未办理房产证 房屋买卖合同仍被判有效

　　日前，北京市第一中级人民法院就一起案件做出终审判决，改判驳回原审原告李某等五人要求确认原审被告张某与梁某兵之间关于诉争房屋的买卖行为无效的诉讼请求。

　　【案情】

　　李某与张某强是位于西城区新壁街的三间平房的原承租人，后来，李某、张某强及其五名子女达成书面协议：三间平房拆迁后，张某强的回迁房产权改为张某名下。张某负责对父母张某强、李某养老送终。2002年8月，张某与某房地产公司签订协议，约定：某房地产公司拆除张某在拆迁范围内的新壁街私产房屋两间，并就地安置张某和平门某区两居室一套。后来，回迁房又改为北京市西城区新壁街一处单元房。

　　2002年8月，张某以自己名义向某房地产公司交纳购房款10万余元。后来，张某与梁某通过一家中介公司就买卖回迁房屋达成一致，梁某兵向张某支付了购房款及公共维修金。对于张某将回迁房出售的行为，其父母张某强夫妇等人认为，他们作为该房屋的共有产权人及房屋拆迁的被安置人口，对回迁房拥有合法的所有权及居住权、使用权，张某与梁某兵的房屋买卖行为违背了他们的真实意思，应确认为无效，为此，诉至法院，要求确认买卖合同无效。

　　一审法院经审理后认为，张某未经其他共居人同意，将诉争房屋出售的行为，侵犯了张某张等人的合法权益。梁某兵、张某进行房屋交易时，均已明知该房所有权证未办理，根据《城市房地产管理法》第三十七条第六款的相关规定，房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。梁某兵、张某之间的房屋买卖行为违反了国家的禁止性法律规定，故梁某兵、张某关于诉争房屋的买卖行为无效。一审判决做出后，梁某兵不服，上诉至一中院。

　　终审判决认为，李某、张某强及其五子女达成的书面协议以及后来张某与梁某兵的房屋买卖行为均系各方当事人的真实意思表示，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。梁某兵购买该房屋，系通过中介公司完成的，是善意有偿的，双方的买卖行为并未侵犯李某、张某强等人的合法权益。在该房屋的买卖行为发生两年之后，张某强等人又以该买卖行为侵害其合法权益为由，要求确认买卖行为无效，并无依据。虽然张某仍未领取产权证，但并不影响该房屋买卖行为的效力，据此，一中院终审认定原审判决适用法律错误，应予纠正，判决驳回了张某强等人的诉讼请求。