遭遇限购令无法购房 解除合同

　　购房次日遇到“限购令”

　　--因确实无法履行法院判令合同解除

　　今年年初，王小姐在签订了中介合同并支付了定金后，次日国务院正好出台了调控房地产市场的“国八条”，不久上海也出台了“沪九条”，王女士被纳入了限购范围。王小姐因为购房不能登记想解除合同而和上家产生了纠纷。日前，普陀法院判决双方合同解除，同时免除了王小姐违约责任。

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　　“限购令”突然公布 购房人进退两难

　　2011年1月25日，王小姐和为了购买位于普陀区江宁路某处房产，在中介公司签下了《房地产买卖居间协议》。当天，我王小姐还向中介公司支付了10万元作为购房定金，并由中介公司转交给了房东乔先生。

　　2011年1月26日，国务院办公厅颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，通知第六条规定：原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。紧接着到了2011年1月31日，上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知，该通知第七条规定：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

　　这下可急坏了准备购房的王小姐。原来王小姐户籍在江苏省盐城市，她和丈夫在上海已经坐拥了两套住房。王小姐家中的状况属于国家及上海市房产调控限购范围内，而无法办理购房登记了。买房没了指望，不买又可能被算作违约，王小姐觉得进退两难。

　　卖方坚持买方违约 中介尊重法院判决

　　王小姐与多次和房东乔先生协商是否可以解除《房地产买卖居间协议》和返还购房定金，但乔先生始终没有同意。无奈之下，王小姐向普陀法院提交诉状，要求解除双方签订的居间协议并拿回定金。

　　法庭上，房东乔先生称自己是在2011年1月26日得知国家限购令后才到中介公司签署了居间协议。一直到了2月20日，王小姐才正式提出由于政策关系无法再次购房。乔先生一方坚持国家政策不是王小姐免责的理由，居间协议是真实有效的，因为王小姐违约，所以定金不应该返还。此外，乔先生还透露自己也是限购家庭，在和王小姐签订居间合同之后，自己也在外面看房并和出售方签订了居间协议，由于王小姐要毁约，自己也无法和出售方履行合同，导致自己违约并承担了违约责任。但是关于这些说法，乔先生没有向法庭提交任何证据。

　　作为案件中的第三人，中介公司称王小姐和乔先生的买卖关系已经成立，中介也希望双方能够完成交易。在国家限购令出台之后，王小姐也曾向中介公司多次咨询是否可以通过其他方法完成交易。可是王小姐属于限购对象，网上的买卖协议可以签订，但是不能办理过户，事实上已经不能购房。中介公司表示将会尊重并服从法院的判决。

　　客观确实无法履行的合同可以解除

　　主审案件的梁斌法官认为，本案中各方签订的《房地产买卖居间协议》是当事人真实意思表示，协议各方都应该按约履行。但是居间协议签订后，国务院及上海市人民政府出台了房地产限购政策，按照王小姐的户籍及拥有房产的情况属于此次限购的对象。由于客观上已经不能再次购房，签署的相关协议已难以履行，并且合同难以履行的结果不能归责于王小姐一方，所以乔先生也不可以据此追究对方的违约责任。乔先生称因王小姐违约导致向他人违约的意见，因为未提供充分证据予以证明，法院不能采信。

　　据此，法院判决解除了双方签订的居间协议，同时判决乔先生向王小姐返还定金。

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