浅议房产抵押合同中个别条款的效力问题

我市自2009年5月1日起启用建设部统一印刷的新版房屋所有权证书后(以下简称产权证)，由于新版产权证上没有他项权记载这一栏，许多银行为防放贷风险，都要到我们登记部门查询之前是否办过抵押登记，这本身出于对工作的认真、谨慎，无可厚非。但近期发现个别银行在借贷合同中还写上一条“不得再进行二次借贷、登记。”这就往往造成抵押人当资金紧张再次抵押登记时与我们登记部门之间产生了矛盾。

首先“不得再进行二次借贷、登记”。不说是抵押权人霸王条款，起码也不是抵押人内心意愿。众所周知，企业发展中缺少流动资金，谁不想多借贷一点。前者由于受比例限制，当资金紧缺时余额部分有人愿贷，好比雪中送炭，求之不得。

其次，法律规章明确规定担保物余款部分可以设立二次以上抵押权。《中华人民共和国担保法》第三十五条“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”。即便个别不能如期还债时，可根据建设部自1997年6月1日起施行的《城市房地产抵押管理办法》第六条“抵押房地产处分”，第四十三条“同一房地产设立两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿”的原则，第一个抵押权人不会有任何放贷风险，那么当初何必要附加个别不必要的合同条款呢?当然站在社会和谐角度，登记部门应告知其他抵押权人余额部分应考虑先期的借款利息及在变现时可能产生的市场折率。

再则，双方合同所签约条款固然要受法律保护，但笔者认为《中华人民共和国担保法》是一部就促进资金融通和商品流通，保障债权实现的特别法，应优于一般法。加之有按先后顺序受偿的法律规定，个别商业银行大可不必单纯站在自身狭隘角度，强势添加一些不和谐音符。登记部门也应主动与银行部门沟通，依照现行法律服务于企业经济发展。

(作者工作单位：海门市房地产监理所)