“借名买房”出资人吃亏

“借名买房”出资人吃亏
来源：新疆法制报作者：发表时间：2010-03-23
因对购买经济适用房有资格限制，一些外地人或没有资格购买的人，常采用“借名”的方式购买。
因为户籍或身份所限，“借用别人的身份买房”现象很普遍。房产证上的人是名义上的买房人，而实际上房子属于另外一个人。
如今房价飞涨，几年前买的房子现在已经翻了几倍。面对巨大的利益，出借姓名人和实际买房人的抢房战屡见不鲜。法律会如何判决这些借名买房纠纷呢
“借名买房”起纠纷
“明明是我出钱买的房子，堂弟却让我腾房给他。”3月20日，车女士无奈地向本报反映她“借名买房”的事。
2002年8月，刚到乌鲁木齐市工作的车女士想买房，苦于自己不是乌市户口不能购买价格优惠的经济适用房，为了避免复杂的手续，她便找到自己的叔叔，以叔叔的名义购买了西山路某小区一套96平方米的经济适用房期房，每平方米950元。
车女士交纳首付款后，又以叔叔的名义贷款8万余元，此后按月还款。
签订《商品房买卖合同》当天，车女士和叔叔还签订了一份《购房协议书》，约定“由车女士出资，以叔叔名义购买的房屋，产权和归属权永久性归车女士所有。”
今年春节后，车女士的叔叔突发疾病离世，车女士要求将房子过户给自己，没想到堂弟却不认账了，称该房属于他爸爸，买房的首付款是向车女士借的。
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院法官汤秀斌说，按照法律规定，房屋归车女士的堂弟及家人所有，双方之间关于出资的纠纷可另案解决。私人之间关于“借名买房，约定房屋归实际购买人”的合同不能推翻房产证。因为实际买房人不具有购买经济适用住房的资格，其借用他人名义买房是为了规避法律、行政法规的强制性规定，因此合同无效。这是依据物权法和合同法的规定，使那些自认为聪明而“合理规避法律”的人最终不能得利，这样的结果对大多数遵纪守法的公民来说是公平的，同时也不会使经适房的相关法规成为摆设。
情法两难不易调解
类似车女士的事件，全疆各地都有。
2005年2月，兵团农一师11团职工万天亮借用嫂子樊小屏的身份，在阿克苏市买了一套86平方米的经济适用房。
如今，樊小屏的爱人去世了，樊小屏要买房子，因当年买过一次经济适用房，现在按照政策就不能再买了。惟一的一个购买经济适用房的指标让给了别人，眼看着当年买的房子，价值翻番，樊小屏感觉非常吃亏，她想占有以自己名义购买的经适房，便诉至法院。
汤秀斌告诉记者，面对着法理和情理的两难，类似这样的出借身份人起诉实际买房人的纠纷让法院很难裁判。”房子值钱了，一些实际买房人心里也开始不踏实，虽然一直住在房子里，可毕竟房产证上不是自己的名。
汤秀斌说，由于大多数经济适用房已经过了5年的上市期限，于是，他们想让名义购房人过户，把房本换成自己的名字。这类案件很难调解，双方的态度都是坚决要房子。
法官说法
房屋归属产证为准
汤秀斌介绍，由于对购买经济适用房有资格限制，因此一些外地人或者没有资格购买经适房的人，就采用“借名买房”的方式——即借亲戚、朋友、同事等人的身份买房。经济适用住房是政府为解决中低收入人群的住房问题而实施的政策，所以对于经济适用房的买卖，除须遵循法律外，还要符合有关经济适用住房购买及上市出售的行政法规的规定。现实中还有人借名购买“单位集资房”，就是实际出资人借用集资单位人的名义买集资房。
“借名买房”官司主要有两种情况，一是被借身份人想实际占有房屋，起诉实际买房人腾房;二是实际买房人起诉被借身份人，要求过户到自己名下。
汤秀斌说，对于“借名买房”纠纷，法院判决的原则是依据物权法规定，以房产证上的名字为准。房屋归产权证上的人所有，产权人归还实际买房人的出资，但退还房款不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还，这样实际买房人就非常吃亏。实际买房人想要回出资，还要提供充足的证据，比如支付购房款的银行转账凭证，转账日期要和购房日期相互对应;能证明是借名买房的证人证言;双方之间签订的借名买房协议等。
汤秀斌说，现在，购买经济适用房仍然有户籍和资格的限制，所以借名买房的事儿还有可能发生。提醒买房人，借名买房在法律上是不被认可的，用他人姓名买房的人有一定风险，被借名的人一旦反悔，那么买房人将无法用法律手段来维权。