投资拆迁房 看上去很美 专家表示“要三思”

　　“好消息！真的要拆迁了！”看到报纸上刊登的拆迁规划，福州市民老刘“蹭”地从竹椅上跳起来，兴奋地挥舞着手中的报纸。原来，他“投资”购买的数套旧房，如今被列入政府拆迁计划，这就意味着，当初低价买下的旧房，即将迎来“收获”的时刻。

　　近期楼市震荡，不少准备投资房产的投资者顿失方向，此时，拆迁房成了众人眼中的“香馍馍”。随着近年来福州旧城拆迁改造项目的增多、补偿标准不断提高，由此催生了一个全新的投资领域，即投资拆迁房，具体就是接手濒临拆迁的房产，从“一买一拆”间获取差价。

　　不过，业内人士分析指出，投资拆迁房“有风险”，投资者宜慎入。

　　城市“盼拆族”

　　近一段时间，福州市便民呼叫中心接到有关“拆迁安置”的咨询骤然增多，许多市民在询问自己所居住的小区何时拆迁。家住鼓楼区东水路31号的陈先生就是其中一位。陈先生居住的省建筑机械厂宿舍楼建于上世纪八十年代，目前已现“老态”，他盼望并且建议市政府尽快将宿舍楼列入旧城改造计划。

　　在晋安区王庄新村列入旧城改造计划后，邻近的王庄南湖新村居民林先生坐不住了，他四处打听“拆迁何时到我家？”

　　采访中记者了解到，晋安、仓山等区域的旧房项目较多，由于近年来商品住宅价格高企，加上房子装修成本上涨，不少住在“旧房”的市民把改善住房的希望更多地寄托于政府的拆迁改造计划。

　　另外，随着国家4万亿投资计划逐步推进，大型基础设施建设项目纷纷上马，也让部分居住在交通要冲地带的市民看到了拆迁的“曙光”。“看到福州今年来满大街的改造工程，我就觉得拆迁是不远的事。”“守着”洋下新村一套50多平米旧房的郭女士这样告诉记者。

　　当然，市民对拆迁的盼望还来自于近年来福州在拆迁补偿标准、拆迁民主化方面的提高。2006年以来，《福州市城市房屋拆迁估价管理暂行规定》、《福州市城市房屋拆迁货币补偿实行市场评估暂行办法》、《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》等针对拆迁补偿的管理条例先后出台，在拆迁房屋的估价、补偿方案等方面都有了更明确规定，更好地维护了拆迁户的利益。

　　“房产投资”新领域？

　　正是由于拆迁补偿标准的提高，“一买一拆”之间存在差价，吸引了不少投资客的目光。

　　最近准备投资上海新村一套房源的老刘告诉记者，福州不少冠以“新村”的“城中村”或房改房社区中不乏较高收入者，他们有较为迫切升级置业需求，同时，这类旧房往往年代久远，在二手房市场上的价格不高。“在这样的情况下，投资者可以一个相对低廉的价格接手这类旧房，尤其是针对那些计划用旧房款来买新房的住户，投资者可以获得更大的议价空间。”老刘向记者坦承，投资旧房获利的关键在于购买的旧房应在不久之后就会拆迁。

　　对此，福州建融房地产评估咨询有限公司的小陈告诉记者，由于面临拆迁的旧房不少是由过去的单位福利分房转变过来，随着这几年房地产市场的发展，当初的价格完全失去了参考意义。而在拆迁补偿方面，拆迁户可以相对自由地选择拆迁补偿方式。就福州目前而言，一套拆迁房往往不需缴纳多少费用即可获得对应面积新房作为补偿，并且拆迁户如有需要，还可以一个相当低的价格（通常在3000元/平方米左右）购买超出所匹配安置面积10平方米以内的部分。

　　“先分析哪些区域的二手房可能会被拆迁，然后寻找这个区域的旧房，以一个较低的价格介入，而后在拆迁时获得政府较合理的补偿（货币或安置房），从中赚取差价。”老刘说，“一旦拆迁公示或者规划出来，就意味‘收获’的时候到了。”

　　“当然，如果拆迁规划公示了即将被拆迁的区域，那么，这些区域的旧房价格往往要比规划出台之前高出许多。”老刘告诉记者，相较之下，在规划出台前预先分析判断、提前购入虽然风险高，但是可能的收益也更大，多数资深投资客更愿意做这种“风险投资”，并乐此不疲。

　　无法忽视的投资风险

　　对于，目前福州市场上出现的投资拆迁房热，不少专家表示“要三思”。

　　福州房地产研究学者陈国旺指出，当前福州正迎来一轮旧城改造的高峰期，对于投资者而言，在这一时期可能遇见一些颇具价格优势的拆迁房，但这些看似“利润颇丰”的投资背后的风险可不小。

　　首先，旧城拆迁改造工程作为一项政府行为，可能发生变更，由于局部地区的规划要服从于全市的规划，在这样的情况下，计划变更或即将拆迁项目暂时搁置，都是正常现象。

　　其次，拆迁进程受城市规划及拆迁户的个人因素影响较大。由于旧房住户经济情况各不相同，他们在补偿要求上也千差万别，一旦补偿所得无法满足其心理预期，很可能引发抵触情绪，影响到拆迁进程。

　　最后，房地产市场的动荡，会引发拆迁房价格的变化，而拆迁进程短则一年半载，长则数年，足以让拆迁房及拆迁补偿面临贬值的风险。