重视房屋用途 避免拆迁纠纷

房屋用途的争议一直是拆迁纠纷中的矛盾焦点之一，如何妥善处理关系到拆迁纠纷能否顺利解决。本来，从物权法的角度去看，房屋如何使用，是作为住宅或商业用途均是产权人的权限范围，而且作为被拆迁的房屋来说，应该具有较统一的价值确定标准，似乎并不关乎房屋用途的问题。然而，《城市房屋拆迁管理条例》第24条的规定，使得房屋用途争议成为很多拆迁纠纷的矛盾焦点，该条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。因此使得同一地段的房屋往往会因为不同的用途界定而出现较大差价，矛盾就此产生，甚至不可调和。如何界定房屋用途直接影响着拆迁纠纷的处理。

实践中，对房屋用途界定发生争议主要体现为两种情况：一是住改非的问题。住改非其实是一个非常现实的问题，其中掺杂着很多历史问题，很难一概而论，现行的拆迁制度往往以产权登记为依据确定房屋用途，使很多住改非得不到承认，进而引起矛盾激化。目前，整个立法或政策已经开了口子，一定程度上承认了住改非的房屋利益，但是限制条件还是很多。二是与登记不符的问题。即对房屋用途是否唯登记论的问题，对于没有登记或登记与事实不符的情况，如何确定其用途。而在大量的拆迁纠纷争议中，对房屋用途的界定不满也成为很多被拆迁人的质疑拆迁合法性的重要理由之一，在司法实践中不断地冲击着拆迁法规及政策。

应该说，对于条例第24条中“用途”的解释，通行的解释是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划部门同意，是否取得合法手续为依据，如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其作为营业性用房的依据；又如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。实践中，很多地方性规定，还给出了持续经营一定时间等要求（如苏州就规定需要经营一年以上）。鉴于上述的规定及解释，在拆迁裁决或诉讼中，以登记为原则、以满足特定条件的有限承认为例外的做法是目前界定房屋用途问题的主流，是具有合法性的。

需要说明的是，其实单从法律层面来讲，事实上上述解释或者做法本身并未有效解决矛盾，甚至可以说还成为矛盾产生的根源之一。在法学界，对于上述问题也是颇多争论的，很多论点均把矛头指向了目前的规定及政策，认为存在问题，需要修改，因房屋用途争议而引发的轰动案例、过激事件也为数不少。因此，笔者认为，立法部门应当尽快就如何界定房屋用途作出更为明确的规定和解释，以利于更有效地解决拆迁纠纷。