房屋登记办法释义　第七十五条

 

　　第七十五条 房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记;当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。

　　对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿记载的错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记;办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

　　【要旨】依职权更正登记

　　【释义】房屋登记机构发现房屋登记簿记载错误时如何办理更正登记的相关内容。

　　一、依职权更正登记的合理性及其限制

　　是否规定依职权进行更正登记，在比较法上存在不同做法。有些立法原则上禁止登记机构依职权径行更正登记。例如《瑞士民法典》第九百七十七条第一款规定：“不动产登记簿管理人更正登记，在未经当事人同意的情况下，仅得以法官的裁判为之。”也有国家或地区给与了登记机构较大的依职权径行更正登记的权限，如我国台湾地区《土地登记规则》第一百三十四条规定：“登记人员或利害关系人于登记完毕后，发现登记错误或遗漏时，应申请更正登记。登记机关于报经上级地政机关查明核准后更正之。前项登记之错误或遗漏，如纯属登记人员记载时之疏忽，并有原始登记原因证明文件可稽者，上级地政机关得授权登记机关径行更正之。前项授权登记机关径行更正之范围由其上级地政机关定之。”在《物权法》以及《办法》起草过程中，对于是否应当规定依职权更正登记以及在何种情况下才能依职权更正登记，存在较大争议。有人认为，登记行为的基础在于当事人的意思，尽管登记是由行政机关做出的，但登记确定的是不动产物权变动的事项，涉及的是民事权益问题。在登记发生错误的情况下，应当按照私法自治的原则，由当事人提出请求。登记机构不宜主动的、依职权进行更改，即便是发生了登记错误，而真正权利人发现错误之后也不愿意更正，表明其已经自愿放弃了其权益。这种情况下，登记机构没有必要主动更改。

　　从《物权法》第十九条来看，其仅对依申请更正登记进行了规定，而未提及依职权更正登记d但实践中，依职权更正登记为我国此前的行政规章、地方性法规所所广泛承认。如前所述，《权属登记管理办法》第二十五条规定的情形，虽然形式上看是对注销登记的规定，但是其本质是对登记簿记载错误的纠正，应当认为是对登记机构依职权径行办理更正登记的规定。全国各地地方性法规及规章，也基本上采纳了《权属登记管理办法》第二十五条的做法，以依职权注销登记的名义规定了依职权更正登记的情形，而且基本上没有规定依申请更正登记。在一些比较新的地方性法规，如广州市、天津市、重庆市、上海市、吉林市等地的地方性法规中，虽然将更正登记从注销登记中区别出来单独规定，但也都保留了依职权进行更正登记的规定，如《广州市城镇房地产登记办法》第五十二条、《天津市房屋权属登记条例》第十七条第二款、((重庆市土地房屋权属登记条例》第四十二条第二款、《上海市房地产登记条例》第十八条第二款等。

　　我们认为，之所以我国过去给予登记机构较大的主动更正登记的职权，其核心在于当时法律对房屋登记的职能和定位。《权属登记管理办法》第三条明确规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为”，可见，其认为登记本质上属于一种行政确权的行为，是一种政府对房屋产权进行行政管理的手段。在登记过程中，房地产行政主管部门代表政府确认房屋产权归属关系，并据此进行相应的行政管理。行政管理、行政确权是政府的一种主动的、积极的行政行为，故而，在登记存在错误的情况下，从实事求是的原则出发，政府自然应当主动变更自己的行为。

　　但是，如我们反复强调的，《物权法》对登记行为的性质进行了重新界定，正如《办法》第二条所界定的，登记本质上是登记部门按照法律规定和当事人物权变动的合意，而将对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项记载于登记簿，从而发生公示效果的行为。因此，依申请原则为《办法》确定的基本原则，当事人的意思是登记行为发起的主要原因。

　　在对登记行为的性质重新界定的前提下，我们认为，首先，我们应当规定依职权更正登记。主要理由在于，第一，登记行为虽然本质上是一种物权公示方法，但是《物权法》仍然将其界定为行政行为，由国家机关代表国家进行，其主要原因就在于登记仍然具有一定的产权确定的功能，是国家进行相关行政管理的手段。例如不动产征收补偿仍然要以登记的记载作为补偿的基础。而且，登记行为还牵涉到了不动产税收的征收甚至国家对房地产市场的宏观调控等问题。故而，其在一定程度上涉及公共利益。登记错误，不仅可能影响登记簿记载的权利人的个人利益，也在一定程度上影响到公共利益。因此，应当为登记机构主动进行更正登记预留一定空间。第二，在我国现时的环境下，行政机关明知自己的行为有错误仍然不去主动纠正，人民群众难以理解和接受。第三，对于一些登记错误的情形，如笔误等，登记机构有能力做出准确的判断，而且也不涉及他人的利益，从而在技术上有主动进行更正登记的可能。例如，登记机构完全可以通过核查登记档案，确认登记过程中存在笔误，如果该房屋上并不存在其他登记或者这些笔误仅限于房屋自然状况，则更正该笔误并不影响权利人及利害关系人的利益，因此登记机构在此情况下完全有可能进行更正登记。再如，在法院或者仲裁机构对当事人的实体关系做出生效判决之后，权属关系已经确定，登记机构也完全可以依据这些法律文书进行更正。

　　其次，对于依职权更正登记的情形必须进行严格限制。究竟在何种情况下能够依职权更正登记，一方面涉及到对登记机构审查权限和审查能力的判断问题，只有登记机构有能力也有相应权限对相关事实加以确认的情况下，才能允许登记机构依职权更正登记。另一方面也涉及各方当事人的利益平衡问题。如果相关的登记错误已经涉及登记簿记载的权利人与利害关系人之间的实体民事法律关系，则登记机构轻率介入主动进行更正登记，可能就不正当的介人了市场关系、损害利害关系人的利益，从而引发相应的赔偿责任。

　　二、依职权更正登记的情形

　　如前所述，对依职权更正登记的情形应当严格限制。比较法上，依据《土地登记簿法》第八十二条，德国仅允许登记机构在《土地登记簿法》第八十二条规定的因继承而发生的宣示登记的情形主动更正登记;《日本不动产登记法》第六十四条则将登记机构主动更正登记限于“登记的错误或遗漏系出于登记官的过失”时。《广州市城镇房地产登记办法》第五十二条规定，“房地产行政主管部门发现房地产权证书或者房地产登记簿的记载有误的，可以依据原始登记材料对登记笔误进行更正。对于笔误以外的其他记载错误，应当书面通知权利人在规定期限内办理更正登记。·权利人逾期不办理更正登记的，房地产行政主管部门可以依据司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件对房地产登记簿的错误记载予以更正。核准更正登记的，通知权利人领取新的房地产权证书，记载错误的房地产权证书公告作废。”可见，其将依职权更正登记限于依据原始登记材料(即登记档案)和司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件可以判断存在登记错误的情形。

　　《办法》最终采用了一种比较审慎的态度，区分两种情况分别予以规定：

　　1.不涉及房屋权利归属和内容的情形

　　此种情况实际上就是房屋自然状况出现笔误或者遗漏，在此情况下，一方面，登记机构可以通过核对登记档案轻易判断并确认登记错误;另一方面，由于其仅涉及房屋权利人的利益，不涉及利害关系人的利益，而且也不会对房屋权利人构成损害。故而《办法》允许登记机构依职权更正登记。问题在于，房屋权利人姓名、名称出现笔误时登记机构能否依职权主动更正登记?此种情况下，权利人姓名、名称错误，很可能写成另一个人，严格地讲属于权利归属错误。但是通常情况下，这种错误很容易通过核对登记申请书上的签字、预留的身份证号码得以确认;而且也不涉及当事人之间的实体法律关系。故而，我们认为，单纯的姓名、名称的笔误，也是可以直接予以更正的。

　　《办法》对判断不涉及房屋权利归属和内容的登记簿记载错误的依据也进行了明确的界定。这些依据，一是申请登记材料，即登记档案中归集并由登记机构保管的先前登记的原始材料。通过比对登记档案与登记簿的记载，可以轻易发现其中的笔误。二是有效的法律文件。由于《办法》第八十条对法院、仲裁机构的法律文书进行了单独规定，故而这里所言的有效的法律文件，应当是指有关主管部门或者中介机构出具的法律文件。例如，所有权初始登记时，房屋的门牌号、房屋占用土地用途等都应当依据申请人提供的公安机关、土地部门等有关主管机关出具的法律文书来登记。

　　依据有效的法律文件主动更正登记主要包括两种情形：一是相关主管部门、中介机构对自己的法律文书进行了更正。例如当时其出具的法律文书出现了错误，例如门牌号记载错误、土地用途出现笔误，而有关主管部门撤销了原法律文书另行做出新的法律文书，或者测绘机构撤销或者重新出具测绘报告。二是有关主管部门或者中介机构出具的法律文件本身没有错误，但申请人的登记申请书出现错误或者在记载时登记机构出现错误。、例如初始登记的登记申请书上误将公安机关核定的门牌号写错，登记机构没有发现而直接誊抄。此种情况下，如果其并不涉及权利归属或内容，登记机构也可以依据之直接更正登记。但是如果涉及到权利归属或者内容，例如公证机构撤销其对继承关系的公证书，则登记机构不能直接更正登记。

　　在此种情形下，为了充分体现登记自愿的原则，鼓励权利人参与到行政行为中来，《办法》规定了严格的前置程序，即登记机构首先应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。、这里的权利人，是指该房屋的所有权人，必要时也可以是他项权利人或者预告登记、查封登记的权利人。之所以规定通知义务，主要是要听取权利人的意见，尽量避免登记机构主观臆断发生判断错误;也是行政程序法中程序参与原则的具体体现。只有在当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构才能依职权径行办理更正登记。而且其应当将这一更正登记的事实书面通知当事人，以保障当事人通过行政复议或者行政诉讼程序维护自己合法权益。这里的当事人应当为登记簿上记载的该房屋各权利人。

　　2.涉及房屋权利归属和内容的情形

　　如果房屋登记簿记载的错误涉及房屋权利归属和内容，此种情况下权利如何归属、内容如何界定，实际上涉及了当事人之间的实体民事法律关系。而房屋登记机构并无对实体法律关系加以审核判断的权力。故而，《办法》并未允许登记机构径行依职权进行更正。例如，在依公证机构的公证文书办理了因遗嘱导致的转移登记之后，公证机构通知登记机构撤销其公证文书。在此情况下，转移登记赖以完成的法律事实发生了动摇，原登记显然存在错误。但是登记机构又无从判断该遗嘱的效力究竟如何，该遗嘱无效后继承人究竟有哪些，从而无法进行更正登记。

　　考虑到此种情况下登记簿确实存在错误，为了保护人民群众的财产安全、维护正常的交易秩序，《办法》要求应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。例如，在前述案例中，登记机构在接到公证机构的通知后，应当通知原所有权人的继承人，要求其前来办理更正登记。

　　问题在于，如果登记机构书面通知之后，有关权利人并未理会该通知，也没有及时申请办理更正登记，应当如何处理?在此情况下，为了督促其尽快申请更正登记，也为了避免登记簿记载的权利人滥用登记簿的公信力，利用登记错误造成他人损害，《办法》参考了国外法定异议登记的做法，、赋予了登记机构暂缓办理的权力。这就是说，在发现登记错误并通知有关权利人后，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。这一法律效果与异议登记的法律效果是完全相同的。因此，这一规定，也可以理解为登记机构依职权进行了异议登记。