房屋买卖合同约定逾期违约金过高

　　【案情简介】

　　2006年10月23日，原告张某慧与被告田某军签订了《二手房买卖合同》，该合同约定，原告张某慧应在合同签订之日起3日内向被告付购房总价款16万元，被告田某军应于2006年12月30日前交付房屋，如一方违约，则以每日按房屋总房价款的1%偿付违约金。之后，原告张某慧根据合同约定的付款时间履行了房款给付义务。但被告田某军则与女儿因系争房屋的居住使用权及产权纠纷诉至法院，法院于2007年1月12日才判决房屋产权权利归被告田某军所有。

　　因被告逾期交付房屋形成纠纷，原告于2007年1月18日向法院提起诉讼。

　　原告张某慧认为，根据其与田某军签订的二手房买卖合同，田某军应于20(6年12月30日前向其交房，如违约，田某军则应每日按房屋总价16万元的1%支付违约金。现请求法院判令田某军立即迁出产权已属张某慧一方的房屋，并判令田某军偿付18天的违约金2.88万元。

　　被告田某军认为，其不能及时交房是因女儿就该房的权属和迁让之事与其有争议，并为此诉讼至法院，2007年1月初才诉讼结束，并明确了原产权属其所有无误。为此，中介公司在2007年1月16日立即通知张某慧一方办理收房手续，但张某慧一方不愿办理收房手续。鉴于其交房延期并非主观恶意违约，且有客观情况，故请求法院考虑减轻其违约责任，其愿意给付原告张某慧1000元，作为补偿张某慧一方延期得到房屋可能发生的租房经济损失。

　　【法院判决】

　　北京市海淀区人民法院经审理认为，原告张某慧一方要求被告田某军迁离系争房屋，田某军表示已经迁离上述房屋，并要求依约交房，故双方已可依约办理房屋交接手续。关于田某军违约金偿付事宜，因原告张某慧一方并未提出其具体损失的依据，又由于田某军的违约行为对张某慧一方造成的后果与合同约定的逾期交房的违约金数额相差悬殊，显失公平，故田某军请求减轻自己的违约责任，愿偿付张某慧一方2006年12月至2007年1月延期交房期间如在外租房可能发生的损失1000元，已足以弥补张某慧一方由此可能造成的经济损失，依法应予准许。

　　据此，原审法院依照《合同法》第107条、第113条第1款、第114条第2款之规定，判决如下：

　　一、被告田某军与原告张某慧应于本判决生效之日起15日内办理房屋交接手续后，由田某军立即向张某慧交付房屋;

　　二、被告田某军于本判决生效后10日内，向原告张某慧付延期交房的违约金1000元。

　　原告张某慧不服一审法院作出的判决，遂向北京市第一中级人民法院提起上诉，其上诉称，原告张某慧一方主张被告田某军承担18天的违约金数额是根据合同之约定，不存在显失公平，虽然法律规定约定违约金过分高于造成的损失可以适当减少，但并无明确标准，原审法院判定田某军承担违约金1000元不当。

　　被上诉人田某军辩称，其在卖房之前已经拥有系争房屋的房地产权证，完全有权处理系争房屋。原告张某慧一方在房屋买卖的事前事后是清楚系争房屋发生争议实情的。其与女儿的诉讼在2007年1月初结束，中介公司即通知张某慧一方办理收房手续，张某慧一方不愿接受，为了18天的违约金提起诉讼，致使系争房屋空置至今。故不同意张某慧一方的上诉要求，请求二审法院维持原判。

　　二审法院经审理查明：原审法院查明的事实无误。

　　二审法院经审理认为，根据合同之约定，系争房屋的交付日期为2006年12月30日。但由于田某军之女为系争房屋的居住权和所有权与田某军发生诉讼，致使田某军未能在合同约定的交房日期交房，田某军本人虽没有违约的故意，但客观上已经形成违约的事实，对此田某军应承担合同约定的违约责任。根据《合同法》的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。法院审理中，张某慧一方未能提出其遭受损失的具体数额，而田某军则请求减轻违约责任即减少违约金的承担，原审法院根据本案事实和《合同法》规定，判决田某军向张某慧一方支付逾期交房违约金1000元，与现行的法律、法规不相悖，故应维持原判。

　　据此，二审法院依照《民事诉讼法》第153条第1款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

　　【争议焦点】

　　二手房买卖合同约定的逾期交房违约金过高，当事人是否可以申请法院予以调整?

　　【律师点评】

　　本案涉及的焦点问题是法院如何对当事人主张的违约金数额在一定的情况下进行调整。在实践中，对违约金数额准确而适度的调整，有利于维护当事人之间的利益平衡，对实现裁判公正具有重要意义。在此认清违约金的性质和如何对违约金进行适当的调整至关重要。

　　1.违约金的性质

　　违约金源自违约责任，而违约责任是指合同当事人不履行或不适当履行合同约定或法定义务应承担的损害赔偿、支付违约金、解除合同等民事责任。关于违约金的性质，主要观点有三种：第一种观点认为，违约金是一种补偿责任，违约方支付的违约金、赔偿金之和，只能相当于受害方造成的实际损失。第二种观点认为，违约金是对违约行为的一种法律制裁，具有惩罚性，违约方支付的违约金可以高于对方造成的实际损失，强制违约方付出较大的代价，以促使当事人自觉履行合同。当事人约定违约金的目的，在于制裁违约行为以维护合同的效力，而不是给予对方违约的权利。第三种观点认为，违约金既具有补偿性，又具有惩罚性，但以补偿性为主。

　　第三种观点得到了较为普遍的认同。其主要理由为：(1)合同法规定违约金的目的意在维护合同的严肃性，促进交易，维护市场经济秩序。违约行为的客观后果往往会给对方造成实际损失，但有些违约行为不一定就有实际的损害后果，对这种违约行为如果按照补偿性的观点，就可以不承担责任，这明显有违合同法的立法宗旨;(2)从违约金的功能来讲，它是一种违约行为的法律后果，要求违约方承担守约方不能履行而造成的损失，包括可能得到的利益损失，这部分不确定的利益损失的赔偿是可以用带有惩罚性质的违约金来补足的;(3)从合同当事人意思自治的角度讲，双方在签订合同时表明任何一方违约甘受惩罚的意思表示应当得到尊重。另外，将违约金单纯定性为补偿性质，在诉讼中必然要求守约方证明自己的实际损失，而有些违约造成的损失是很难靠证据表明的。但如果违约金带有惩罚性，就会减少举证、质证的麻烦，减少诉讼成本。我国《合同法》第114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见，这里没有明确规定违约金是合同双方对损害赔偿的事先约定，但也没有否定违约金的惩罚性质。该条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”有人认为这里体现的是补偿性原则，这是不确切的，法律的规定只是对违约金作为惩罚性质适用程度的限制，而不是否定。这可见该条第3款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”这里的违约金性质不因合同当事人的约定而改变，具备当然的惩罚性质。

　　2.对违约金数额的调整

　　违约金是一种责任形式，依不同的发生原因，可将其分为约定违约金和法定违约金。当事人在合同中约定的违约金为约定违约金，由法律直接规定的违约金为法定违约金。约定违约金虽然属于当事人签订合同的意思自治范围，但须受到一定条件的制约和限制。因为违约金是当事人双方事先约定的，在签订合同时不可能完全知道将来在合同履行中会出现什么情况，既可能出现实际造成的损失远远高于因合同不履行或迟延履行造成的损失，也可能出现实际损失大大低于因合同不履行或迟延履行造成的损失。如果当事人约定的违约金数额过高，则容易导致守约方获得不当利益，有违公正合理原则。综观世界各国立法，一般均允许司法机关根据当事人申请，赋予法官对约定违约金过高的情形予以调整的权力，以体现国家干预原则。

　　本案的处理考虑了售房者由于房屋涉讼而致延迟交付的具体情况，并未机械地按照合同中约定的违约金支持原告方的诉请。由于张某慧一方未能提出具体损失数额的证据，其损失可参照类似房屋的市场租赁价格予以确定，这样的处理既对守约方造成的直接经济损失予以弥补，也使违约方较为合理地承担了其应负的违约责任。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。这一规定既遵照了我国《合同法》第114条的精神，又考虑到制裁违约方的违约行为，以违约造成的损失作为参照来确定一个调整幅度，供人民法院在判定违约金标准时使用，如果违约金的数额超出了损失的30%，则可以认定为过分高于损失，人民法院可以酌情调整到30%以内，以牺牲商品房买卖合同当事人在合同中的意思表示合意来保障社会的公平和正义。

　　应当说，法院适用我国《合同法》第114条第2款对约定违约金“过高”、“过低”进行认定和调整，是一个行使自由裁量权的过程。在这个过程中，法院应当本着违约救济的精神，依照法律规定约定违约金制度的立法本意，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平。