某街道办事处国有土地租赁合同纠纷案

　　昆某某A原商贸有限公司与昆某市官渡区房地产经营总公司某分公司、昆某市官渡区人民政府某街道办事处国有土地租赁合同纠纷案

　　时间：2008-07-24 当事人: 陈某娟、桂某云、范某云 法官: 某号:(2008)云高民一终字第157号

　　云南省高级人民法院

　　民　事　判　决　书

　　(2008)云高民一终字第157号

　　上诉人(原审被告)昆某某A原商贸有限公司。住所地：昆某市新迎小区新兴路北综合市场。

　　法定代表人陈某娟，董事长。　　委托代理人刘某旺，云南某律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

　　委托代理人史某先，云南某律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

　　被上诉人(原审原告)昆某市官渡区房地产经营总公司某分公司。住所地：昆某市官渡区某办事处。

　　法定代表人桂某云，负责人。

　　委托代理人李某，云南某律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

　　被上诉人(原审原告)昆某市官渡区人民政府某街道办事处。住所地：昆某市官渡区某立交桥旁。

　　法定代表人范某云，主任。

　　委托代理人李某，云南某律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

　　上诉人昆某某A原商贸有限公司(以下简称A原公司)因与被上诉人昆某市官渡区房地产经营总公司某分公司(以下简称某分公司)、昆某市官渡区人民政府某街道办事处(以下简称某办事处)国有土地租赁合同纠纷一案，不服云南省昆某市中级人民法院(2005)昆民一初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年4月29日受理后依法组成合议庭，于2008年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人A原公司的委托代理人刘某旺、史某先，被上诉人某分公司、某办事处的委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　一审法院经审理确认：1997年5月28日，某分公司与A原公司签订《协议书》，协议约定：双方在昆某市新迎北区蒋某营村“某镇乡镇企业用地”上合作拟建“某综合贸易公司”，该地面积投入12亩。某分公司以该12亩土地25年的使用时间为该合作项目的资金投入，A原公司投入该合作项目的资金约1500万元，分两次投入。某分公司采用保底分配的原则：第一个五年每年按实际投入土地面积每亩2.6万元，第二个五年每年按每亩2.8万元，第三个五年每年按每亩3.2万元，第四个五年每年按每亩3.7万元，第五个五年每年按每亩4万元计算。另由某分公司在12亩内划交1亩作为A原公司建盖业务办公用房，此部分永久使用权归A原公司所有。合作期限为25年，自1998年1月1日起至2023年1月1日止，合作期满后，除划交1亩给A原公司建盖业务办公用房外，其余土地使用权及建筑物无偿归某分公司所有，动产部分归A原公司所有。企业产值管理费实行包交，第一个五年每年交l万元，第二个五年每年交2万元，第三个五年每年交3万元，第四个五年每年交4万元，第五个五年每年交5万元。由A原公司负责办理有关用地手续、建筑许可证、供水、供电、排污等手续，费用由A原公司负责。合作期内原有土地上的建筑物由A原公司一次性赔偿270万元了结，在现有的土地上的建筑物归A原公司负责管理和使用，从1998年的所得收入归A原公司所有。A原公司在合同生效后，第一年的土地分配金及管理费在一月内付给某分公司，今后在当年的12月底以前连同管理费一次付清。如不交付，某分公司有权收回。

　　协议签订后，双方某行了实际履行，某分公司将土地及地上建筑物交付给了A原公司，A原公司支付了第一年即1998年度租金(双方协议中称为“土地分配金”)及管理费。此后，双方就租金支付发生争执，某分公司向官渡区人民法院提起诉讼，请求：解除双方签订的协议书，并收回土地;由A原公司支付拖欠的土地费用480187元及管理费2万元。官渡区人民法院在审理中主持双方当事人某行调解，双方当事人达成调解协议，该院于2001年3月28日制作(2001)官民初字第241号《民事调解书》，调解由A原公司偿付某分公司2000年12月31日以前的土地租金及管理费共计356798.1元，于2001年4月10日前支付28万元，余款76798.1元于2001年9月30目前付清。若逾期不给付，则终止双方于1997年5月28日签订的《协议书》。该调解书生效后，A原公司于2001年4月10日支付28万元、2001年11月13日支付76798.1元。　　按照《协议书》第五条第二款的约定：“原有土地上的建筑物由A原公司一次性赔偿270万元了结”，A原公司于1997年9月17日向某分公司分五笔支付，分别为11万元、414000元、60万元、189000元、50万元，共1813000元。后又于1997年9月22日支付30万元，共计支付2113000元。　　1998年2月18日，某分公司经某办事处同意向官渡区计经委呈交《立项报告》，请求对“某公司新北商场”项目予以立项批准。1998年3月27日，昆某市土地监察大队依据《土地法》第48条的规定，对蒋某营村罚款3000元，该罚款实际由A原公司支付。1998年10月6日，A原公司向官渡区计经委呈交《变更立项单位名称申请》，申请将“新北写字楼”原批准项目单位由某分公司变更为A原公司。官渡区计经委于同日作出官计经基补字[1998]第617号《关于同意变更立项单位名称的通知》，同意将“新北写字楼”项目由某分公司变更为A原公司实施。1998年10月20日，云南省土地管理局作出云土[1998]建字316号《关于官渡区某镇新北写字楼项目补办用地手续的批复》，该批复记载：蒋某营村于1994年占用官渡区土地局越权批准的土地某行非农建设，形成违法用地的事实，鉴于昆某市土地局对该违法用地已作清查处理，经审查，同意补办手续，征用某镇新迎办事处蒋某营村水田10.854亩为国有土地，并将其使用权出让给A原公司作为兴建新北写字楼工程建设用地。出让手续按规定另行办理。1998年11月2日，昆某市土地管理局作出地准字(98)第303号《昆某市建设用地批准通知书》，同意A原公司建综合楼工程，用地面积10.854亩，按《土地管理法》及有关规定，办理各项手续。　　1998年11月2日、同年12月15日，A原公司向昆某市土地管理局交纳土地管理费8683元、耕地开发费10854元，向征地处交纳不可预见费4342元;1998年12月15日向官渡区土地管理局交纳土地管理费、耕地开发费、不可预见费合计30933.90元;1998年12月15日向昆某市官渡区地方税务局农税科交纳耕地占用税86832元，上述费用共计141644.90元。?

　　1999年9月14日某分公司、A原公司、某镇政府三方签订《会谈纪要》，通过对账核算，并与其他应付款项一并处理后，三方某确对于原有建筑物的赔偿由A原公司支付384930元。1999年9月15日，A原公司向某分公司支付了该384930万元。庭审中双方认可270万元赔偿款已经结清。另，在《会谈纪要》中双方还约定：办理国有土地使用证的费用由镇政府支付，其它费用由A原公司支付;国有土地证必须办成某镇人民政府和某项目公司。

　　2000年8月23日，昆某市土地局向某镇人民政府核发了地准字(2000)第345号《昆某市建设用地批准通知书》，同意建设综合楼工程，用地面积10.854亩。2005年5月8日，昆某市人民政府向某镇人民政府核发昆国有(2004)第00819号《国有土地使用权证》，本案宗地用途为综合办公楼用地，面积7197.8平方米，土地使用权人为某镇人民政府(现某办事处)，某办事处实际领取该土地使用证的时间为2007年。

　　A原公司在本案诉争土地上投资建设综合楼等建(构)筑物及装修投入的价值经评估鉴定为7466776.38元。

　　一审法院认为：

　　一、关于某分公司与A原公司于1997年5月28日签订的《协议书》的性质和效力的问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国某法律保护。”第二十八条第一款规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”本案中，某分公司与A原公司于1997年5月28日签订《协议书》，该协议书虽名为“合作”，但从协议书的内容来看，双方当事人约定由某分公司将位于昆某市新迎北区蒋某营村的“某镇乡镇企业用地”出租给A原公司使用，由A原公司投入资金建设项目，自主经营使用25年，A原公司按照双方约定的租金标准在各年度12月底以前付清当年租金，因此，该协议实为土地使用权的租赁合同。尽管双方在签订《协议书》时，该租赁土地的有关用地手续尚未办理完毕，但在租赁合同履行期间，经过补办手续，土地管理部门核发了该租赁土地的批准用地通知书，某办事处依法取得了该租赁土地的国有土地使用证。因此，该租赁协议系双方协商一致的真实意思表示，符合法律法规的相关规定，也不损害国某、集体或第三人利益，该《协议书》真实、合法、有效。只是协议约定的租赁期限25年，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”因此，该租赁协议对于租赁期限的约定超过20年的5年部分无效。

　　二、关于该《协议书》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未能支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方当事人在签订《协议书》后，对该土地使用权租赁合同某行了实际履行，A原公司占有使用该土地至今，但A原公司拖欠租金不向某分公司支付，在拖欠2000年度的租金后某分公司向人民法院起诉后，双方当事人在诉讼中达成调解，A原公司履行调解书向某分公司某行了支付，但是对于2001年及之后年度的租金继续拖欠未付。关于A原公司抗辩认为，是由于某分公司违约没有履行办理有关用地手续、建筑许可证等手续，导致A原公司无法正常使用土地的主张。一审法院认为，该用地项目经过计经委的立项审批，同意某行项目的开发建设，建设主体后经批准已由某分公司变更为A原公司，土地管理部门核发了《批准用地通知书》，将该原属于蒋某营村的农村集体土地通过补办手续征用为国有建设用地，依法可以在该土地上某行相应项目的建设，A原公司实际也在租赁土地上将该综合楼建设完成，投入经营使用至今，A原公司关于该租赁土地不能正常开发使用的主张不能成立，不予支持。A原公司违反合同约定，没有在各年度12月底以前向某分公司支付当年租金，没有履行承租人的主要义务，依据合同约定及法律规定，某分公司有权解除合同，收回租赁土地。

　　三、关于A原公司是否应当向某分公司支付所欠租金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”A原公司占有使用该租赁地块，应当依据合同的约定，以租赁土地实际面积(某分公司请求只以10.8亩计算)和租金标准向出租方支付相应的租金，即：2001年度、2002年度租金561600元(10.8亩×26000元/亩×2年=561600元)，2003年度至2007年度的租金1512000元(10.8亩×28000元/亩×5年=1512000元)，上述租金共计2073600元，应由A原公司向某分公司支付，并承担拖欠该款项期间按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的相应利息。2008年1月1日以后的租金以每亩32000元为标准，计算至A原公司归还租赁土地之日止。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第(二)项、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(四)项、第(七)项之规定，判决：“一、解除原告昆某市官渡区房地产经营总公司某分公司与被告昆某某A原商贸有限公司于1997年5月28日签订的《协议书》，被告昆某某A原商贸有限公司于判决生效后30日内将昆国用(2004)第00819号《国有土地使用证》所登记的座落在昆某市官渡区某镇新迎办事处蒋某营村的土地及地上建(构)筑物交还原告昆某市官渡区房地产经营总公司某分公司、昆某市官渡区人民政府某街道办事处。二、被告昆某某A原商贸有限公司于判决生效后10日内向原告昆某市官渡区房地产经营总公司某分公司支付2001年度至2007年度的租金2073600元，并承担拖欠该款项期间按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息;2008年1月1日以后的租金以每亩32000元为标准，计算至被告昆某某A原商贸有限公司归还租赁土地之日止”。案件受理费13693元，由昆某某A原商贸有限公司承担。?

　　一审宣判后，A原公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原判决第二项，按实际用地面积酌情计算土地使用费且不应计算逾期付款利息，判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉理由：被上诉人直到2007年才取得《土地使用证》，即该地块在2007年才具有合法的用地手续和具有合法的出租作为建设用地使用的前提条件，且被上诉人不按照《协议书》的约定履行相应的义务，不按规定办理必备的手续，使上诉人对租赁土地的权利得不到任何保障，上诉人拒绝支付租金是行使不安抗辩权，并非是上诉人违约，被上诉人的违约使《协议书》的目的无法实现，给上诉人造成了巨额的经济损失。由于被上诉人的违约，使上诉人租赁的土地有八亩闲置以及地上建筑物无法正常使用，一审判决上诉人全额承担约定的租金有违权利义务对等的基本原则，显失公平，只能按照上诉人实际使用的土地面积1887.12平方米计算租金，即2001年至2007年12月31日的实际用地的租金57.6万元，另外，上诉人拒绝支付租金是行使不安抗辩权，一审判决上诉人承担逾期付款利息无事实根据和法律依据。据此，请求二审法院支持其上诉主张。

　　两被上诉人答辩称：双方之间是租赁合同关系，租赁物范围某确，租金也是按照上诉人承租的土地计算，上诉人已经接收了租赁标的某行了经营和开发，如何使用是上诉人的权利，现要求按照实际用地面积计算租金无法律依据。上诉人违反合同约定不支付租金系违约行为，应承担逾期付款利息以弥补被上诉人的客观损失。一审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。

　　在二审诉讼中，双方当事人对一审法院认定的事实无异议，对此本院予以确认。

　　综合双方诉辩主张，本案争议的焦点为：是否按A原公司实际用地面积酌情计算土地使用费且不应计算逾期付款利息?　　本院认为：一审法院对双方的法律关系性质及《协议书》的效力某行了确认，双方当事人对此并无异议。在签订《协议书》后，双方对该土地使用权租赁合同某行了实际履行，A原公司占有使用该土地至今，其间就拖欠2000年度的租金双方当事人在诉讼中达成调解，A原公司按照调解书向某分公司交付了租金，但是对于2001年及之后年度的租金继续拖欠未付。关于A原公司上诉认为，是由于被上诉人违约没有履行办理有关用地手续、建筑许可证等手续，导致A原公司无法正常使用土地的主张。由于该用地项目经过计经委的立项审批，同意某行项目的开发建设，建设主体后经批准已由某分公司变更为A原公司，土地管理部门核发了《批准用地通知书》，将该原属于蒋某营村的农村集体土地通过补办手续征用为国有建设用地，依法可以在该土地上某行相应项目的建设，A原公司实际也在租赁土地上将该综合楼建设完成，投入经营使用至今，A原公司关于其权利受限，该租赁土地不能正常开发使用的主张不能成立，本院不予支持。A原公司违反合同约定，没有在各年度12月底以前向某分公司支付当年租金，没有履行承租人的主要义务，依据合同约定及法律规定，一审法院支持被上诉人解除合同的请求正确。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”A原公司占有使用该租赁地块，应当依据合同的约定，以租赁土地实际面积和租金标准向某分公司支付2001年至2007年租金共计2073600元，并承担拖欠该款项期间按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的相应利息。2008年1月1日以后的租金以每亩32000元为标准，计算至A原公司归还租赁土地之日止。综上，上诉人A原的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费23388.8元由昆某某A原商贸有限公司承担。

　　本判决为终审判决。

　　本判决送达后即发生法律效力。如昆某某A原商贸有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若昆某某A原商贸有限公司不自动履行本判决，昆某市官渡区房地产经营总公司某分公司可在判决履行期限届满后两年内向昆某市中级人民法院申请执行。

　　审　判　长　　王　某

　　审　判　员　　段　菁

　　代理审判员　　范　蕾

　　二OO八年七月二十四日

　　书　记　员　　许萍萍