买房遭遇卖房难

　　父母以未成年子女名义买房遭遇卖房难法律专家提醒孩子当房主遇法律问题难解决

　　前几年，河南省郑州市市民李某(化名)全额出资购买了一套80平方米的住房，房屋产权证上写着8岁儿子小明(化名)的名字。原想购房是人生的一件大事，为了省去儿子长大后过户的麻烦，就以儿子的名义购买，结果最近在卖房时，李某却连遇难题。

　　6月11日上午，在郑州市房管局，经律师详解，李某终于相信：房管局并不是刁难自己，而是法律确有明确规定。

　　房管局拒绝为8岁房主过户

　　这两年，李某事业有成，手中的积蓄也多了起来。和妻子商量后，准备将现在这套80平方米的住房卖掉，再买一套面积大、环境好的房子。6月初，他们看中了一套住房，在决定购买的同时，将旧房委托房屋中介进行转让。

　　让李某想不到的是，当他到房管局办理旧房过户手续时，工作人员明确予以拒绝：“你和8岁的儿子目前都无权处理这套房产。”李某并不认可：“我掏钱买的房子，还是孩子的亲生父亲，房屋登记时写成了他的名字，为什么不能处理?”

　　“退一步讲，就是孩子同意卖房，也要等到18岁以后。”面对房管局工作人员的解释，李某生气地认为自己被刁难，开始向有关部门进行投诉。

　　6月11日，记者来到郑州市房地产管理局办事大厅产权交易登记办事窗口，一位工作人员说：“投诉者反映的不予过户的情况属实，但我们并不是刁难他。类似这样的情况并不是什么新鲜事。目前，在20件办证材料里，就会有1件业主是不满18周岁的未成年人。”

　　这名工作人员说，目前，不少人买房时出于种种考虑，把未成年子女作为产权共有人，或者直接将房子办在孩子名下。他们在调查中发现，父母想以未成年子女的名义购置房屋，原因大致有以下几种：担心遗产税将来会增收，以规避税收为目的，直接使用子女的名义购买;为逃避债务，转移财产，直接将房产登记在子女的名下;不愿露富、隐匿财产，把房产登记在子女名下;夫妻感情出现危机，从保护子女权益出发，把房产登记在子女名下;为子女上学、就业等提供便利，购房后可能将户籍迁至该住所。

　　“18岁是成年人和未成年人的分水岭。按照法律规定，18岁以下的公民，没有完全的民事行为能力，虽然是父母出资购房，但法律上他们是已经拥有房屋产权的业主。如果父母出于某种原因需要转让房产，或者是想用孩子名下的房产抵押贷款，我们不能为他们办理产权转让手续。”这名工作人员说。

　　用孩子名义购房属赠与行为

　　“父母是购房的实际出资人，也是合法的监护人，难道非要等孩子年满18岁才能卖房吗?”面对记者的疑问，郑州市房管局一位负责人说：“除非是为了孩子的利益才能将房产转让，比如说，孩子生重病需巨额治疗费，或出国上学需要钱。如果上述情况属实，监护人也需要到公证部门进行公证，然后持公证书及相关证件办理产权过户手续;或者起诉到法院，请求法院判令监护人处分孩子的财产。也就是说，如果想卖掉儿子小明的商品房，李某必须证明他们是为了小明的利益，方能处置该房产。”

　　河南振山律师事务所主任秦三宽律师认为，父母将所购房屋登记在未成年人名下，在法律上就是一种赠与行为。根据法律规定，未成年人可以接受奖励、赠与、报酬及实施与其年龄、智力相适应的民事行为。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》中规定，“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。据此，当父母将房产登记为未成年子女的姓名时，其意思表示是明确的，该登记行为实际上就是将房屋赠与给自己的子女。

　　秦三宽分析说，处置未成年人名下的房产会涉及未成年人权益保护问题，房产部门的做法可能是出于此考虑。根据未成年人保护法规定，父母或者其他监护人侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。

　　孩子当房主易遇法律问题

　　“在现实生活中，家长让孩子当房主的现象比较常见，从法律角度来看，这样的做法存在不少问题。”河南农业大学法律系主任杨红朝认为，相对于成年业主而言，未成年的孩子成为房主后，对于该房屋的占有、使用、收益及处分方式会有很大差异，会遇到一些现实的法律问题。

　　“在物业管理产生纠纷时，孩子会被卷进来。对业主维权和孩子的成长都不利。”杨红朝举例说，房屋的所有权人既然是孩子，物业管理和水、电、煤气等受用者当然也是孩子，但事实上缴纳物业管理费及水、电、煤气等费用的又往往是孩子的父母，如果出现纠纷，对方起诉的是孩子，父母作为财产监护和管理者可以出现，但在解决问题时也容易产生纠纷隐患。