农民住房抵押贷款的新路径

　　党的十八届三中全会和2014年中央一号文件明确提出要保障宅基地的用益物权，慎重稳妥推进农民房产权抵押、担保、转让，增加农民财产性收入。从政策上为开展农房抵押贷款提供了可能，但在探索农房抵押贷款过程中却发现面临“四难”的困境，只有疏通农房抵押贷款传导机制，创新信贷产品和服务方式，才能有效拓宽农户大额贷款融资渠道。

　　开展农房抵押贷款的困境

　　(一)依法抵押难。根据《物权法》规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”这意味着农房抵押须同宅基地一并抵押。但《土地管理法》规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，同时《担保法》规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”，这从法律层面上明确了“宅基地不能抵押”，从而导致农房抵押面临法律“桎梏”。

　　(二)价值评估难。一是“两证”缺失。绝大多数农村宅基地和农民住房没有办理《集体土地使用证》和《房屋所有权证》，农民空有“大笔资产”却无 “法律证明”，房产评估无“的”而难放“矢”。二是标准缺失。国家对农村房屋价格评估没有统一标准，农房价格大多按照重置成新价和宅基地的区位价，由评估者根据自身经验判断定价，主观成份较大，评估价值公信力不足。三是机构缺失。金融机构对评估机构由其总行(省联社)实行“名单制”管理，能进入“名单”的评估机构大多资质较佳，集中于大中城市，在县域没有分支机构，农房评估只望“机构”而兴叹。

　　(三)农房变现难。根据《房屋登记办法》，农房交易只限于同一农村集体经济组织内，否则，不予办理登记过户，交易不受法律保护。由于农村村民 “族聚”特点，同一村组村民大都具有亲情关系，不愿在他人抵押变现时趁火打劫，导致农房交易“范围窄、需求小、变现难”。此外，根据《土地管理法》，农村村民基本上是“一户一宅、一宅一房”，处理抵押农房将使农户“居无定所”，与最高人民法院对一套房抵押“可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”的解释相悖，一套农房抵押变现不受法律支持。

　　(四)确权认证难。当前，农村资源中除林业资源的确权认证工作得到全面普及外，其他资源如土地、房屋的确权认证工作并未全面铺开。大多数农民没有意识到“产权证”的价值和作用，对确权认证工作态度不积极，主动申请意识不强。地方政府也未认识到盘活农村资源的巨大“钱景”，反而认为要浪费大量的人力、财力，加剧县域财政困难，推动确权认证工作的力度不大。此外，农房产权大多“四界”不清，违章修建现象严重，邻里之间纠纷较多，确权认证难度较大，影响确权认证工作的推进。

　　开拓农房抵押贷款的新路径

　　(一)建立健全法律法规，为开展农房抵押贷款提供保障。十八届三中全会为农村产权制度改革绘出了蓝图，修订完善《土地管理法》、《物权法》、《担保法》等相关法律法规成为可能，但法律法规的修改是一个谨慎、漫长过程，时间成本较大。当前，应着力加强地方法规建设，协商国土部门、住建部门、法院等部门，以出台地方法规的形式明确用于农房抵押的宅基地应变更为农村集体建设用地的条件和流程，使宅基地“可抵押”，从而缓解农房“难抵押”的“桎梏”。

　　(二)建立相关协调机制，为实施农房抵押贷款业务奠定基础。首先，应明确《集体土地使用证》、《房屋所有权证》的受理部门，积极、规范推进农地、农房的确权、登记和发证工作，确保农户“两证”齐全，保护农民的合法财产权利。其次，应建立农房抵押登记制度。建议参考城市房屋抵押登记办法，由当地政府房屋登记机构负责抵押农房的登记、过户工作。最后，应建立农房抵押风险处置机制。对抵押风险暴露的，应优先采取协商方式，鼓励农民自行转让。对协商不成的，应采取“招拍挂”转让方式。对赖债不还的，可申请仲裁或向人民法院诉讼。

　　(三)慎审选择农房抵押人，稳步推进农房抵押贷款。一是选好点。要充分利用地理区位优势，选择集镇、城郊和临交通要道等商业价值高、较易变现的农房试行抵押贷款。二是选好人。要通过查看抵押人的信用档案，了解抵押人的信誉、经营能力和还款能力，注重选择干实事的人，把好贷款“入口关”。三是选准用途。要注重贷款用途的真实性，重点支持符合政策导向的产业发展和销售贸易等实体经济需求，避免因贷款项目风险而引发贷款风险。

　　(四)创新信贷产品和服务方式，激发农户申办农房抵押贷款的积极性。一是放大贷款额度。目前，农房抵押率一般为40%~50%，低于城市房屋抵押率。建议在不超过70%的前提下，适当提高农房抵押率，真正满足农户大额贷款的抵押需求。二是降低贷款利率。把农房抵押贷款利率控制在一般抵押贷款加权平均利率水平之内，让利于农户。三是引入第三方担保。如引进同一村组的第三方担保，若贷款违约，可由第三方购买农房，促进农房流转。

　　(五)健全中介服务体系，培育和发展与其相适应的服务机制。加强社会中介体系建设，建立健全农地、农房抵押评估机构，建立农村产权交易中心，构建农房流转平台。积极推进城乡居民户籍改革，尽快打破城乡“二元格局”，建立统一的社会保障体系，覆盖农民失业、养老、就医等基本生活，逐步弱化农地、农房所承载的农民社会保障功能，使农民住房财产权抵押对农民生活的负面影响降至最低。

　　(六)加快发展农业保险，充分发挥保险的保障作用。目前，农业保险渐入佳境，保险产品日渐增多。建议乘此东风大力推广农房保险，并将抵押农房的保险受益人设为金融机构，有效分散农房抵押贷款风险。