二手房楼市年终盘点 行业寒冬苦撑一年终有转机

2008年二手楼市经历了一个寒冬。一二手联动、关舖裁员，广州各地产中介公司纷纷推出开源节流措施，不少公司甚至暂时退出二手中介市场。不过，年底接连有针对性政策出台，减契税与首付两成利息七折的房贷新政同样适用于一二手楼市..... 2008年二手楼市经历了一个寒冬。一二手联动、关舖裁员，广州各地产中介公司纷纷推出开源节流措施，不少公司甚至暂时退出二手中介市场。不过，年底接连有针对性政策出台，减契税与首付两成利息七折的房贷新政同样适用于一二手楼市，房地产中介行业终于在12月17日盼到专门针对二手楼市的重大利好--国家对二手房交易的营业税实行减免，束缚二手房流通的沉重税项得以清除。无论这一消息究竟能让二手楼市全面复苏还是局部回暖，都有待时间验证，但起码给惨淡的市道带来一抹亮色。
　　调整：
　　关铺裁员行业洗牌
　　市房地产中介有关负责人表示，2008年，受国际经济形势影响，广州房地产中介行业为适应市场变化进行了战略调整，如部分机构进行了关铺、裁员以减少营业成本，据统计，2008年1月至11月间，共注销机构及分支机构131间。但同一时间段，有363间新机构及分支机构公司申请备案。可见，大家对广州的房地产中介市场还是充满信心的。截至12月15日，有32间按揭服务机构获颁包含代办按揭服务资质的资质证书。2009年1月~4月在全市开展房地产中介人员执业证年度检查。
　　年度主调：一手冷 "我"也冷
　　据满堂红有关人士表示，"缩量调整"是2008年楼市的发展主调，广州一、二手住宅市场成交量同比减少35%～40%不等。在天灾、金融危机、通货膨胀、收紧银根等因素联合作用下，绝大部分自用客、投资客、投机客的信心受到动摇，而小业主进行价格策略性调整的步伐明显不如发展商迅速，2008年的市场买卖行为以满足有效需求为主，客户追求物业的居住价值要大于投资价值。
　　据满堂红研究部统计数据，2008年前11个月广州二手住宅的成交均价是7058元/m2，比2007年同期上升10.8%，总体楼价只是低于2007年的最高峰月份，但比2007年的整体水平要高。租金方面，2008年前11个月，广州二手住宅的平均租金是28.1元/m2/月，比2007年同期上升3.4%，租金的涨幅仍旧落后于楼价涨幅。
　　面对萎缩的市场，中介公司也同样进行"缩量调整"， 各家中介公同都在明里或暗里裁员缩铺，一些小型中介甚至关门结业。中原地产市场总监李粤湘表示，广东中原也选择以裁员缩铺的方法来面对逆市，目前分行数量在一百二三十间，未来数量将下降。此外，积极通过一二手联动"开源"也是中介公司的一大战略调整。
　　亮点：楼市先抑后扬首置比例提升
　　合富置业专家认为，2008年二手楼市主要呈现三大新亮点：一是楼市先抑后扬，从前三季度的观望走向第四季度的升温，由新婚、生子等迫切购房需求的首次置业者带动的交投小高潮，促使年底二手楼市出现交投热度回升；二是一二手楼之间的关系越来越密切，部分一手楼降价促销使得某些区域一二手楼价之间的差距缩窄，客源出现部分重叠；三是二手楼市需求结构发生明显变化，经历楼市调整期的投机者、投资者离场，使得以首次置业者为主的自住需求的比例进一步提高。
　　据广州市国土房管局公布数据，今年1~10月份广州市十区住宅交易登记累计信息显示，二手住宅交易宗数达44731宗，交易面积达377.38万平方米。从交易宗数上看二手住宅仍然超过一手住宅；从交易面积上看，二手住宅占据45.58%的市场份额，显示以中小户型为主导的二手住宅占据越来越大的市场份额。
　　变化：自住为主投资者基本离场
　　楼市调整促使需求结构发生明显变化，是2008年广州二手楼市的一项重要变化，这一变化表现为购买人群的变化以及成交价格段、面积段、总价段的变化上。
　　合富置业前11个月成交数据显示，按照单价段分布来看，以5000~8000元/m2单价段的成交比例最高，达48%左右，比2007年同期增加2.1%，显示中价房占据的市场份额随着首次置业者的比重增加而增长。从总价段看，20万~60万元继续占据成交主力，成交比例为57%，与2007年基本持平。从面积段看，60~80平方米和80~100平方米两大面积段仍然占据主导，成交比例分别为31.7%和20%，与去年同期持平，显示受首次置业者欢迎的户型仍然占据市场成交主力。但100~120平方米面积段成交比例同比略有下降，显示出改善型购房群体的转变。
　　成交价格段、面积段、总价段的变化也在一定程度上显示购房群体的变化，去年同期首次置业者和改善型置业者两分天下，而今年首次置业者在政策、房贷以及税费利好驱动下，在下半年入市积极性大幅增加，而投资者、投机者在2008年已基本离场。
　　预测：成交回升 楼价稳中有降
　　中原地产项目部总经理黄韬表示，预计楼市的冬季还会持续一段时间，楼价尚有进一步下调的空间，买卖双方仍会以观望为主。由于国家在年底开始减免征收营业税，二套房定义进一步放宽，成交量可能会有所回升，在未来的3个月或半年内或会迎来楼市的小阳春。他认为，受宏观经济影响，广州2009年第一季度乃至第二季度的楼市都会受到较大的考验，买卖双方观望情绪将会加重。
　　满堂红市场研究部经理周峰认为，国外的金融问题不会在短短一两个月内得以解决，而国内的经济增长速度也会有所放缓，广州二手楼市方面将呈现"局部调整、局部回暖"。总的来说，2009年下半年的情况会比上半年要好，第四季度仍旧是市场成交最旺的时段，特别是在地铁五号线开通后，将带动沿线的大片地域二手市场发展。在银行利率走低的情况下，投资客入场操作的意欲会明显提高。
　　合富置业有关人士认为，价格仍然是2009年购房者决定入市的关键因素。
　　这些政策改变楼市进程
　　2008年1月3日 《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》
　　1.限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让，5年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款。2.已购限价房者自办理房地产权属登记之日起5年内，因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有自有产权住宅的，应当在办理再次拥有住宅的产权登记前申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。3.申请购买经济适用住房应当以家庭为单位并实行家庭成员全名制。4.经济适用住房的销售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定。
　　　2008年3月28日 《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》

　　1.对全市楼盘进行全面检查，坚决打击闲置土地、擅自变更规划用途、违规交易、故意延迟发售、恶意炒作、囤积房源和哄抬房价等行为。2.加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区居住用地供应量。3.促进房地产市场平稳健康发展，增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。4.供地计划从4平方公里调整为2.5平方公里，暂停了限价房用地供应。5.限价房套型建筑面积不得超过90平方米。
　　2008年10月22日 "国十条"
　　1.首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。2.住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。3.首次购买普通自住房和改善型普通自住房最低首付款比例调整为20%。4.针对个人首次购买90平方米及以下普通住房的税率暂统一下调到1%。5.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。6.对个人销售或购买住房暂免征收土地增值税。2008年11月27日 中国人民银行决定下调存贷款基准利率、存款准备金率。
　　1.下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。2.下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。
　　　2008年12月17日 "国三条"
　　进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。