企业营业执照被吊销以后，还能否进行房产买卖?是否可以设定房地产抵押?

当前，确实有一些已被吊销营业执照的企业，不按规定进入清算程序，继续持有、使用营业执照和企业的印章，有的还进行房屋买卖、设定房地产抵押权。

进行房屋买卖、设定房地产抵押权都是一种民事法律行为，当事人能否从事这一民事法律行为，要看这一当事人是否具有民事权利能力和民事行为能力。

吊销营业执照是工商行政管理部门对违法企业实施的一种行政处罚。对于企业被吊销营业执照以后，是否还具有民事权利能力和民事行为能力，学术界存在两种不同的观点。

一种意见认为：企业的民事权利能力的取得和丧失与其主体资格是相一致的，即取得民事主体资格便依法享有民事权利能力；主体资格消灭，其民事权利能力也随之丧失。企业营业执照被吊销以后，这一企业的法人资格和经营资格均归于消灭。这种观点的主要依据是国家工商行政管理局发布的《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》，该施行细则第三十七条规定：“登记主管机关核发的《企业法人营业执照》是企业取得法人资格和合法经营权的凭证。登记主管机关核发的《营业执照》是经营单位取得合法经营权的凭证”。因而，按照这一规定，《企业法人营业执照》既是企业取得法人资格的凭证，又是具有合法经营权的凭证。企业营业执照被吊销以后，除了丧失合法经营的权利外，还同时丧失了法人的资格。另根据《民法通则》第36条的规定：“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭”。即企业营业执照被吊销导致企业法人资格的丧失，其民事权利能力和民事行为能力也告终止。按这一思路推断，营业执照被吊销，这一企业就不再具有民事权利能力和民事行为能力，当然也就不能再进行房屋买卖、抵押等民事法律行为。

另一种意见认为：企业营业执照被吊销，企业丧失的只是经营的资格，而法人的资格依然存在。这种观点的主要依据，一是《民法通则》第36条规定中关于“法人的民事权利能力和民事行为能力……到法人终止时消灭”。企业虽被吊销营业执照，但在终止前必须经过清算程序。清算是指在企业解散时进行的、消灭企业主体资格的程序。经过清算，清理债权债务、处理未了的事务，企业的主体资格才归于消灭。二是最高人民法院函复辽宁省高级人民法院的法经(2000)24号函(关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函)。这一复函认为：“吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人做出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续”。因此，只要公司的主体资格尚存，它就依法具有民事权利能力。

学术界的观点虽有所不同，但是对企业营业执照被吊销以后，应当进入清算程序这一点并无争议。在清算期间，应当清理、处理以往未了的债权债务关系，而不能再建立新的民事法律关系。《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十三条规定：“企业法人被吊销《企业法人营业执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知其开户银行，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理”。这一规定中的“应当收缴其公章”虽因各种原因未能完全得以实施，致使一些单位的公章仍在使用，但是至少说明了营业执照被吊销以后，这一企业的公章已不能再对外使用了。对于相关的债权债务的清算，也应由其主管部门或者清算组织负责。

因此，企业营业执照被吊销以后，不能再进行房屋买卖或设定房地产抵押权。登记机关也不能为其办理权属登记。