臨時用地合同糾紛案

　　基本案情

　　A公司是一中港合資企業，1992年6月，A公司因建築施工需要， 需臨時使用北京大興縣B村民委員會的20畝耕地。A公司在臨時用地申請 獲得北京市土地管理局批準後，與B村民委員會簽訂了《臨時用地合同》 。

　　合同主要約定A公司臨時使用B村民委員會12畝耕地，用途為A公司施 工時堆放部分建築材料及運輸道路，使用的期限為一年，自1992年6月15 日至1993年6月15日，使用費為每畝人民幣5000元，使用期滿A公司負 責拆除臨時用地上的一切臨時建築物至室內地平，清除廢棄磚土，B村民 委員會負責恢復土地達到耕種條件。

　　合同簽訂後，A公司一次性支付B村民委員會全部土地使用費人民幣6 萬元。B村民委員會亦將合同約定的土地交付A公司使用。

　　1993年12月，B村民委員會以簽定《臨時用地合同》並非其真實的意 思表示，合同中有關由B村民委員會負責恢復土地達到耕種條件的約定應 為無效條款，且原耕地土質遭到嚴重破壞，無法恢復耕種為由，訴至法院， 要求A公司將借用的土地恢復到耕種條件，並賠償B村民委員會經濟損失8 萬元。法院經審理，判決駁回B村民委員會的全部訴訟請求。

　　中國有關臨時用地合同的法律規定

　　本案是一方當事人基於臨時借用另一方當事人的土地的民事行為引起的糾 紛，涉及的主要法律問題是臨時用地合同的法律效力問題。

　　(一)臨時用地的概念及特征臨時用地是指不具備土地所有權或使用權的 一方當事人基於工程施工、地質勘探等需要，臨時向土地所有權人或使用 權人有償借用土地，並依雙方約定給付土地使用費及到期交還借用的土地 的經濟活動。

　　臨時用地具有以下法律特征：

　　1﹒臨時用地的出借土地方必須具備相關土地的所有權或使用權。　　2﹒臨 時用地的用途隻適用於建設工程施工需要，架設地上線路，鋪設地下管線 ，建設地下工程，進行地質勘探等的需要，不得用於其他途徑。

　　實踐中，一方當事人向對方租賃土地或連同地上建築物一並承租用於生 產經營活動的，為土地租賃或房屋租賃行為，不是法律上特定的臨時用地 行為。

　　3﹒臨時用地必須依法進行。臨時用地雖然是雙方當事人自願進行，但臨 時用地並非隨意用地，臨時用地的主體，標的物及程序均必須遵守《土地 管理法》和其它相關法律法規之規定。

　　(二)臨時用地的出借土地方臨時用地的出借方依土地性質及所有權人的 不同，可以區分為國有土地的出借方及集體土地的出借方。

　　憲法第十條規定，城市的土地屬於國家所有，農村和城市郊區的土地， 除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自 留山，也屬於集體所有。

　　因此，就臨時用地的土地性質而言，可分為國有土地及集體所有土地。 對於國有土地，任何單位和個人均不享有所有權，有關單位和個人通過國 家劃撥或出讓土地的方式取得土地使用權，而其擁有土地使用權的直接體 現為持有《國有土地使用證》。

　　因此，只有持有《國有土地使用證》的單位和個人才可以土地使用權人 的身份臨時出借其使用的國有土地。對於集體所有土地，依據《民法通則 》及《土地管理法實施條例》之規定，由村農民生產合作社等農業集體經 濟組織或者村民委員會經營、管理，由縣級人民政府登記造冊，核發《集 體土地所有證》，確認所有權。因此，村農民生產合作社等農業集體經濟 組織或村民委員會依法行使對集體所有土地的經營管理權，有權對外臨時 出借該集體所有的土地。

　　(三)臨時用地的申請與審批基於土地是最基本的生產資料，土地資源的 浪費與破壞都將給國家和集體造成巨大的經濟損失，尤其是耕地一旦受到 嚴重毀壞，將直接導致無法耕種，亦使依賴於土地的農民失去獲取經濟收 益的最重要途徑，因此，中國的有關法律法規對臨時用地亦規定了審批手 續，未經審批機關批準，當事人不得自行簽訂《臨時用地協議》。

　　依據《土地管理法》第33條的有關規定，工程項目施工需要材料堆場 ，運輸道路和其他臨時設施，確需要另行增加臨時用地的，由建設單位向 批準工程項目用地的機關提出臨時用地數量和期限的申請，經批準後，同 農業集體經濟組織簽訂臨時用地協議，並按該土地前三年平均的產值逐年 給予補償;架設地上線路、鋪設地下管線、建設其他地下工程、進行地質 勘探等，需臨時使用土地的，由當地縣級人民政府批準;建設單位為選擇 建設地址，需對土地進行勘測的，應當征得當地縣級人民政府的同意。

　　依據《土地管理法實施條例》第23條規定，建設單位因施工需要，在 征用的土地範圍外需要增加臨時用地的，應當向當地縣級人民政府土地管 理部門提出臨時用地申請，報同級人民政府批準。在城市規劃區內需要增加 臨時用地的，應當先向城市規劃行政主管部門提出定點申請，經審查同意 後，向土地管理部門提出臨時用地申請。

　　實踐中，大量的臨時用地合同的用地人由於未先行辦理用地申請與審批 手續，即與出借人簽訂合同，導致合同被確認無效，當事人雙方在合同中 預期取得的經濟收益得不到確認與保護。

　　《臨時用地合同》的簽定及履行應注意的法律問題

　　(一)審查對方當事人的簽約主體資格

　　1﹒對出借土地一方，承借方應審查其是否具備相關土地的所有權或使 用權，是否持有《國有土地使用證》或《集體土地所有證》，擬承借的土地 是否在有關證書載明的土地四至範圍之內。

　　2﹒對承借土地一方，出借方應查驗其營業執照，審查其是否為工程項 目的建設單位，其用地是否已向有關主管機關提出用地數量和期限的申請 並得到批準。

　　(二)商議並確定合同的商業條款出借方應就承借方建設項目的合法性、 建設工期等基本情況作必要的了解和調查，並與承借方落實臨時用地的土 地用途、使用期限、土地使用費數額及支付方式等全部事宜。

　　(三)簽訂《臨時用地合同》具備簽約主體資格的當事人就臨時用地的各 項條件達成一致後，應簽署《臨時用地合同》，明確各自的權利義務。合同 主要條款應當包括：

　　1﹒合同雙方當事人名稱、住所

　　2﹒臨時用地的數量及位置

　　3﹒臨時用地的用途

　　4﹒臨時用地的期限

　　5﹒土地使用費數額及支付方式

　　6﹒歸還土地時土地應恢復的狀況

　　7﹒雙方當事人違反合同應承擔的責任

　　8﹒雙方當事人認為應當載明的其他事項

　　(四)《臨時用地合同》履行過程中的常見爭議

　　1﹒出借人實際交付土地的時間與合同約定不一致出借人為提供符合出借 條件的土地，往往因清理原土地上的建築物或堆積物而延遲交付土地，承 借人亦可能因工程建設項目推遲開工等原因而要求推遲接收土地，從而導 致雙方實際交接時間與合同約定不一致。

　　在這種情況下，雙方應按實際交接時間確定臨時用地期限並相應調整土 地使用費。

　　2﹒對土地應達到何種狀態才符合交還條件約定不明引起爭議承借人使用 土地用於堆放建築材料或興建臨時設施，對原土地的地表狀況及土質勢必 造成嚴重影響，如出借的土地為耕地，則更可能導致該耕地在交還後的相 當長時期內無法恢復耕種。當事人在簽約時對此往往未加以充分注意，以 致合同期滿，形成一方依約要求交還承借土地，一方要求對方以原出借土 地時的土地狀況交還，否則不予接收的爭執。

　　3﹒承借方逾期交還承借土地承借方承借土地是因建築工程項目的需要， 而由於建設單位資金短缺或其他種種原因，造成工程項目長期停建，臨時 用地合同期滿，承借方不僅未能交還土地，而且仍長期占用承借土地，雙 方就承借方應支付的違約金及賠償金數額形成爭執。

　　本案評析

　　結合以上關於臨時用地的法律規定及本案事實，可以認定：

　　(一)《臨時用地合同》合法有效。

　　臨時用地合同屬於平等民事主體的當事人之間訂立的經濟合同的一種， 因此，它必須首先滿足合同有效成立的一般要件。

　　依據我國《民法通則》、《經濟合同法》等法律、法規的規定，合法有 效的經濟合同須具備主體合格，內容合法，當事人意思表示真實三個方面 的基本要求。法律規定需滿足其他要件才生效的合同，還需在該特殊要件成 就時合同才依法生效。本案中﹕

　　(1)雙方當事人主體合格。

　　作為臨時用地合同承借人的A公司，是在工商行政管理機關登記，依法 設立的中外合資企業法人，其因建築工程施工需要而租用相鄰土地屬於正 常的生產經營活動。作為本案臨時用地合同標的物的耕地，由B村集體所 有。B村村民委員會是該耕地的實際經營管理人，擁有該耕地的經營管理權 ，具備對外簽定本臨時用地合同的主體資格。

　　(2)合同內容合法臨時用地合同中有關土地用途，土地使用期限、土地 使用費數額及支付方式、土地交還時應達到的狀況、違約責任等各項約定 均符合法律規定，無違法違規之外，合同內容合法。

　　(3)雙方當事人意思表示真實雙方當事人對合同條款協商一致，均在合 同上簽字並蓋章予以確認。

　　此外，A公司在簽約前，已依法向北京市土地管理局提出臨時用地申請 且獲得批準。完成了法律所規定的特殊審批程序，故本臨時用地合同在形 式要件和實質要件方面均符合法律規定，合同有效成立，合同當事人均應 嚴格履行合同義務。

　　(二)B村民委員會主張合同部分條款無效的理由不成立。

　　B村民委員會主張A公司在簽約時實施了欺詐，即由B村民委員會負責 恢復土地達到可耕種條件條款是由於A公司的欺詐所訂立的。

　　B村民委員會稱簽約時其本來所欲表達的意思是由A公司負責將借用的 土地恢復到可耕種的狀態，但是由於A公司有意顛倒合同中的甲乙方，B 村民委員會未認真審閱合同，輕信A公司的承諾，訂立了與自己意思相違 背的合同，故該條款應為無效條款。

　　依據中國《民法通則》第58條規定：一方以欺詐的手段，使對方在違 背真實意思的情況下所為民事行為無效;依據《經濟合同法》第7條之規 定，采取欺詐手段簽訂的合同無效。

　　因此，如A公司在簽約時的確實施了欺詐，則由B村民委員會負責恢復 土地達到可耕種條件之約定即為無效條款。在本案審理過程中，B村民委 員會因對自己的主張無充分的證據加以支持，該主張不予采信，A公司舉 出的大量證據印證了B村民委員在簽約時已明確表示自行承擔恢復土地達 到耕種條件的義務並在合同中予以確認，故法院判定駁回B村民委員會的 訴訟請求。

　　依法簽約，用地方權利受法律保護。

　　審理結果

　　法院經審理，認定B村民委員會稱A公司在簽約時對其實施欺詐的主張 缺乏證據支持，B村民委員會據此主張合同部分條款無效的理由不成立。

　　因而﹐判決駁回B村民委員會的全部訴訟請求，案件受理費由B村民委員 會負擔。