分析公房买卖是否有效的分析

　　公房的同住人在没有实际入住且在外边分配了一套公房的情况下，任然判令在未经同住人同意，公房买卖合同无效。原因源于系争公房的来源是基于私房拆迁的安置房。

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　　商品房购房合同范本一

　　秦家兄弟早先与父母同住于本市宋家宅的私房，1990年私房动迁，被分配安置在本市乐山路一套22平方米的公房，户主是兄弟俩人的父亲，兄弟俩人都是这套公房的同住人，其中，秦弟是私房动迁安置人口之一，他在1991年将户口迁入乐山路该公房。1994年秦兄作为父亲的代理人办理了购买长乐路公房的相关手续，并将房屋产权登记在户主秦父名下，2001年后秦家父母相继过世。由于对该公房产权发生争议，秦弟将秦兄等告上法庭，以其为系争房屋的同住人，系争房屋的购买未征得自己同意为由，要求确认被告秦兄等与房产公司签订的《共有住房买卖合同》无效。在法庭审理时，原告秦弟陈述自己在私房动迁之前曾分得单位公有住房一套，并一直居住在单位所分公房内。

　　●法官点评：

　　法院并没有依据《上海市城镇公有房屋管理条例》的相关规定死板的认定秦弟不属于同住人，而是考虑了在拆迁安置的时候，秦弟也是安置对象之一，理应对公房要求自己份额，且秦弟已把户口签进系争房屋中，秦弟没有实际居住时因为房屋面积过小，而搬出去居住。认定了秦弟的同住人资格，即有购房资格，因此以“购买公有住房应当取得所有同住人同意”判令公房买卖合同无效。

　　公房买卖制度错综复杂，应该认清买卖的本质，从而抓住本源顺利的解决问题。上述情况，当公房买卖遇上房屋拆迁时，更要抽丝剥茧，把握住法律本质。

　　购买产权：须其他同住人同意

　　丈夫伪造妻子印章和签名，购买了公房产权并转卖，房款到手后卷款逃跑，使妻、子面临无家可归的窘境。为维护自身的合法权益，妻子徐女士向法院递交了诉状，要求确认丈夫郭先生与他人签订的公有住房出售合同无效，理由是丈夫购买公房产权的行为未征得同住成年人的同意。经审理认定，郭先生确实未征得妻子徐女士的同意擅自签订公房出售合同，根据冒用他人名义签订的公房出售合同无效的规定，法院依法宣告该合同无效。

　　●法官点评：

　　这是一起公有住房出售合同纠纷。根据上海市《一九九五年出售公有职工住房的方案》实施细则的规定，若要购买公房产权必须符合两项条件，一是购房人是公房的承租人或是同住人，二是必须征得其他具有购房资格的同住人同意并签署职工家庭购买公有住房协议书。但是在实践中，一部分购房人受利益驱动，在未征得家庭成员同意的情况下，通过私刻或盗用图章、伪造签名的方式取得职工家庭购买公有住房协议书，而一些公房出售单位对此类协议也疏于实质审查，即与购房人签订合同。相当一部分购房人在获得公房产权后立即将房屋再行出卖，以达到独吞房款、中饱私囊的目的。上述纠纷即是这类案件的典型。

　　职工家庭购买公有住房协议书是具有购房资格的人协商一致同意购买公有住房，并确定其中一人或数人为所购房屋产权人的合同。本案提示人们，房屋是保障生活安定的重大生活资料，对与其相关的租赁凭证、产权证、私章、身份证等重要证件在日常生活中应当妥善保管。家庭成员之间应当讲究诚信，在购买公房产权这类重大事项上应当互谅互让，协商一致，不能为了一己私利损害全体家庭成员的合法权益。公房出售单位则应加强对职工家庭购买公有住房协议书的审查，把好签约关。