办理抵押贷款时须注意的问题

　　现在通过抵押贷款按揭购房的业务越来越成熟，但是，在办理抵押贷款按揭业务时，还是有些问题需要注意，谨防抵押贷款过程中存在的法律问题。

　　(一)审查主体的合法性

　　1.按揭人及其担保人

　　根据法律的规定，按揭人必须是具有完全民事行为能力的自然人或法人。按揭人如果是居民，必须提交以下材料：

　　(l)合法的本人身份证件，如居民身份证、户籍本或其他有效证件。

　　(2)按揭人具有稳定经济收人的证明或其他按期偿还贷款本息能力的证明。

　　(3)符合法律规定的购买商品房的合同或协议，及银行要求提供的其他有关材料。

　　在办理楼宇按揭业务时，按揭人可由具有足够代偿能力的单位或个人作为其偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，该保证人必须提供同意担保的书面材料及其经济收入和资信证明。

　　2. 按揭权人

　　根据中国人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理试行办法》的规定，“只有经中国人民银行批准设立的商业银行和农村信用合作联社，才能经营个人住房担保贷款业务，其他金融机构和非金融机构，未经中国人民银行批准，一律禁止办理个人住房担保贷款和委托个人住房担保贷款”，并规定仅限于在实施国家安居工程的200多个城市才能办理，其他城市不得开展此项业务。因此，在办理楼宇按揭业务时，一定要找有按揭贷款经营权的机构办理，才能受到法律的保护。

　　(二)审查按揭物的合法性

　　《担保法》明确规定抵押财产的范围中包括“抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物”。《城市房地产管理法》第四十七条规定，“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”。按揭的标的物即楼宇，必须符合房地产转让条件并具备合法的证明文件，否则不能作为按揭物。

　　(三)签订严谨的按揭合同

　　《城市房地产管理法》规定，“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同”。楼宇按揭的抵押合同是确定按揭关系，明确各方当事人权利和义务的基本依据，也是抵押权人对抗第三人的凭证。当事人应在自愿、公平、等价有偿和诚实信用的情况下签订合同，合同内容必须符合中国的法律、法规和有关的规章制度，合同条款必须明确、完备和严谨。合同必须具备以下主要内容：

　　1.按揭关系中按揭人、按揭权人即贷款人和担保人的名称或个人的姓名、住所;

　　2.按揭贷款的币种及数额(通常不超过楼宇总价值的70%)，计息及还本付息的时间和方式等;

　　3.按揭楼宇的地址、名称、楼宇结构及状况(如楼龄及装修标准等)、建筑面积、实用面积、用地面积、四面位置及能源(水、电、煤气)供应等;

　　4.按揭楼宇的价值及确定价值的方式;

　　5.按揭的期限(一般不超过20年);

　　6.税款及有关费用的支付。如印花税、土地使用税、交易管理费、按揭登记费等的分摊办法等;

　　7.保险条款。根据中国工商银行颁布的《个人住房担保贷款管理试行办法》的规定，按揭人必须办理房屋保险手续，投保期至少要长于借款期半年，保险单不得没有损害贷款人权益的限制性条款，保险单必须由贷款人保管。《深圳市个人住房担保贷款管理试行办法》还规定，“贷款人应鼓励借款人办理人身保险，用以防范和弥补人身意外伤害死亡对贷款人和借款人造成的损失”;

　　8.按揭楼宇的占用管理人、占用管理方式(如自行居住或出租等)、占用管理的责任以及意外损毁、灭失的责任等;

　　9.按揭关系灭失的条件，及约定终止和提前终止的条件等;

　　10.违约责任，如罚息计算、赔偿及受偿方式等;

　　11.争议解决方式，如协商、仲裁或通过有管辖权的人民法院解决等;

　　12.双方当事人约定的其他事项，如合同的担保方式有内容、合同的公证或见证等;

　　13.按揭合同订立的时间与地点;

　　14.各方当事人的签字、盖章等。

　　(四)办理法定的登记手续

　　楼宇的按揭抵押必须按法定的程序办理登记手续，《城市房地产管理办法》规定，“房地产抵押合同自签订之日起30日内应在房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记”，“房地产抵押合同自登记之日起生效”。

　　登记时，应向登记机关交验下列文件：

　　1.按揭当事人的身份证明，如居民身份证、户籍本或企业的营业执照等;

　　2.按揭登记申请书;

　　3.按揭合同;

　　4.有效的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共同共有的房屋还必须提交《房屋共有证》和其他共有人同意按揭的书面证明;

　　5.证明当事人有权设定按揭关系的文件与书面证明;

　　6.证明按揭楼宇价值的有关资料;

　　7.登记机关认为必要的其他文件。

　　以现有楼宇所有权抵押的按揭，登记机关应当在该楼宇的《房屋所有权证》上作他项权利记载后，交由按揭人收执，并向按揭权人颁发《房屋他项权证》。以“楼花”作按揭的，登记机关应当在按揭合同上作记载，按揭楼宇在按揭期间竣工的，按揭人在领取该楼宇的权属证书后，应重新办理该房地产的按揭登记手续。

　　当按揭合同发生变更或按揭关系终止时，按揭人应在变更或终止按揭关系之日起15日内，到原登记机关办理变更或注销按揭登记手续。

　　(五)按揭关系中主债权的实现方式

　　当按揭人未依照按揭合同的约定还本付息时，贷款人可与按揭人协商将按损的楼宇折价变卖或拍卖，并从所得的价款中优先受偿。协商不成的，贷款人可以依合同约定的争议解决方式遵循法律途径解决。

　　有下列情况之一的，贷款人有权要求处分按揭的楼宇：

　　1.按揭期满，贷款人的贷款本息未受到完全清偿，而按揭人又未能与贷款人达成延期履行协议的;

　　2.按揭人死亡或者被宣告死亡又无人代为清偿到期未了债务的;或者按揭人的合法继承人、受遗赠人拒绝清偿该到期末了债务的;

　　3.按揭人违反有关法律和合同规定，擅自处分按揭楼宇的;

　　4.按揭合同中约定提前终止按揭关系的其他情况。

　　贷款人处分按揭的楼宇时，应当事先书面通知按揭人，按揭楼宇为共同共有或已出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人，在同等条件下，共有人或承租人具有优先购买权。处分按揭楼宇所得的价款，应依下列顺序分配。

　　l.支付处分按揭楼宇所发生的必要费用;

　　2.扣除按揭楼宇应依法交纳的税款;

　　3.偿还按揭人所欠贷款人的贷款本息及约定的违约金;

　　4.赔偿因按揭人违约对贷款人所造成的直接损失;

　　5.剩余金额交还给按揭人。

　　如果处分按揭楼宇所得的价款总额还不足以支付贷款本息、违约金和赔偿金时，贷款人仍有权向按揭人追索不足的部份。