购买“已购公房”注意事项

　　在上期《置业大讲堂》关于已购公房的相关内容发布以来，一周内本报接到众多热心读者的来电，表示该内容的刊登让他们获益良多，而部分读者还就自身关切的一些新问题进行咨询。为此，本报继续请我爱我家签约中心主任郭涛为购房者讲解购买已购公房的相关事项。

　　问：已购公房为什么又叫私有化的房改房?

　　答：即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。

　　问：如何办理已购公房的过户手续?继承过户需要哪些费用?

　　答：办理已购公房过户的过程大体如下：产权人凭房屋所有权证(房屋所有权共有的，还需提交共有人同意出售的书面意见)、身份证或其他有效身份证明、与原产权单位签订的公有住房买卖合同(如产权人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据办理)、与买受人签订的已购公有住房买卖合同，由买卖双方直接到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续。

　　办理房地产继承过户主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费，过户税费包括登记费和印花税。

　　问：各区县过户费用都是统一的吗?

　　答：北京各区县执行的税费标准有所差异，买卖双方要按照所在区县具体规定执行。统一的规定上除了上周提到过的土地出让金收费标准外，营业税满五年不需缴纳;不满五年的，按差额5.5%缴纳。个税按照商品房个税标准缴纳;契税按照商品房契税标准缴纳。

　　问：成本价房改房补交费用的方式怎么样?

　　答：按照现行规定，成本价房改房可选择两种补交费用的方式：

　　(1)直接上市交易，由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。产权人在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。

　　(2)产权人也可先将成本价房改房变为商品房后再行上市交易，具体操作是由其按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后，向房屋所在区、县国土房管局申请办理商品房房屋所有权证。变为商品房后，再次交易时，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。

　　问：标准价房改房可选择补交费用的方式怎么样?

　　答：按照现行规定，标准价房改房可选择两种补交费用的方式：

　　(1)产权人在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。

　　(2)产权人也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后，按照房改成本价的有关政策上市出售，即与成本价房改房的交易方式一样。

　　问：按成本价购买、按标准价(优惠价)购买的已购公房，谁更有价格优势?

　　答：按成本价、标准价(优惠价)购买的已购公房，在交易时，营业税、个税、契税、印花税等都是完全一致的，唯一的税费不同，体现在补交的土地向出让金上。按成本价购买的公房，交易时只需补交15.6元×建筑面积(1560元×建筑面积×1%)的土地出让金，而按标准价(优惠价)购买的公房，交易时需要补交15.6元×建筑面积×6%(1560元×建筑面积×6%)的土地出让金。所以，按成本价购买的公房，交易时价格更有优势。例如：一个建筑面积100平方米，价值260万元的房屋。如果此房是成本价已购公房，交易时的土地出让金只需交纳：15.6元×100=1560元;如果此房是标准价(优惠价)已购公房，交易时需缴纳土地出让金：15.6元×100×6=9360元，后者是前者的6倍。

　　问：请给购房者一些签约前的建议?

　　答：首先需了解产权可靠性。确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。其次确认登记的面积、使用期限。产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。央产交易时还要注意房产面积是否存在超标情况，如果超标，原业主是否已补交超标款。此外，还要注意原业主夫妻双方是否带房产证、身份证原件去房改办申请上市。(记者沈静)