投资需谨慎 小面积商铺也要多个心眼

2009年08月11日 房地产法律网

　　小面积商铺由于总价低，目前越来越受到中小投资者青睐。然而，商铺投资并非面积越小越容易得到高回报，对于中小投资者而言，投资商铺应该从多方面考虑。

　　对此，戴德梁行有关专家提醒，投资商铺的考虑因素不单单包括面积与成本，更涵盖商铺内部硬件配置、商铺可视性、未来经营管理等诸多小细节，只有对商铺作更为全面、更为细致的评估，才能最大化地减少投资风险，获取更多投资回报。此外，由于银行收紧商业贷款，商铺贷款的比例由原来的6成降低到5成，广大投资者在选择商铺时应更为谨慎。

　　近年来，上海的商业地产迅速崛起，成为房地产开发中的热点之一。根据上海市房屋土地资源管理局和上海市统计局的资料显示，近5年来，上海市商业营业用房新开工面积由1999年的60.85万平方米上升至2003年的248.37万平方米，仅2003年一年就比2002年上涨了约82%。普通情况下住宅的投资回报率约为3%-4%，而同等面积的商铺投资回报率可达到6%-10%，某些黄金地段更可高达15%以上。由于商铺投资比一般情况下住宅投资的回报率高，因此，投资商铺成了广大投资者关注的焦点之一。

　　以位于南京西路的韩港城（南证大厦裙楼）和豫园商城内的百酷流行广场为例，前者销售的商铺单元面积约为30平方米左右，后者的商铺单元面积则在10平方米左右，这两个项目推出市场后，成为广大小投资者的热门之选，短期内即销售一空。然而，是不是所有低成本投资的小面积商铺必然能为投资者带来高额投资回报呢？其实不然。如果投资者对商铺缺乏正确的认识，投资再低的商铺非但不能取得一定投资回报，相反甚至可能面临“独守空铺”的窘境。

　　商铺投资与一般物业投资有所不同，各种业态的租户对商铺的面积需求不一。以服装和餐饮为例：一般来说，一家小型服装店的经营面积达到30平方米左右即可，而一家小型餐饮的经营面积则需要50平方米左右。如果一味追求小面积，该商铺所能承受业态的将相当有限，商铺使用的灵活性大打折扣，无形中为将来商铺出租增加了一定难度。商铺没有合适的租户，租金回报自然无从谈起。

　　同时，内部硬件配置对商铺的出租功能也有较大的影响。商铺的内部硬件配置，即指水、电、煤气、污水排放等技术性内容。在同等前提下，内部硬件配置完善的商铺租金要高于配置不全的商铺。值得一提的是，由于餐饮类业态的特殊性，此类商户比较容易造成污染，其对商铺的硬件配置要求更高，除需要水、电、煤等一般硬件设备外，通常还需要配备隔油池、排污管等。就这一点而言，即使是符合租户面积需求的小商铺，如果内部硬件配置无法达到租户的要求，投资者也只能“望铺兴叹”。

　　众所周知，商业的成功与否关键在于其是否能够有效吸引消费人流。对于单个商户而言，亦是如此。而单个商铺吸引人流的关键则在于其可视性是否良好，商铺的位置在平面、立面范围内是否被电梯等物体遮挡，能否很容易地被消费者看到。可视性好的商铺，租金相对也高。这也是为何在同一楼层、不同位置的商铺售价却不尽相同的重要原因。如果为追求低成本投资而选择了可视性较差的小商铺，消费者可能需要承担低租金的压力，短期内无法达到预期投资回报。

　　从商铺投资角度而言，无论投资的是何种商铺，决不能将面积作为唯一投资标准，盲目地追求小面积、低成本投资，而忽视了其他重要因素，导致投资者陷入“有铺无租金收入”的困境。

　　为避免陷入这样的困境，越来越多的投资者将投资方向转移到由发展商承诺“返租”的商铺上。售后返租的商铺与一般销售的商铺有着明显的不同。投资者在购买售后返租的商铺后，发展商往往向投资者承诺在一定年限中给予投资者一定数额的租金回报率，在这几年内，投资者无需承担经营或招商的压力。售后返租的商铺通常由发展商自行组建或聘请经营管理团队，对商铺进行统一的招商和管理。

　　而一般销售的商铺一旦出售给投资者后，发展商不再承担经营管理的责任，由投资者自行承担经营或招商的风险。此类经营管理方式对小商铺而言，风险尤为突出。如前文所述，小面积商铺本身所能承受的业态已经相当有限，加上为数众多的商铺单元，招商难度大大增加。举个简单的例子：一个总体营业面积为1.5万平方米的商业项目，按照每个商铺经营面积为30-40平方米计算，该商业项目共有约375-500个商铺，除非该项目是大型专业市场，否则很难引入相同类型的众多商户，投资者招商的风险自然加大。就这一点而言，售后返租的商铺投资风险相对更低。