投资“跌价楼盘”未必合算

　　年回报率低于同档次楼盘

　　投资跌价楼盘究竟合不合算?专家和经纪公司市场分析人士分别从自住和投资角度分析了这些楼盘的价值。结果显示，其性价比和投资回报率均低于平均水平。

　　■自住：性价比低，居住成本过高

　　链家地产分析人士认为，相比周边同档次楼盘而言，这些项目的物业费过高。例如朝阳园的物业费为6.95元/平方米，而周边的朝阳无限、丽景馨居等仅为1.9元/平方米。“同样一套100平方米的住宅，朝阳园每年得多交6000元物业管理费”。

　　另外，这些跌价盘虽然曾经是档次较高的外销公寓，但和现在周边的新项目相比，档次上已经不具优势，有时甚至处于劣势。“我爱我家”副总胡景晖告诉记者，在2000年之前，24小时保安、全天候热水、卫星电视入户等服务和设施，曾经是外销房的专享，现在却已经成为新盘必备。同时，新盘在建筑装修和服务上的更新，也使望尘莫及的老盘处于劣势。

　　“另外，由于是老盘的尾房，这些跌价盘的户型设计、面积、朝向都不理想，而且这些盘体量都很小，仅有几栋楼不成气候，社区环境和文化氛围上缺乏竞争力。生活配套也相对分散，不够便利。物业升值潜力不大。”链家地产市场分析人士指出。

　　■投资： 出租不活跃，回报率低于平均水平

　　链家地产以朝阳园一套南北朝向、87平方米精装两居为例，分析了跌价楼盘的投资回报情况(按75万元买入，20年后原价售出)。

　　经计算，该房产的初始投资和20年的持有成本共1398231元。该房产每月出租回报为4000元，但由于居住成本高影响出租率，每年有两个月的空置期。按20年后原价售出，以此计算20年总收益为1550000元。按(总收益/总支出)/20年计算，该房产年投资回报率为5.5%。

　　按此方法对香榭舍的一套南北朝向、高层板楼、79平方米精装两居进行分析，投资回报率在5.7%左右。

　　链家地产市场分析人士告诉记者，高档公寓的平均年投资回报率在7%-8%。“这两个跌价盘虽然在买入价格上有一定优势，但投资回报比平均回报率低了近2个百分点，而且还不考虑楼价继续下跌的可能和物业费过高带来的寻租压力。所以，投资跌价楼盘并非捡到大便宜，投资应慎行。”

　　新闻回放

　　地产牛市突现跌价楼盘

　　在涨声一片的北京楼市，竟然出现了售价一路下跌的楼盘。记者调查发现，楼盘跌价并不仅仅出现在朝阳区的朝阳园、香榭舍两个项目上，在2000年前后开盘的涉外公寓市场上这种现象并不少见。市场分析人士指出，物业费等居住成本过高，建筑装修老化，服务设施落后以及周边新盘的竞争，导致这些老盘性价比大大下降，成为楼盘跌价的主要原因。