房产中介合同霸气十足 专家评四类不平等条款

房产中介合同霸气十足 专家评四类不平等条款

上海市消保委昨天举行房产中介合同不平等格式条款点评会，评述目前沪上房产中介合同“霸气十足”的现状。统计显示，今年1-6月，上海已发生房产中介合同条款投诉128件，对消费者的“不平等”，已成了沪上房产中介合同的最大顽症。法学专家昨天点评以下四类典型不平等条款，消费者可据此对比自己所签的中介合同，据理力争。

案例：“委托期限内及届满后三个月内，甲方(买方)或与甲方有关联的人，利用乙方(中介)提供的信息或通过乙方以外第三方与该房地产之卖方成交的，将支付委托购买价的3%违约金于乙方。”

点评：类似的“强制婚姻”普遍存在于房产中介中。如：客户必须以中介合同约定的条件(即：指定的房屋、房价、付款方式)在约定的时间内与方签订房屋买卖合同，否则就应承担赔偿责任。事实上，中介只是居间人，只有向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务的义务，而没有强迫委托人与第三人签订合同的权力。而且，这些条款虽经委托人同意而签署，但签署过程中委托人对合同内容无协商余地(即不得改变或删除该不公平条款)，只能被迫接受，因此属于加重委托人责任、排除委托人权利的无效条款。

案例：“本合同签订后，乙方(买方)支付房屋承购意向金人民币壹万元，并享有标的房屋优先承购权。”

点评：该“意向金”在性质上属于保证金，其收取无可厚非，但是中介合同均将保证金作为委托人违约时的约定赔偿金或违约金。通常情形下，该“意向金”远远高于中介依法可获得的报酬(即合同标的款项的20%)。这是典型的加重委托人责任的条款。

案例：“甲方(卖方)收到定金后，必须遵守协议规则，中途不得借故中止销售，否则加倍赔偿(定金)金额(人民币)贰万元于乙方(买方)，中介方有权分享其中二分之一违约金。”

点评：在此，房产中介自说自话地混淆了居间合同和房屋买卖合同的关系，将房屋买卖合同一方权利被侵害后应得的救济据为己有。这是典型的排除一方权利的霸王条款。

案例：“在约定期限内，甲方(中介)、乙方(买方)洽谈不成或乙方要求解除合同，由甲方将已收取的诚意金(壹万元)退还给乙方，并按诚意金的100%收取手续费。”

点评：这份《预定协议》中的以上规定，巧立名目。中介合同一般无合同的有效期，但法律并不禁止双方约定合同期限。但是，当中介无力促成买卖合同成立已成定局时，中介应当返还收取的“诚意金”。而按上述条款，中介虽然退回诚意金，但却又巧立名目地设立了一个“手续费”，100%的要回了诚意金，其行为本身就不“诚意”。