于此案的普遍性，律师认为，究竟能否因政府、银行相关政策的调整而解除买卖合同仍值得商榷。本律师认为，由于房地产买卖的复杂性，其中涉及的法律问题很多，是否能够解除合同，要视具体情况而定，不能一概而论。

　　一、合同有约定的，按照约定处理

　　不少买卖合同对买方贷款不成有专门的约定，如有的约定“若因乙方自身原因，或因银行贷款政策变化，导致乙方申请的贷款额度获银行批准不足或贷款不予批准，则乙方应在接到甲方通知之日起15日，将不足部分的贷款向甲方付清，如乙方未在通知期限内付款，视为乙方未按合同约定付款”，或“乙方在xxx日申请银行贷款，具体贷款金额、时间以银行审核为准，不足部分乙方应在过户之前补足”或者“如银行贷款不能办出或足额办出，则可以解除合同”在这种情况下，既然合同对贷款不足有约定，就应按合同约定办理。

　　二、合同对贷款不足之情形的处理没有约定的，则要看双方对付款方式的约定

　　有的购房合同对付款形式未有明确约定，尽管约定如果乙方(系购房者)以贷款方式支付，但并没有在合同条款中表明购房者是否以贷款方式支付房款。那么，即便购房者确实需要通过按揭贷款支付房款，而且，确实所需的贷款申请未通过，购房者仍需自行筹资支付房款。因为，只要合同没有明确约定房款支付是以按揭贷款之特定形式，那么购房者仍需完成其还款义务。因此，在这种情况下，购房者无权提出退房。 如果以贷款支付一定比例的房款是买卖合同唯一确定的支付方式，那么一旦购房者无法办出贷款，或办出的贷款明显未达到合同约定比例，购房者原先设想的以贷款方式购买房屋的合同目的将无法达到。如果双方无法就差额房款的支付重新协商达成一致，这将导致买卖合同无法履行。那么，从这个方面来讲，购房者在这种情况下可以解除合同。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。 所谓“不可归责于当事人双方的事由”，一般认为，签订认购书后，作为合同标的的项目被政府行政决定取消、自然灾害导致开发项目灭失等政策因素和不可抗力因素等属于“因不可归责于当事人双方的事由”的范畴。那么，政府、银行相关房贷政策的调整，又是否属于不可归责于当事人双方的事由呢?答案显然是肯定的，因为房贷政策的调整不是开发商或购房者可以左右的，甚至是当事人双方都无法预见的。从这个意义上说，由于房贷政策的调整而导致的合同无法履行，双方当事人都是无过错的。 同时，今年4月出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

　　【专业提醒】

　　1、为保护双方权益，建议在预售合同中增加补充条款，约定如果银行拒绝贷款，双方可以解除合同并不需承担违约责任。

　　2、正确发送书面文件是保护自身权益的重要方面。

　　以下几个要点应予注意：

　　第一、要及时。比如，合同约定当一方发出解除合同通知后五天内另一方有权提出异议，则及时提出书面异议就可以使对方直接解除合同的目的落空。

　　第二、要符合合同的约定。比如合同约定在行使合同解除权之前应当给对方合理期限履行义务，那么在发送解除通知之前就需要先发送催告履行的文件。

　　第三、要明确、合法。解除合同的书面通知的内容要明确表示出解除合同的意思，比如措词不能以“终止”或“到期”等来代替解除的意思。

　　第四、要注意留下联系方式。如果要求对方配合自己处理相关事宜，则应当写有联系方式，否则可能给对方留下可乘之机。

　　第五、要注意保存证据。发出的书面通知等应当备有复印件副本，发送宜用挂号信或邮政快递等方式并索取、保存寄送凭证，以备诉讼所需。