个人房产抵押综合消费贷款

　　“这13万元钱真是解决了我的燃眉之急。”家住丰台区的汪女士感慨地说。

　　去年8月，为了让孩子上海淀的中学，汪女士看中了万泉河路的一套130平方米的房子，双方商定成交价为6000元/平方米，可该房产的最终评估价却仅为5000多元/平方米，这样汪女士只能贷款6成19年，首付36万元，与当初的预期存在13万元的差额，怎么办?正当汪女士四处急急筹款时，负责这笔业务按揭的律师向她推荐了工行的“个人房产抵押综合消费贷款”。于是，汪女士将丰台的自住房作抵押贷款，两个多星期后，汪女士顺利地拿到贷款。

　　据工商银行北京分行个人消费信贷部主任樊孝忠介绍，自去年3月至今，像汪女士这样的客户，该行共受理了400多笔，放贷总额达到近1亿元，解决了部分客户的资金困难。

　　工行率先力推“个人房

　　产抵押消费信贷”市场

　　工行北京分行推出的“个人房产抵押综合消费贷款”是指借款人为满足个人消费需求，以自己所有或他人所有的房屋提供抵押担保，向工行申请的个人综合消费贷款。这项金融产品的贷款可用于买房、买车、旅游、装修、留学和购买大件耐用消费品等，但这里有一个条件，即借款人必须在借款合同中明确贷款用途，禁止将贷款资金用于买卖股票。按规定，工行的“个人房产抵押综合消费贷款”期限不得少于6个月，最长不超过5年。贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%，且每单贷款最高额为100万元。贷款利率按照中国人民银行规定的同档次贷款利率执行，利率为5.04%～5.58%。

　　在这项业务中，工行对用于抵押的房屋作了相应的规定：房屋必须产权明晰，符合市政府规定的可进入房地产市场流通的条件，而且是1992年(含)后建成的商品房、经济适用房和已购公房。在实际抵押的房产品中，商品房占50～60%，其余为已购公房和极少的经济适用房。不同的房产品获得的贷款也不尽相同，两年内建成的商品房不需要评估，最高贷款额为发票额的70%，经济适用房、已购公房、售价在10000元/平方米以上的公寓和别墅，最高抵押率为50%～60%。

　　“个人房产抵押消费

　　信贷”市场看好

　　“个人房产抵押综合消费贷款”最大的好处就是为消费者增加了融资渠道。过去，银行金融服务对个人贷款支持不够，老百姓想买套新房，如果手头资金不够，就必须卖掉旧房。现在，通过“个人综合消费贷款”，消费者最终在现有资产不变现的前提下，就可以达到个人资源有机整合的目的，实现资产最大化，解决现有资金不足的问题。

　　按照中国人民银行的规定，个人能够从银行贷款的方式只有质押和抵押两种，作为普通个人最大资产的不动产，自然成为向银行贷款的最佳物品。“个人综合消费贷款”方式在其他银行业务中也存在，如建行对商品房业主提供有具体消费途径的个人消费贷款，但像工行这样，作为一项重要业务经营的还算首次。

　　随着消费者希望改善生活条件的潜在需求日益增强，去年不少银行都推出了一些面对个人、以房产品为基础的优惠服务项目，如民生银行的二次抵押等，但由于种种原因，银行的众多业务中，真正能够达到解决广大消费者需求的不多，甚至连购房人苦苦等待的转按揭业务，都没有实质性推进。不过，既然作为一项具有广阔市场前景的均衡性发展产品，能优化整个银行系统的资产，在今后几年的发展中，此类业务被市场普遍看好已成为不争的事实。

　　“个人房产抵押综合消费

　　贷款”将扩贷、降费

　　但是不容忽视的情况是，目前的“个人房产抵押消费贷款”市场，仍然存在个人资格审查难、抵押手续办理难、抵押房产处置难等因素，由于各区县办理情况不同，有的抵押登记往往需要一个月，不少急需用钱的客户只能中途退出;同时还有相当比例的消费者对消费贷款表示出避而远之的态度。消费者对信贷风险的恐惧导致了个人消费信贷的需求不足。

　　要突破消费“瓶颈”， 明年工行北京分行明确的做法是：要提高效率、降低成本，在防范风险的前提下，简化贷款手续。申请个人综合消费信贷的房屋由1992年以后建成房屋推至1990年，甚至更前的20世纪80年代，届时，更多的已购公房可以进入金融市场;延长贷款年限;降低申贷费用，将目前的律师费1200元，降为1000元以下，使个人房产抵押综合消费贷款更趋平民化。同时，完善有关的配套体系，建立住房信贷风险分摊机制，如成立专门的房屋抵押、担保公司，以提供信用保证和处置因借款人违约的房产抵押。

　　申请抵押贷款的基本程序

　　申请工行北京分行个人综合消费贷款的程序并不复杂，一般经过以下几个步骤：

　　1.借款人提出贷款申请，由银行指定的律师事务所对借款申请人提交的相关资料进行初步审查。

　　2.律师协助借款人办理房屋评估、房屋抵押登记、投保财产保险等手续。

　　3.律师事务所出具法律意见书，并将借款人相关资料交于经办行。

　　4.经办行进行贷款审查，对符合条件的借款申请人出具贷款承诺书。

　　5.借款申请人应在经办行开立专用账户，并签订《个人综合消费贷款借款合同》、《个人综合消费贷款抵押合同》，由律师协助办理房屋保险和抵押登记。

　　6. 经办行取得房屋产权证书正本后，将贷款金额划到借款人指定账户。