[置业指南]：房地产投资的八种是非

在一个房产犹如过街老鼠被打打打的时候，谈论一个房产投资问题犹如刀口舔血般如履薄冰，但是在资产价格不断升值的背景下，在本国货币冰火两重(宏观方面，人民币在国际市场的强势升值导致出口全面停滞，升值之踵;微观方面，由于国内通货膨胀率步步逼近使得消费价格兵临城下，货币在民间“隐贬值”)的两难中，房产尽管不情愿地邂逅调控，但不得不承认在一段时间内，相比有限的投资品种以及他们的阿斗气质，房地产仍然还是最好的投资产品。

从目前而言，我们相信宏观调控的目的不是死去一个产业，而是希望在平抑这个产业的价值背离通道中返回。而从房产市场发展看，只有独唱选拔才可以剔除那些滥竽充数的伪精品，这是调控的积极一面。

但是，我们依然相信尽管整顿后的市场或许呈现分歧但依然昭示着机会从来不曾离开，而关键问题在于你是否具备雾里看花终隔一层去芜存精的独到眼光?本着对于主流的追随，我们用一套完整的新八荣八耻观点来诠释对于房产投资选择的一些秘笈!

秘笈之区域选择：以发展规划为荣，以现状判断为耻

投资主体首先是城市和区域的选择。如果将整个中国视作一个动态变化中的城市，那么我们必须要学会在后调控时期用一种“伯乐”眼光来进行区域选择。今天最繁华的区域未必是最值得投资的，原因在于饱和决定了其没有进一步发展的空间，但完全的新处女地开发又需要长期投资的信心和财务成本，所以寻找那些在变革中发展的城市，即能够边繁荣边深化的区域。所以房产投资的前期工作，或是对一个区域的规划了然于胸，其次才是对现状的评估!

秘笈之群体判断：以产业支持为荣，以人口定论为耻

很多投资者在选择一个房产投资时仍然沿用了十多年前的判断方法，即该区域人口密度，以此单纯确定未来物业能否有买家接手。但是城市和观念在发展，今天或许已经需要站在更高度来评估趋向，即在选择区域规划的基础上，对该区域的主流产业进行了解，由此可以判断该产业支撑下的消费能力、群体和喜好!一个收入有限且产业人群的区域，不是物业投资者心中理想的未来下家!

秘笈之时机选择：以市场判断为荣，以主观跟风为耻

投资市场或许在其不成熟期，是具备一窝蜂跟进的整盘利益趋同的。但是当其成熟之后的标志，就是分歧的存在，即所谓的个股行情。就房产投资而言，其存在辩证思维：一方面，我们不建议逆市而为地进行所谓的抄底，因为“底啊底啊底，(你不知道)到底在哪里!”，另一方面我们也不支持进行跟风，趋同的市场也有消费限度，所以基于如上第一第二条的基础上，选择区域的规划和产业之后，对入市的时机要做出自己的判断，“只有当潮水退却才可以看到裸泳者!”是真理但拿捏极难，唯有判断市场需求在一定时期内有否量价齐升的连续性，才可以作为自己独门判断的一种指标体系!

秘笈之战略选择：以换位思考为荣，以个人主观为耻

既然房产是用来投资的，你就要时时谨防用自身居住的习惯喜好来评估。正如中美企业家的异同：美国人认为企业是头猪，只要出价合适就抛;而中国人认为企业是儿子，宁肯自己挨饿也要勉强维持。这道理说明一个问题，投资型房产，你要站在未来接盘者的立场，而不能用自己是否喜欢这个户型来判断，而要替未来可能的接盘者考虑这个房子租下来能否具备成长性?成否成为二房东?能够进行二次投资的可行性?等等。

秘笈之物业选择：以全盘评估为荣，以热点跟风为耻

在物业类型选择的时候，很多投资者会问最近该投商铺还是投住宅，而这种设问的答案，也只能来自于所谓的动态热点。对于物业选择，我们突出两种观点的叠加判断准则：首先，要评估目前区域物业价格的饱和度和接受度，即目前区域内商业是否满租?住宅的成交周期有否拉长和消费外流的迹象?其次，要评估所投物业类型的目前价格时机，结合之前几大秘笈看，如果区域未来有产业规划势必有人流转移，如果有人流转移势必导致商业跟进。除此之外还有更简单的方法，即在中国城市化进程过程中，城市综合体将是一个消费内部流转的集群，单一投商业或住宅，不如直接投城市综合体内物业，因为其固有内部需求动能，还有外延扩张可能!

秘笈之模式选择——以多元趋势为荣，以差价逐利为耻

房子不是股票，所以它的投资回报方式有多种。因此在投资前评估一个物业的时候，不能用傻乎乎的“未来能涨到多少?”来进行臆想式评估，因为百发百中预言家是不存在的。我们要为所投资的物业设置多条出路，比如它是否具备快速成长的可能?如果市场趋平抛售有阻，那么能够获得租赁客户的青睐并满足他们的需要?如果消费市场下行，那么是否具备物业自身保值和内部消费能力的开拓。从这点上看，上条原则的城市综合体，具备了一定的内部供需对接能力!，在变幻不定的需求市场面前，你至少要有第二条出路的打算，单一“买了等涨，涨了就抛”的战略，在今天和未来已经过于手段单一了!

秘笈之产品选择：以软件附加为荣，以一见钟情为耻

进入到产品比较和选择阶段。今天物业销售的价格，其实已经不是单纯地用“楼板价+税金+建筑和财务成本+目标利润”等四大元素进行叠加后的选项。因为物业是用来投资的，就要考虑到未来使用者的满意度，因此我们需要透过物业的钢筋水泥看到其背后提供的附加值——是否有完善的物业管理、是否有提升品质的会所、是否有完善的配套设施、是否有具备品牌的运营公司支持，这些元素添加之后，同样类型的两个物业产品之间，他们其实已经分出了高下。一个附加值更多的产品，势必其未来在像买家灌输的时候卖点亮点更多，物业未来的价格分歧也会表现得愈发明显。

秘笈之特征选择：以创新功能为荣，以产品同质为耻

在比较产品的第二阶段，我们或许拘泥于同样档次的产品所提供的附加值都比较吻合。那么在这种情况下，大家就要PK谁具备了核心竞争力，即研究它是否具备产品创新元素，以及这个创新元素在市场接受层面是否具备一击即中的杀伤力。比如，在相邻两个物业位置、环境、交通、配套和户型都难解难分的背景下，谁是否有一个专利户型，是否有一个商业品牌，是否有一个城市稀缺点，这都将成为左右竞争的必杀技。有时候，同样90平方米，一个常规做两房，一个却能做三房，势必在投资者眼光中价值就倒向后者，因为它能够容纳更大体量的家庭就能够接受两家合一的生活成本，就具备更多的一语成谶。换到城市综合体中，一家能有个全市级资源或者有个稀缺品牌，那么它的定位就已经不是面对区域半径划分，而是站在城市的高度去吸纳现金流，那么它的商业价值就更有吸引力。