农民房屋抵押贷款

　　农村问题专家指出，安徽以农房产权登记为基础探索农村住房抵押贷款，是保障农民的住房财产权的重要制度创新，有望以农村住房的抵押而实现农村宅基地的市场化流转。

　　安徽省将建立并实施农民住房产权登记制度，农户获得建设部门发放的房屋所有权证后，有望以农村住房作抵押获银行贷款。4月8日，在安徽“全省建设工作会议”上，安徽省建设厅厅长倪虹提出以上设想，以“使农民拥有更多的财产性收入”。

　　安徽省建设厅村镇建设处一位官员告诉《财经》记者，安徽省建设厅已就农民住房产权登记做了长时间调研，目前该厅已初步制定“农村住房登记管理办法”，主要目的是为了盘活农民住房资产，并使之变为“资本”，深化农村改革，增加农民收入。

　　据了解，该省建设厅正在与金融监管部门、土地管理部门协调，完善农民住房抵押贷款的实施方案。该方案可能在安徽省一些具备条件的县市或乡镇先行试点，更大范围的改革将视试点的效果和各方面的反馈而定。

　　农村问题专家指出，安徽以农房产权登记为基础探索农村住房抵押贷款，是保障农民的住房财产权的重要制度创新，有望以农村住房的抵押而实现农村宅基地的市场化流转。同时，农民住房抵押对解决农民贷款难也具有重大意义。

　　中国目前实行城乡分割的房地产制度，城市土地归国家所有，但居民和企业可购买国有土地使用权。由此，城市居民的住房经由建设部门发放房屋所有权证、国土部门发放国有土地使用权证后，可进入市场交易。

　　而在农村，中国现行法律和政策规定，农民宅基地属于集体所有，只能在本村流转，造成农民住房长期不可交易，相应的房屋权属登记系统也极为滞后。近年来，随着城市化的快速发展，农民住房和宅基地自发流转甚多，引发诸多矛盾。

　　据安徽省建设厅官员介绍，目前除了一些小城镇，安徽省农民的住房大多没有房产证。由于缺乏合法的产权登记，农民住房无法实现市场化交易，自然也不能抵押。随着大量农民进城务工和定居，大量农房闲置而不能交易，造成农村资产的巨大浪费。

　　按照安徽省上述改革思路，首先，要按照城乡一体化的原则“推进集体土地房屋权属登记”，给农村居民发放房屋所有权证。其次，农民有权以房屋所有权为抵押品，从银行获得贷款。安徽省的该项试点主要目标是扫清农民住房抵押贷款的基础性障碍。

　　对于以住房抵押贷款的农民，如果不能如期还款，农民的住房应该如何处置?前述安徽省建设厅村镇建设处官员解释说，一旦银行实行了抵押权，可能会把该农村住房出售以收回贷款。按照受让对象的不同，可分为两种情况：如果是本村农户受让住房，按照现行土地管理的相关法律，该住房及宅基地产权随之转移;如果是城市居民受让该农村住房，房屋所有权变更后，相应的宅基地应依法由集体所有变为国家所有，由受让人享有土地使用权。

　　上述官员也认为，在试点初期，农民因不能如期还款而被收回房屋的比例会很低，因为农民也是理性的，轻易不会以房屋抵押。同时由于是“先行试点”，一旦银行实现了抵押权，也可根据实际情况探索新的政策措施。而试点的好处就在于“能放能收”“成本较低”。

　　专家指出，目前中国农民最值钱的资产有两个：一是农村承包权，一是宅基地使用权。依照《物权法》，这两个都被定义为“用益物权”，也就是说，事实上就是农民的财产。但是目前现行法律却规定两者都不能抵押，事实上等同于限制了农民的财产权利。

　　由此，土地学者指出，安徽省的上述改革，亟须全国性的制度性改革支持。在农地产权制度缺乏突破的当前，如果安徽有关方面能及时制定农房抵押权实现后的后续政策、平衡改革试点与现行土地管理法律的潜在冲突，可为全国农地制度改革提供“样本”。

　　安徽省是中国的农业大省，也是中国农村改革的发源地，30年来，安徽省的农村改革一直走在中国前列。始于2000年、终于2006年的农村税费改革，也是先行在安徽试点，最后引致全国取消农业税。