投资稳定有增值潜力 城东寻铺铺莲花小区刹一脚

刘小姐家住城东，听朋友说莲花小区附近的小商铺经营情况挺好，就期望通过本报“寻铺”栏目买到一间商铺。她打算用按揭付款的方式求购总价在50万元左右的物业，要求具有一定的增值潜力和投资稳定性，并且一定要在莲花小区附近。

　　根据刘小姐的买铺需求，我们在莲花新区周边进行了实地考察，最终圈定详情" target="_blank">东方新城、国润·天骄和东方桂苑三个候选项目。

　　东方新城：

　　口岸优势 投资稳定

　　海椒市周边是城东居民比较集中的社区，配套设施也比较成熟。东方新城项目位于一、二环之间，临东大街和海椒市，附近的莲花新区、牛王庙居民区、双桥子居民区等汇聚了较强的人气和消费潜力；再加上所处的交通干道，往来交通非常便利，因此该项目的口岸比较好，作为目前东大街较缺乏的广场式生活区，容易吸引商家入驻。该项目共由三幢电梯公寓组成，其中一号楼（面朝东大街）为小户型电梯公寓，也是小区的商务楼，其中一、二层共138个商铺，三、四层为商务，其余共 200余户小户型。由于总价符合刘小姐的承受范畴，我们特别为其关注了一楼的商铺。

　　由于一号楼建筑面向东大街呈“U”形，在其凹处是一个广场，围绕广场的内街商铺价格从7000元/平方米-13000元/平方米不等。正对海椒市一侧的内街商铺面积均为53平方米，大小较适中，其中处于外延，即靠近东大街一头的商铺价格为10000元/平方米-13000元/平方米，总价在53万左右。我们认为这几间商铺不仅价格基本符合刘小姐的预算，而且不论是在整个项目的选择上，还是与项目内其它商铺相比较，都具有较好的口岸优势，投资潜力大。据该项目的工作人员介绍，一层商铺可做餐饮，由于是商住楼，人流量及消费能力较集中，在此处经营餐饮应该个不错的买卖。这样一来，对投资者来说，更是个稳定人心的好消息。海椒市沿街旺铺的租金基本达到80元/平方米-120元/平方米，保守估计，这类商铺每月的租金可达到4000元以上。

　　国润·天骄：

　　区域优势 后市看好

　　国润·天骄位于工农院街，在锦江区法院对面，交通比较方便，在日渐崛起的城东区域优势比较明显。目前该项目周围部分地段由于正在进行道路改造，商铺经营在短期内暂时会受到一些影响，但待道路修好后，该项目的优势将会得到更好的体现。该项目小区总共有188户住宅，商铺一共有30多间，而临工农院街锦江区法院位置较好的商铺一共有14间，商铺面积以50多平方米的为主，价格在10200元/平方米-10300元/平方米之间。由于临法院，附近的很多底商都出租给作了律师事务所，也形成了一定的规模和风气。作为此处比较缺少的一个新项目，该项目商铺的档次和外观应该都略优于其它已出租的旧商铺，因此可用于开设律师事务所，并在该区域具有一定优越性和竞争力。而律师事务所的招商一旦完成，应该能收到一个较为稳定的收益。

　　根据该项目工作人员介绍，假设陈小姐现在投资者投资他们的商铺，一次性付款的话可以在优惠3%的基础上再优惠3%；如果是办理按揭，则是在优惠3%的基础上再优惠1%。这样算下来，投资一套50平米左右的商铺可以节约3万元左右。在此地段以每平方米40-50元的价格出租，以每年10元/平方米的的价格逐年递增，保证项目逐年的增值和投资者的收益；根据目前的数据，第一年年租金收益可达24000元左以上，则第二年可达30000元以上。

　　东方桂苑：

　　一次付款 负担较大

　　位于海椒市的东方桂苑共有400余户，小户型200多户，其目前在售的二期有10间底商，与其社区环境相连，但无法从小区内直接达到。作为一个比较成熟的社区，该项目的底商可作为社区商业起到补充社区配套的功能。但据其工作人员介绍，该商铺的面积从60平方米到120平方米不等，具体可根据业主的要求进行隔断，价格从9000元/平方米-12000元/平方米不等。不过购买商铺需一次性付清，这对于普通投资者来说负担较大，因此根据刘小姐的具体情况，不建议购买。

　　留言版

　　读者季小姐：我今年投资了一间产权式商铺，想请问一下，该怎样降低投资产权商铺的风险呢？

　　版主回复：产权式商铺签订的返租合同，对投资者来说的确存在有很大的风险。因此在选择产权式商铺时，不要被高回报冲昏了头脑，要通过综合考察周遍商铺的价格、回报、租金，选择一些优良的商铺进行投资。在签订返租协议的时候更要多加小心，最好能约定，一旦出现违约现象，投资者有权解除买卖合同，收回购买商铺的本金。如果这点存在难度，也应当要求开发商为今后的回报提供优质的担保，如开发商名下的不动产、或是要求信誉好的企业提供连带担保。保证即使出现开发商无力兑现回报的时候，投资者也能尽量减少损失。

　　读者冯先生：我想咨询一下，现在投资商铺需要交税吗？要交纳哪些税呢？

　　版主回复：投资商铺纳税的依据，是国务院1986年颁发的《中华人民共和国房产税暂行条例》。根据《条例》规定，凡是自营的商业用房，所交税应为：房产税=房屋总款×70%×1.2%。如果是把商业用房出租的话，要交五种税费：即房产税是租金收入的12%；营业税是租金收入的5%；城建税是所交营业税×7%；教育附加费是所交营业税×4%；个人所得税=〔租金总收入-营业税、城建税、教育附加费、房产税（减后不超过4000元的扣800元、超过4000元的扣20%）〕×20%。

　　读者范先生：我和朋友准备租个商铺开一家小型餐馆。请问版主，开一家一般的餐饮店需要办理哪些手续呢？

　　版主回复：申请人应当先以书面形式到拟设企业所在区的工商部门办理企业名称预先核准，在书面材料中需包括拟设企业名称、合法经营场地、经营范围、注册资金等等内容，并以工商行政管理机关核准的企业名称报送卫生部门进行审批。审批通过后，到工商部门申请企业登记。有关审批的具体要求和手续等，可以到相关行政部门进行咨询.